朱中一(中國房地產協(xié)會副會長)：各位領導，各位同仁，女士們先生們，上午好，很高興來參加本次論壇。下面我就通過城鎮(zhèn)化與住房雙軌制談一點個人的看法。

　　我想大家應該關注到，在今年的全國人大公布“十二五”規(guī)劃里，以住房保障第一句話就是堅持政府調控和市場調節(jié)相結合，這是第一句話，這是政府調控和市場調節(jié)結合進行的，這個是非常重要，這個是非常非常重要。

中國房地產協(xié)會副會長　朱中一

　　城鎮(zhèn)化和住房雙軌制這個題目很大，我覺得城鎮(zhèn)化給住宅建設提供了發(fā)展的機遇，而房地產住宅產業(yè)是給我們國家老百姓提供生活場所，也是為各方提供生產的產業(yè)，是先導性的民生關系重大產業(yè)，所以城鎮(zhèn)化和住宅產業(yè)一定要協(xié)調發(fā)展。

　　長三角地區(qū)是我們國家經濟最活躍的地區(qū)，長三角的城市群是最具有活力的城市群，長三角在我們國家不到3%的地皮上面，創(chuàng)造了國家20%的經濟總量，而且科技含量也高，所以應該說是我們國家相當先進的城市群。

　　今天的發(fā)言不是針對長三角來說的，今天從這個題目，城鎮(zhèn)化和住房的雙軌制這個題目來講一講，我圍繞三點來談我的基本看法。

　　第一點就是中國城鎮(zhèn)化的推進。我們國家城鎮(zhèn)化進入了快速發(fā)展時期，尤其是地方政府的熱情可能比中央政府更高，這一點我覺得可以理解。

　　客觀上如果城鎮(zhèn)化推進更快，帶來的困惑也比較多，目前來說我們城鎮(zhèn)化推進當中，要防止四種傾向。

　　第一種傾向是怎么樣防止推進有水分的城鎮(zhèn)化。我講的城鎮(zhèn)化是實打實的城市化，指的是城市常住人口占總人口的比例，但是現(xiàn)在我們將近47.5%的城市化推進里頭，有2億左右的農民工沒有正式納入城市化的，所以現(xiàn)在有些地方城市化比例很高，就認為國家的指標是不是低了，沒有水份的城鎮(zhèn)化要達到是不容易的，要防止有水分的城市化。

　　第二個要防止盲目的、沒有地方特色的、千篇一律的城市化。因為現(xiàn)在我們國家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，沒有地方特色，我覺得這個事情是比較大的問題。一定要科學規(guī)劃城市群里各個城市的功能和產業(yè)的布局，這是國家反復強調的，而且要注意地方特色和城市特色，這樣咱們的城市才有地方特色。

　　第三點要注意防止部分依賴于土地和房地產的城市化，這個問題也是要注意的，在長三角地區(qū)這個問題也很突出。因為我們的產業(yè)布局要合理，各方面的，包括房地產和各方面發(fā)展要協(xié)調，包括東部有一些原來城市化目標低的省份，他們的傾向是賣地蓋樓，相關產業(yè)支撐很小，所以如果沒有經濟活力的城市化是很難維持的，就是各個地方土地賣完了，城市化的后勁是什么？

　　第四點要注意防止人口向部分大城市集中。當然東部地區(qū)各方面條件比較優(yōu)異，人們向這個地方聚集某種意義上也是人們的很好理想，但是我們國家的東西部地區(qū)要協(xié)調發(fā)展。所以我們要堅持把城鎮(zhèn)化進程和改革結合起來，使城市化通過協(xié)調發(fā)展，而且在中西部地區(qū)的中等以下的城市，引導當地的老百姓能夠就近地就業(yè)，安家落戶，這樣城市化才能協(xié)調發(fā)展。所以我覺得城市化要注意防止四種傾向。

　　第二個問題談一下住房雙軌制的問題。從國八條到去年年底的中央經濟會議，到今年兩會通過的“十二五”規(guī)劃，就提出了要建立住房雙軌制的問題，我們覺得這是一個成熟的表現(xiàn)。

　　從國八條開始，我覺得不僅提出了雙軌制，而且在指導思想上面，實際上對商品房的建設，對住房保障提出了兩手抓、兩手都要硬的問題。

　　現(xiàn)在有一些人認為是不是兩條道，我個人覺得是有區(qū)別，但不是各走各的道。

　　因為這兩者之間從目標來說都是一樣的，都是為了解決老百姓住有所居的問題，而且在土地資源有限的情況下，再加上房價上漲過快，老百姓能力有限的情況下，就要增加住房保障能力，所以為什么今年增加了公租房，就意味著政府加大了這方面的保障力度。

　　盡管是兩種體系，但實際上這種雙軌制是互相有聯(lián)系、互相有影響的，不是政府歸政府，市場歸市場的分離的，所以我覺得這個觀點一定要講一下。

　　具體要防止的一些問題，我覺得這次“十二五”第35章他講非常細，要點性東西是這樣的：一開始他講了，前面的幾句話，就是堅持政府調控和市場調節(jié)相結合，加大符合國情的體制機制和政治體系，逐步形成平衡，消費能力基本適應的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。

　　我覺得這個把咱們房地產調控的目標和發(fā)展住宅產業(yè)的目標解答的非常清楚，核心的體系一個是堅持政府調控、市場改革結合，調控和市場調節(jié)是同時進行的；另一個就是前幾年房地產調控幾句話，總量基本平和，價格穩(wěn)定，將價格穩(wěn)定改成基本適應。

　　所以為什么這一次中央政府組織了八個組到16個城市去講這個問題，這是非常重要的。

　　還講到了健全購房供應體系，這個大家感覺到很好，因為健全購房供應體系，一方面是彌補了我們前一段時間這方面的缺憾。我自己也感覺到今年也好、明年也好，1千萬套的安居工程，不光是從零售角度考慮，我自己還感覺到，如果市場有互動的話，1千萬套的安居工程，可以沖抵商品房投資不足影響的房地產投資規(guī)模，這樣可以緩沖。

　　房地產投資的互動對相當產業(yè)的互動，對經濟的互動，這是我個人的觀點，這也是堅持宏觀調控很重要的。這兩年宏觀調控，肯定是按照政府的工作報告和領導的講話，但是他有重要的對比。

　　我們現(xiàn)在的經濟增長還要高一點，但是質量提高，如果房地產有波動，有1千萬套的保障性安居工程可以沖抵商品房投資波動和對經濟的影響。

　　第三個問題，改善和加強房地產市場，一個是堅定不移搞好房地產市場宏觀調控，這確定了本屆政府的決心。第二句話是要加快建立健全房地產的中長期機制，這個有一個過程，但是堅定不移搞好房地產市場調控這是本屆政府的決心。

　　10月13號國務院常務會議的話來說，對房地產市場的調控方向很重要，力度不放松，這是我覺得起碼是驗證了決心。

　　大家一定要注意，在這個情況下面，更重要我們房地產企業(yè)要做好充分準備，要適應。

　　前段時間萬科的企業(yè)高管說過，我們房地產企業(yè)的老板應該像當農民一樣。農民是關注天氣變化，但是他更多關注天氣變化的情況下，怎么樣種好自己的田和地。因為中央政府制訂政策，房地產企業(yè)只有順應政策，我認為這一條大家做好充分的思想準備。

　　我認為本屆政府堅定不移搞好房地產市場調控的態(tài)度是堅決的，怎么樣調整思路來適應整個思路，我認為這是至關重要的。

　　第三點我覺得一定要積極穩(wěn)妥推進城中村的改造以及宅基地的使用，這是跟城市化有關系的。

　　對于城鄉(xiāng)結合部的改造，在這次“十二五”規(guī)劃里頭提到了這個問題，這個牽扯到城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展問題，一定要及時保護老百姓的合法權益。

　　另一個問題關于宅基地換房的問題，是在國家認可的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的試點地方，包括我們的蘇州。最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1號開始實行了天津市以宅基地換房示范小村的管理辦法，之后包括蘇州，包括杭州，包括北京，包括深圳等地都開展了一些試點。

　　像河南省明文規(guī)定，退還宅基地到城鎮(zhèn)居住，并符合住房保障條件的可以申請廉租住房和購買經濟適用房。把城鄉(xiāng)二元化的結構逐步逐步改變成一體化，先決條件是宅基地要退還，那個要經過國務院的標準。我覺得如果把這項工作有所突破，對我們在中國城市化過程當中，怎么樣來推行住房的雙軌制有很大幫助。