只有兩種選擇，要么接受政府的定價(jià)，要么不賣?，F(xiàn)在開發(fā)商也都明白這個(gè)道理，價(jià)格完全不是市場(chǎng)決定，而是政府決定。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 招商地產(chǎn)觀園項(xiàng)目12000元/平方米的售價(jià)一經(jīng)披露，就吸引了深圳業(yè)內(nèi)的關(guān)注和議論。

　　6月1日，招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，觀園項(xiàng)目終于通過審批并取得預(yù)售證，將于端午節(jié)期間6月5日正式開售。

　　“低價(jià)”12000元

　　招商觀園位于觀瀾高新技術(shù)園區(qū)，項(xiàng)目占地面積14.76萬平方米，總建筑面積為22.2萬平方米，此次總共有504套高層房源推出，包括90平方米、140平方米、160平方米三種戶型。

　　針對(duì)12000元/平方米的定價(jià)，招商地產(chǎn)內(nèi)部人士向觀點(diǎn)新媒體透露：“價(jià)格低的主要原因是受限價(jià)政策的影響。目前整個(gè)深圳新開樓盤都受到限價(jià)的影響，作為開發(fā)商只能積極響應(yīng)國家政策，而作為央企的招商更要貫徹執(zhí)行。”

　　雖然觀園項(xiàng)目已明確開售，但招商另一個(gè)項(xiàng)目雍景灣仍然沒有拿到預(yù)售證，招商內(nèi)部人士稱，主要還是價(jià)格的原因。

　　該人士表示，這兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證都申請(qǐng)了較長時(shí)間，主要是看能不能接受政府給的價(jià)格?，F(xiàn)在只有兩種選擇，要么接受政府的定價(jià)，要么不賣?，F(xiàn)在開發(fā)商也都明白這個(gè)道理，價(jià)格完全不是市場(chǎng)決定，而是政府決定。

　　對(duì)于選擇在端午節(jié)期間開售的原因，該人士無奈地表示：“原本早就應(yīng)該開盤了，并不是搶什么節(jié)假期，而是被動(dòng)地受預(yù)售證影響。”

　　而12000元/平方米定價(jià)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目利潤的影響，該人士坦言，基本沒多少利潤了。

　　但是眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華則認(rèn)為，雖然大家感覺12000元/平方米是降價(jià)了，但其實(shí)以該地塊當(dāng)時(shí)的拿地成本計(jì)算，收益其實(shí)不比其他項(xiàng)目差。另一方面，該項(xiàng)目的地理位置較為偏僻，區(qū)域價(jià)值不大，12000元/平方米不算低，應(yīng)該定在10000/平方以內(nèi)還算合適。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)、首席分析師王海斌也認(rèn)為，該項(xiàng)目區(qū)域目前什么配套也沒有，一萬多塊錢的價(jià)位也相對(duì)合理。對(duì)于目前有剛性需求或者改善需求的客戶來說，也不算太貴。現(xiàn)階段的調(diào)控下，已經(jīng)把許多人買房的資格都限制了，對(duì)于真正想買房又有資格的人，價(jià)格顯得很重要。

　　招商地產(chǎn)內(nèi)部人士并不認(rèn)可，該人士向觀點(diǎn)新媒體算了一筆細(xì)賬：“該項(xiàng)目地塊06年拿的時(shí)候樓面地價(jià)是3000多元/平方，加上拿地后每年7%的資金利息，再算上該項(xiàng)目品質(zhì)開發(fā)方面的投入，利潤確實(shí)沒多少。

　　該人士舉例稱，觀園旁邊的另一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)開發(fā)商拿地就超過9000元/平方，拿地到現(xiàn)在已經(jīng)兩年多，算上利息成本的話，土地成本都已經(jīng)過萬，2000塊在目前深圳根本就建不起什么項(xiàng)目。

　　限價(jià)的威力

　　事實(shí)上，自今年5月1日開始執(zhí)行的“限價(jià)政策”，較以往的每一次調(diào)控都更為嚴(yán)厲。按深圳市政府規(guī)定，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格上限限制，并分片區(qū)制定均價(jià)上限，超過價(jià)格上限的將不能獲準(zhǔn)預(yù)售，以實(shí)現(xiàn)2011年房價(jià)漲幅不超過GDP漲幅的控制目標(biāo)。

　　當(dāng)前深圳已經(jīng)“被限價(jià)”的新開樓盤也逐漸增多。5月28日，龍華中心區(qū)的錦繡御園一期公開發(fā)售，該樓盤均價(jià)不足2萬元/平方米，最低起價(jià)1.6萬元/平方米，該項(xiàng)目作為深圳龍華首個(gè)限價(jià)項(xiàng)目，開盤價(jià)比原先預(yù)期低了近3000元/平方米。

　　同樣在龍華區(qū)，原定于5月底推出的萊蒙水榭春天三期，也因未取得預(yù)售證，延至端午節(jié)期間發(fā)售。原計(jì)劃在2.4萬/平米的售價(jià)，但按政府要求均價(jià)將不超過2.1萬元/平方米。

　　從深圳市規(guī)劃和國土資源局6月1日公布的5月房價(jià)數(shù)據(jù)看，“限價(jià)政策”成效顯著：5月份深圳一手商品住房成交均價(jià)15262元人民幣，與4月份相比，降幅高達(dá)24.8%，也重回2009年8月以來的最低水平。

　　對(duì)于該數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，業(yè)內(nèi)人士存在各種質(zhì)疑。王海斌認(rèn)為，該數(shù)據(jù)并沒有真實(shí)反應(yīng)出樓市下跌的狀況。

　　數(shù)據(jù)不真實(shí)主要有三方面，第一、現(xiàn)在深圳的供給量比較少，成交量也不高；第二、入市的新盤都屬于中低價(jià)位，高價(jià)位的項(xiàng)目政府不讓入市；第三、中海4月底推出的兩個(gè)限價(jià)房熱銷，它的銷售數(shù)據(jù)也表現(xiàn)在5月份。

　　“綜合這三方面，就會(huì)出現(xiàn)成交量多，價(jià)格偏低，給人的感覺是調(diào)控起到作用。實(shí)際上是政府行政作為的結(jié)果，這種價(jià)格是屬于‘被降價(jià)’，不是開發(fā)商選擇的降價(jià)。”王海斌進(jìn)一步表示、

　　王海斌續(xù)稱，開發(fā)商選擇降價(jià)一般有兩個(gè)選擇，一個(gè)是資金鏈緊張，另一個(gè)是市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，競(jìng)爭激烈，這才是真正的價(jià)格下降?，F(xiàn)在則是采取不發(fā)預(yù)售證，不讓高價(jià)盤項(xiàng)目入市，價(jià)格都是政府管制的結(jié)果，這種結(jié)果即使降價(jià)50%都無意義。