李戰(zhàn)洪（金科集團(tuán)副總裁）：本來(lái)命題作文是吳為魏，我當(dāng)時(shí)對(duì)他不是很了解，后來(lái)我昨天晚上想了一下，用同音字來(lái)理解，一個(gè)是無(wú)所謂，一個(gè)是無(wú)畏，所以后調(diào)控時(shí)代與無(wú)所謂可能相適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展。如果你能夠讀懂政策的話，你可能就無(wú)畏，后來(lái)我自己改了一下。本來(lái)借這個(gè)想到我們無(wú)錫地區(qū)的產(chǎn)品建設(shè)下，但是我覺得這樣不妥，也不是我的習(xí)慣，因?yàn)槊恳淮伟l(fā)言演講，大家都聽我說(shuō)那個(gè)，從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)市場(chǎng)情況，從我們的角度說(shuō)市場(chǎng)。

金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪

　　第一個(gè)我們什么是房子？有人說(shuō)是公寓，是高層，是洋房，還是別墅？這一次在住建部開會(huì)的時(shí)候，有一個(gè)市長(zhǎng)提出來(lái)說(shuō)是居所，是資產(chǎn)，是投資品，后來(lái)在20號(hào)住建部開了一個(gè)會(huì)議，我就圍繞這三個(gè)方面查了很多資料，進(jìn)行一些分析得出一個(gè)判斷，判斷之后就認(rèn)為房市是有規(guī)律的，你要找出規(guī)律出來(lái)，長(zhǎng)期看是居所，中期看是資產(chǎn)，短期看是投資品，國(guó)八條里面有一個(gè)重要的遏制投資需求，但是這個(gè)規(guī)律就是規(guī)律能不能遏制，我們要深思的。我們看看城市化占35%以上的時(shí)候就是投資品，城市化65%以上是資產(chǎn)地這個(gè)時(shí)候就是老百姓，房?jī)r(jià)的下降，老百姓究竟愿意還是不愿意。城市化率75%以上的時(shí)候就是居所，我喜歡去美國(guó)考察，美國(guó)的城市化率到2009年是83.4%，83%出現(xiàn)什么情況？每成交一套新的房子，將帶動(dòng)二手房的成交，這個(gè)時(shí)候房子就是居所了，就不是投資品，資產(chǎn)，你成交一套把房子騰出來(lái)，新的房子，大家都是改善型需求，一個(gè)個(gè)往上面進(jìn)行交易，在我們現(xiàn)在中國(guó)的市場(chǎng)上，一手房的成交和二手房成交沒有達(dá)到一比一就是投資品，我們出臺(tái)政策的是規(guī)律，像我們教授說(shuō)的，完成政策的難度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于制訂政策的難度。55%以下的城市化的時(shí)候，剛性需求是為主導(dǎo)，55到75%的時(shí)候是剛性需求和改善型需求為主導(dǎo)，75%以上的時(shí)候是改善性需求為主。日本在1985年的時(shí)候城市化率已經(jīng)達(dá)到了76%，我們?cè)诋?dāng)時(shí)的，1985年，2005年時(shí)間表的時(shí)候是46%，所以30%的城市化的中間是被大家忽略的，從我們來(lái)看就是說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括政策的制訂是不能忽略城市化大背景的，我們的市場(chǎng)和產(chǎn)品不要誤判大勢(shì)，城市化率一旦達(dá)到35%和70%的時(shí)候一般100年就完成了，70%以上開始緩慢，所以城市化在35%到70%之間是房地產(chǎn)最好的發(fā)達(dá)時(shí)間。

　　第二個(gè)要把握態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在政策里面出臺(tái)也說(shuō)了在2030年的時(shí)候，中國(guó)城市化率達(dá)到70%，按照我們城市發(fā)展按照我現(xiàn)在這種說(shuō)法有16年的好時(shí)光，如果按照未來(lái)20年達(dá)到70%，應(yīng)該還有20年的好時(shí)光，不管政策怎么制訂，就是說(shuō)房地產(chǎn)的大趨勢(shì)難以改變，未來(lái)兩年，今明兩年將是最難的時(shí)間，我用我最通俗的說(shuō)法來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)房地產(chǎn)由于政策的原因，他往往是大年之后是小年，小年以后是大年，但是我們?cè)?009年，2010年連續(xù)兩個(gè)大年之后，我認(rèn)為必出現(xiàn)兩個(gè)小年，這種態(tài)勢(shì)來(lái)說(shuō)，我們要做最壞的準(zhǔn)備，收獲最好的結(jié)果。房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)，就是城市化率越高的城市，他調(diào)整的深度時(shí)間就越城，城市化率越低的城市，調(diào)整深度周期是最短的，受到影響最短的。

　　第三個(gè)我們注意我們的注意經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀點(diǎn)，這里面他有一個(gè)75，75個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均GDP800到1300美金是起步階段，1300到800美金住房發(fā)展是快速上升階段，接近8000到13000的時(shí)候是平穩(wěn)上升階段，13000以上的時(shí)候是下降階段，我們看到有些發(fā)達(dá)國(guó)家他房地產(chǎn)國(guó)家是處在經(jīng)濟(jì)下端，所以國(guó)外人均GDP來(lái)看中國(guó)是不合適的，所以中國(guó)的特色一定要注意，這個(gè)是個(gè)布局，布局我不說(shuō)了，一二三四線城市先發(fā)展，所以說(shuō)到一二三線城市的時(shí)候，早幾天月初的時(shí)候在長(zhǎng)沙，有一個(gè)論壇我就說(shuō)了，廣東上海，天津和西南地區(qū)都有的，我當(dāng)時(shí)說(shuō)了一線城市做品牌，二線城市做利潤(rùn)，三線城市做規(guī)模，當(dāng)時(shí)上海一家地產(chǎn)董事長(zhǎng)站起來(lái)反對(duì)，他說(shuō)一線城市做利潤(rùn)，你開發(fā)商你總部在哪里起家，如果在一線城市起家，他說(shuō)我們存在是80%，土地成本，80%，加上10%左右的團(tuán)體費(fèi)用，推廣費(fèi)用，他說(shuō)不對(duì)，他們沒有50%不做，另外第二選擇就是一線城市做利潤(rùn)，這個(gè)對(duì)總部在一線城市來(lái)說(shuō)是對(duì)的。再就是我們要定態(tài)勢(shì)要踩準(zhǔn)節(jié)奏，我們首先看看這個(gè)表，我們現(xiàn)在考慮這個(gè)價(jià)格，價(jià)格上升的這種情況，一種情況是價(jià)平量縮，還有價(jià)平量增，價(jià)降量降，價(jià)降量增，我們要快速增量，這個(gè)時(shí)候一定要，就是來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率，降到最小，如果家庭在很長(zhǎng)的時(shí)間里面，量縮的話這個(gè)時(shí)候我們一定要密切關(guān)系，所以這個(gè)有限定的預(yù)案，包括產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，在價(jià)降量增的時(shí)候，一降價(jià)就實(shí)現(xiàn)增量，這個(gè)時(shí)候要淡化利潤(rùn)率，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向搶占市場(chǎng)先機(jī)。如果第四個(gè)價(jià)降量也降，這個(gè)時(shí)候我們要控制開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模，為下一個(gè)周期做準(zhǔn)備，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候就是你2008年初，2008年中的時(shí)候有一個(gè)階段，降價(jià)市場(chǎng)都不響應(yīng)，這個(gè)階段作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)一定要盡量避免。

　　下面一個(gè)方面我們要用發(fā)展的階段論去生產(chǎn)產(chǎn)品，就是GDP1000美金的時(shí)候我們提出什么產(chǎn)品，2000到3000我們提出什么產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)不一樣，我們產(chǎn)品不一樣。也開發(fā)商要關(guān)注的，房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)降，會(huì)降多少？第一個(gè)我們先看看確定房?jī)r(jià)的五大因素，是哪五個(gè)方面？第一個(gè)是特地，第二個(gè)稅費(fèi)，第三個(gè)是成本，第三個(gè)管理費(fèi)用與營(yíng)銷費(fèi)用，第五個(gè)是房子的品質(zhì)和房子的技術(shù)含量。哪一個(gè)方面會(huì)降，哪一個(gè)方面是政府和開發(fā)商，包括銀行各個(gè)方面要降，誰(shuí)想降，土地是想降的，這是第一個(gè)。稅費(fèi)不是，降的可能一點(diǎn)都沒有，還不停地在增加稅費(fèi)，第三個(gè)降的成本，既然成本也是不可再生的資源，也是不可能降的，管理費(fèi)用，包括管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用這一塊，按照上級(jí)的要求，政府的要求5年之內(nèi)，收入要翻番，如果政府不要，我們不敢降。第五個(gè)方面房子的品質(zhì)是不可能降的，還有房子的技術(shù)含量，他要求越來(lái)越高，很多文件一個(gè)一個(gè)下來(lái)，你的技術(shù)含量要高，技術(shù)含量高注定成本要增加，這五大要素沒有一個(gè)要降，房?jī)r(jià)降的空間在哪里，第二個(gè)方面現(xiàn)代開發(fā)商除了一線城市的暴利企業(yè)之外，一般的現(xiàn)在拿的地就是我們估算了一下，基本上811開發(fā)模式，土地的成本，稅費(fèi)，包括資金成本降到80%，在剩下來(lái)的10%就是我們環(huán)境營(yíng)銷，那么前面5個(gè)要素沒有一個(gè)可降，那開發(fā)商唯一要降，單方面要降，這是之前的開發(fā)商要降，我們只能流出10%的血出來(lái)，要流20%血的時(shí)候我們就不要福利，有可能會(huì)帶來(lái)社會(huì)不穩(wěn)定。

　　我推薦一下我們，就是金科在江南市場(chǎng)就是在整個(gè)的江蘇地區(qū)，有兩個(gè)方式來(lái)一手做產(chǎn)品，一手做文化。這個(gè)我不展開，我們一直是4R的戰(zhàn)略，一手做產(chǎn)品一手做文化，產(chǎn)品上面以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，在做文化上面我們以建立客戶忠誠(chéng)度為目標(biāo)。所以金科產(chǎn)品系列有四個(gè)，一個(gè)是東方系列，第二個(gè)是天湖系列，第三個(gè)是廊橋系列，第四個(gè)王府系列等等。另外我們一手做產(chǎn)品，一手做文化，我們是找到差異化的文化。因?yàn)榫褪钦f(shuō)我們賣房子開發(fā)商五個(gè)層面，其實(shí)我們做產(chǎn)品，最低一個(gè)層面做產(chǎn)品，開發(fā)商要以產(chǎn)品來(lái)訴求。然后鄰居組成社區(qū)，社區(qū)組成訴求，還有社區(qū)組成我們城市，乃至社會(huì)，這個(gè)訴求也很多，所以在這種情況之下，我們金科就喚醒得到對(duì)過去美好記憶的關(guān)系，他能夠承上啟下，我們就提出隔壁鄰里文化，都打造鄰里文化。每年有六大萬(wàn)人活動(dòng)，萬(wàn)家宴等等。而且我們堅(jiān)持了三年以上，堅(jiān)持了4個(gè)年頭做鄰里文化，四年，就是三年過去我們回過頭來(lái)看，住在金科的，成為金科的業(yè)主，屬于在金科小區(qū)，那個(gè)精神面貌明顯一年不同于一年。這是我們金科在做文化的時(shí)候一些照片，這是剛剛組織了，每年都有一個(gè)金科鄰里的萬(wàn)人踏青。所以金科來(lái)到無(wú)錫地區(qū)三年，就在這里，無(wú)錫地區(qū)有8個(gè)項(xiàng)目了。我們?cè)跓o(wú)錫有世界城，他主要營(yíng)造了街區(qū)城市，國(guó)際街區(qū)生活，這是世界城的照片。金科有300個(gè)億，員工5000人，在全國(guó)12個(gè)城市開發(fā)，我們今年銷售目標(biāo)200個(gè)億，在全國(guó)在售的項(xiàng)目有32個(gè)，謝謝大家。