　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯周文靜整理 在觀點(diǎn)新媒體4月27日舉辦的觀點(diǎn)論壇無錫行中，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪在題為“市場與產(chǎn)品篇之吳與魏——金科在無錫”的演講中提到，城市化率領(lǐng)在35%到70%之間，是房地產(chǎn)最好的發(fā)展時間。

　　李戰(zhàn)洪表示，在不同的發(fā)展階段，房子的屬性是不同的。在城市化率占35%的時候，房子是投資品；當(dāng)城市化率為65%時，房子是資產(chǎn)，這個時候房價的下降，還要看老百姓愿意不愿意；只有當(dāng)城市化率達(dá)到75%以上時，房子就是居所。

　　李戰(zhàn)洪指出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括政策的制訂是不能忽略城市化這個大背景的，市場和產(chǎn)品不要誤判大勢。

　　以下為李戰(zhàn)洪先生現(xiàn)場演講的實(shí)錄：

　　此次演講題目是“吳與魏”，我用同音字來理解，一個是無所謂，一個是無畏，“后調(diào)控時代與無所謂”可能適應(yīng)未來的發(fā)展。如果你能夠讀懂政策的話，你可能就無畏。今天我就從開發(fā)商的角度來說一下市場情況。

　　一、什么是房子？

　　有人說房子是公寓，是高層，是洋房，是別墅。一次在住建部開會時，有一個市長提出來，說房子是居所，是資產(chǎn)，是投資品。后來圍繞這三個方面我查了很多資料，進(jìn)行一些分析得出一個判斷，就是房市是有規(guī)律的：從長期看，房子是居所，從中期來看是資產(chǎn)，從短期來看是投資品。

　　國八條里面有一條提到要遏制投資需求。但規(guī)律是規(guī)律，能不能遏制還要我們進(jìn)行深思。城市化占35%的時候，房子是投資品；城市化率為65%時，房子是資產(chǎn)，這個時候房價的下降，還要看老百姓愿意不愿意；只有當(dāng)城市化率達(dá)到75%以上時，房子就是居所。

　　2009年，美國的城市化率是83.4%。在美國，每成交一套新的房子，將帶動二手房的成交，這個時候房子就是居所了，而不是投資品和資產(chǎn)了。你把舊房子騰出來，搬進(jìn)新房子，大家都是改善型需求，一個個往上面進(jìn)行交易。

　　現(xiàn)在中國的市場上，一手房的成交和二手房的成交并沒有達(dá)到一比一的聯(lián)動，房子還是投資品?，F(xiàn)在要完成政策的難度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于制訂政策的難度。55%以下的城市化率，剛性需求是為主導(dǎo)；在55%到75%的比例時，則是剛性需求和改善型需求為主導(dǎo)；當(dāng)城市化率領(lǐng)達(dá)到75%以上是，屬于改善性需求為主。日本在1985年，城市化率已經(jīng)達(dá)到了76%。

　　二、把握態(tài)勢

　　中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展，包括政策的制訂，不能忽略城市化這個大背景，市場和產(chǎn)品不要誤判大勢。當(dāng)城市化率在30%時，房地產(chǎn)發(fā)展是容易被忽略的，70%以上，房地產(chǎn)業(yè)開始緩慢，所以城市化率在35%到70%之間，是房地產(chǎn)最好的發(fā)展時間。

　　出臺的政策提出到2030年，中國城市化率達(dá)到70%。按照城市發(fā)展規(guī)律，按照剛才的說法，我們還有16年的好時光。不管政策怎么制訂，就是說房地產(chǎn)的大趨勢難以改變。

　　另外，房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)一個特點(diǎn)，就是城市化率越高的城市，調(diào)整的深度時間就越長，城市化率越低的城市，調(diào)整深度周期是最短的，受到影響也是最短的。

　　未來的兩年，將是最難的時間。房地產(chǎn)由于政策的原因，這個行業(yè)往往是大年之后是小年，小年以后是大年。在經(jīng)歷了2009年和2010年連續(xù)兩個的大年之后，必出現(xiàn)兩個小年，這種態(tài)勢，我們要做最壞的準(zhǔn)備，收獲最好的結(jié)果。

　　三、注意經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀點(diǎn)

　　當(dāng)人均GDP為800到1300美元，住房發(fā)展是起步階段，屬于快速上升的情況；接近8000到13000美元的時候，屬于平穩(wěn)上升階段；在13000美元以上，則是下降階段。我們現(xiàn)在看到有些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)是處在下降階段，所以從國外人均GDP來看中國，是不合適的，這個中國的特色一定要注意。

　　關(guān)于城市布局，此前有一個論壇，我當(dāng)時說一線城市做品牌，二線城市做利潤，三線城市做規(guī)模。

　　當(dāng)時，上海一家地產(chǎn)董事長站起來反對，他說他在是一線城市做利潤。開發(fā)商你的總部在哪里起家，如果在一線城市，在那個城市做利潤，對總部在一線城市來說是對的。

　　此外，就是要定態(tài)勢要踩準(zhǔn)節(jié)奏。在價格方面，有價平量增，價平量縮，價降量增，價降量降。在價平量增的時候，要快速增量來實(shí)現(xiàn)利潤率；在價平量縮時，量要降到最小，如果價平在很長的時間里面，要有限定的預(yù)案，包括產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整；在價降量增的時候，一降價就實(shí)現(xiàn)增量，這個時候要淡化利潤率，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向搶占市場先機(jī)。

　　如果降量價也降，就要控制開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模，為下一個周期做準(zhǔn)備。這個時候如同2008年初，在2008年中有一個階段，即使降價市場也不響應(yīng)。

　　四、用發(fā)展階段論生產(chǎn)產(chǎn)品

　　當(dāng)人均GDP為1000美元時，提出什么產(chǎn)品，在2000到3000美元時又是什么產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)不一樣，我們產(chǎn)品不一樣。

　　房價究竟會不會降，會降多少？首先看確定房價的五大因素：第一個是土地，第二個稅費(fèi)，第三個是成本，第四個管理費(fèi)用與營銷費(fèi)用，第五個是房子的品質(zhì)和房子的技術(shù)含量。

　　土地方面，估計政府、包括銀行各個方面都不想降的；稅費(fèi)更沒有降的可能，而且還不停地在增加；成本是不可再生的資源，也是不可能降的；管理費(fèi)用包括營銷費(fèi)用，按照上級的要求，5年之內(nèi)，收入要翻番，所以也不敢降；房子的品質(zhì)更加不可能降，此外房子的技術(shù)含量要求越來越高，注定成本要增加，這五大要素沒有一個要降。

　　房價降的空間在哪里？除了一線城市的暴利企業(yè)之外，一般的現(xiàn)在拿地的開發(fā)商，基本上811開發(fā)模式：土地的成本、稅費(fèi)，包括資金成本降到80%，10%就是團(tuán)隊營銷，而前面5個要素沒有一個可降，那開發(fā)商唯一要降，我們只能流出10%的血出來，到要流20%血的時候我們就不要福利，這有可能會給社會帶來不穩(wěn)定的因素。