在這樣的“土地嚴(yán)打”面前，旅游地產(chǎn)是否還能保持如此的成本優(yōu)勢看起來還有待觀察。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 從去年調(diào)控開始之后，房地產(chǎn)企業(yè)也開始紛紛“變法”尋求新的發(fā)展之路。

　　對于雅居樂來說，這兩年最重要的轉(zhuǎn)型莫過于向旅游地產(chǎn)靠攏發(fā)展。從2011年4月到6月初，雅居樂已經(jīng)在全國多處簽下了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展意向書。

　　6月6日，在第十九屆中國昆明進(jìn)出口商品交易會(huì)開幕當(dāng)天，西雙版納共資簽約10個(gè)項(xiàng)目，簽約額達(dá)438億元。其中包括景洪市人民政府與雅居樂簽定的“景洪市雅居樂旅游度假項(xiàng)目”。

　　5月31日，雅居樂與遼河口生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)簽訂了開發(fā)遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項(xiàng)目的框架協(xié)議，與興隆臺區(qū)簽訂了開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)議。

　　4月27日，雅居樂發(fā)布公告表示，以總代價(jià)約1.4億元取得海南省定安縣南麗湖三幅相鄰商服地塊的土地使用權(quán)。資料稱，三幅地塊總占地面積約186，991平方米，總建筑面積約56，097平方米，土地成本約2，530元/平方米，雅居樂擬發(fā)展成為大型休閑養(yǎng)生度假項(xiàng)目。

　　4月20日，瑞麗市委副書記、市長刀曉瑞代表瑞麗市政府與雅居樂副總裁黃奉潮簽訂了《云南省德宏州瑞麗市雅居樂旅游度假項(xiàng)目合作開發(fā)框架協(xié)議》。

　　清水灣起步

　　雖然這并不是雅居樂首次涉足旅游地產(chǎn)，但如此頻密和大規(guī)模的補(bǔ)充此類型項(xiàng)目，尚屬首次。

　　雅居樂在旅游地產(chǎn)開發(fā)方面的嘗試，最早可以追溯到中山起家之時(shí)，通過配套的長江高爾夫球場吸引大批來自境外尤其是香港的度假型買家，至今香港買家已占中山雅居樂業(yè)主的95%。而且長江高爾夫球場還曾經(jīng)被國際高爾夫球權(quán)威機(jī)構(gòu)評為“世界500最佳球洞”之一。

　　這只是雅居樂在旅游地產(chǎn)上的牛刀小試，真正讓雅居樂對發(fā)展旅游地產(chǎn)充滿信心則是海南清水灣項(xiàng)目。

　　2006年8月，雅居樂與海南省陵水黎族自治縣簽訂130億元的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。海南省省長衛(wèi)留成參加了簽字儀式。這是海南近年來旅游開發(fā)的最大項(xiàng)目之一，被列入海南省的“十一五”規(guī)劃之中。

　　這就是現(xiàn)在的雅居樂“海南清水灣”，該項(xiàng)目位于海南省陵水黎族自治縣東部沿海，毗鄰著名的旅游城市三亞，規(guī)劃面積23000畝。根據(jù)協(xié)議，廣東雅居樂地產(chǎn)控股有限公司成片開發(fā)清水灣總用地面積約15000畝，開發(fā)年限為10年，項(xiàng)目總投資130億元。

　　根據(jù)雅居樂與海南省政府簽訂的分期開發(fā)計(jì)劃，前3年完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施和兩個(gè)超五星級酒店的建設(shè)，投資30億元人民幣，6年內(nèi)投資額達(dá)到70億元人民幣，9年內(nèi)投資額達(dá)120億元人民幣，10年完成總計(jì)130億元人民幣的投資。如果雅居樂不能達(dá)成這一投資規(guī)模，將失去清水灣項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。

　　2007年8月，摩根士丹利組織世界頂級酒店管理公司考察海南清水灣項(xiàng)目。2008年6月，雅居樂與摩根士丹利簽訂協(xié)議，共同開發(fā)海南清水灣。

　　2009年3月，清水灣項(xiàng)目首期正式開售，僅2009年當(dāng)年，清水灣就獲得64億元的銷售業(yè)績，占了其2009年銷售總額的30%。

　　2010年，清水灣的銷售更是翻升至99億元，占其全年323億元的銷售金額1/3左右，比銷售貢獻(xiàn)排名第二的廣州雅居樂劍橋郡和廣州雅居樂花園銷售額高出73億元。

　　在清水灣取得銷售佳績之后，2010年全年，雅居樂主席陳卓林幾次帶領(lǐng)雅居樂相關(guān)人士到海南澄邁、文昌、儋州濱海新區(qū)等地考察及洽談合作項(xiàng)目。

　　面對雅居樂如此積極的旅游地產(chǎn)布局，輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕在最近一篇關(guān)于雅居樂的研報(bào)中寫道：“雅居樂利用海南豐富的旅游資源大力發(fā)展旅游地產(chǎn)，能夠在一定程度規(guī)避住宅地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)從2013年開始公司旅游地產(chǎn)的收入占比有望達(dá)到三成。”

　　陳耕認(rèn)為，雅居樂是國內(nèi)上市房企中能做為好旅游地產(chǎn)的為數(shù)不多的公司之一。一個(gè)重要的原因是，做旅游地產(chǎn)需要投入大量的資金，而雅居樂在融資方面頗具優(yōu)勢。

　　以2010年大量發(fā)行債券的房企為例，雖然雅居樂并不是最早發(fā)行債券的公司，但其仍然以極低的利率順利完成融資。此外，雅居樂和境外多家銀行、投行的關(guān)系都不錯(cuò)，這幾年分別利用各種融資方式獲得多次融資。

　　中銀國際的地產(chǎn)分析師則認(rèn)為，雅居樂已經(jīng)打造出了“清水灣”這個(gè)名牌，因此在以后發(fā)展旅游地產(chǎn)的過程中，雅居樂勢必更具有品牌知名度和影響力。

　　該人士表示，直到目前對雅居樂全力擴(kuò)展旅游地產(chǎn)都持看好態(tài)度。

　　土地成本與變數(shù)

　　事實(shí)上，對于清水灣這樣的旅游地產(chǎn)而言，極高的利潤空間是大多數(shù)人認(rèn)為現(xiàn)在開發(fā)商對此種類型項(xiàng)目樂此不疲的根本原因。

　　以清水灣項(xiàng)目為例，其項(xiàng)目用地最早于20世紀(jì)90年代末就已經(jīng)被十幾家開發(fā)商圈地分割，直到后來泡沫破裂紛紛撤回，但是關(guān)系復(fù)雜，之后政府通過各方面談判一一收回，雅居樂就通過招、拍、掛一一收購，整體開發(fā)。

　　2007年2月，雅居樂購得清水灣共十二塊土地的使用權(quán)，將其發(fā)展為包括酒店、住宅、商業(yè)的大型度假式住宅項(xiàng)目，總建筑面積約為296萬平方米。

　　2008年3月，雅居樂購得位于海南清水灣的3幅相鄰地塊，該等地塊的總占地面積約為290萬平方米，總建筑面積約為435萬平方米。

　　2008年6月，雅居樂購得位于海南清水灣2幅相鄰地塊，該等地塊的總占地面積為170萬平方米，總建筑面積約為255萬平方米。

　　通過不斷收購，最終雅居樂擁有清水灣986萬平方米的土地，而其合計(jì)地價(jià)投入24.18億元，按照面積算下來，樓面地價(jià)僅為245元/平方米。

　　以目前清水灣最新的銷售均價(jià)3.8萬元/平方米來看，土地成本幾乎可以忽略不計(jì)。

　　但在經(jīng)過國際旅游島熱之后，海南的地價(jià)一日千里，雅居樂將旅游地產(chǎn)的獲取瞄向旅游資源更為豐富的中國內(nèi)地各省市自然也不難理解。

　　另一方面，很多擁有不錯(cuò)旅游資源的城市也愿意將土地以極其低廉的價(jià)格出售給知名的發(fā)展商來開發(fā)旅游地產(chǎn)，除了可以借此有知名旅游項(xiàng)目提高知名度之外，還可以借由開發(fā)商幫助城市完成更新?lián)Q代，促進(jìn)旅游等周邊銷售，解決城市就業(yè)等問題。

　　然而，在這種低成本的旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式面前，如今卻有一個(gè)不可忽視的變數(shù)。

　　從2010年開始，中央加強(qiáng)了土地出讓、開發(fā)等的監(jiān)管糾察力度，而覆蓋范圍不僅僅是在高房價(jià)的一二線城市，還包括了很多三四線城市。

　　最近的案例是，5月底媒體曝光了河北香河縣大規(guī)模違規(guī)“圈地”，由于涉及這一十分嚴(yán)重的土地違規(guī)事件，目前萬科歡慶城等項(xiàng)目已被有關(guān)部門叫停。

　　媒體報(bào)道稱，河北省香河縣在土地流轉(zhuǎn)和土地管理使用、征用過程中出現(xiàn)的一些違規(guī)行為，從2008年以來，打著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、建設(shè)新農(nóng)村的旗號，通過“以租代征”等方式，大規(guī)模“圈占”耕地。而香河大量耕地被“低價(jià)”租用后，經(jīng)政府層層“包裝”，改變土地用途，以高價(jià)賣給開發(fā)商。

　    在這樣的“土地嚴(yán)打”面前，旅游地產(chǎn)是否還能保持如此的成本優(yōu)勢看起來還有待觀察。