建設(shè)保障房要補(bǔ)十年的曠課。我們對(duì)建設(shè)保障房的認(rèn)識(shí)耽誤了足足九年，但根本上，十年沒(méi)建保障房的問(wèn)題卻嚴(yán)重的擺在了現(xiàn)在。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 周茉整理 4月21日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2011城市論壇武漢行中，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林，前SOHO副總裁現(xiàn)高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫等十余位政府、企業(yè)、金融人士就當(dāng)下緊迫的形式進(jìn)圍繞著"模式的創(chuàng)造"這一主題現(xiàn)場(chǎng)深入探討。

　　"建設(shè)保障房要補(bǔ)十年的曠課。我們對(duì)建設(shè)保障房的認(rèn)識(shí)耽誤了足足九年，但根本上，十年沒(méi)建保障房的問(wèn)題卻嚴(yán)重的擺在了現(xiàn)在"，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在論壇上，主要針對(duì)建設(shè)保障房體系與商品房體系過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題展開(kāi)演講。

　　孟曉蘇表示，關(guān)于完善住房保障體系這一問(wèn)題早在98年參與房改設(shè)計(jì)時(shí)就曾提議過(guò)，但是這一問(wèn)題在2010年底中央召開(kāi)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中才被最終確認(rèn)，建設(shè)符合中國(guó)國(guó)情的保障房體系和商品房體系也終被提出。

　　但與此同時(shí)，孟曉蘇卻擔(dān)憂，"十幾年前的熱血現(xiàn)在雖變成了全國(guó)的共識(shí)，但是在十幾年來(lái)建設(shè)保障房體系與商品房體系中，國(guó)家出現(xiàn)了多次矯枉過(guò)正。歸根究底，雙軌房在本質(zhì)上仍然沒(méi)有被主管部門清醒的認(rèn)識(shí)"。

　　而其中出現(xiàn)的具體問(wèn)題，孟曉蘇將其共歸納為七點(diǎn)，以下是其現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　大家上午好，到觀點(diǎn)論壇就要談?dòng)^點(diǎn)，今天我為大家?guī)?lái)的觀點(diǎn)是《雙軌房建設(shè)上的徘徊與爭(zhēng)議》。

　　早在98年我們參與房改設(shè)計(jì)的時(shí)候就已經(jīng)包括了完善住房保障體系，當(dāng)時(shí)住房上有商品房，政府建保障房。去年年底中央召開(kāi)的宏觀經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確認(rèn)了這兩個(gè)體系，建設(shè)符合中國(guó)國(guó)情的保障房體系和商品房體系。

　　十幾年前的熱血現(xiàn)在已經(jīng)變成了全國(guó)的共識(shí)，但是十幾年來(lái)在建設(shè)兩個(gè)體系方面，認(rèn)識(shí)相當(dāng)多，出現(xiàn)了幾次“矯枉過(guò)正”，雙軌房問(wèn)題到現(xiàn)在還沒(méi)有被主管部門清醒的認(rèn)識(shí)，出現(xiàn)了不少的問(wèn)題?！　?/p>

　　第一、歷史上的誤區(qū)，全民福利房造成全民蝸居。在全新福利分房時(shí)代是真正的蝸居時(shí)代，根據(jù)當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)，在八十年代全國(guó)人均住房面積只有3.7平方米，對(duì)此，溫總理也曾講過(guò)，當(dāng)年溫總理全家五口人就住在九平方米的房子里，那是真正的蝸居。

　　住房面貌的改變事實(shí)上是通過(guò)房改而改變的，那是在98年，我也參與了房改，而我作為房改課題組其中一組的組長(zhǎng)，親身參加了這個(gè)設(shè)計(jì)，在房改設(shè)計(jì)中其中有七項(xiàng)政策推動(dòng)了住房商品化的發(fā)展，其中完善供應(yīng)體制的政策，包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這三個(gè)方面的并舉，這就是當(dāng)時(shí)提出的思想。

　　在此之后，由于商品房的發(fā)展，我們又向國(guó)家提出把房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，得到了支持。溫總理講的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，那一年來(lái)住房商品化使城鎮(zhèn)居民化住房明顯得到了改善。

　　中國(guó)人民住房的自由率由此達(dá)到了80%，人均面積已經(jīng)達(dá)到了33平米。溫總理對(duì)此特別講到，這也是很少有人提到的一面，出現(xiàn)如此大的成就現(xiàn)在往往是被一些媒體和一些人士忽略掉了。

　　第二、只建商品房傷及弱勢(shì)群體。過(guò)去有一段時(shí)間在房改之后國(guó)家就只顧建商品房。當(dāng)時(shí)我與另一位理事在98年的房改方案中就明確建議由政府來(lái)負(fù)責(zé)建立廉租房的供應(yīng)體制，也再一次提出了市場(chǎng)提供商品房、政府建設(shè)保障房的意見(jiàn)。但是前主管部門卻長(zhǎng)期忽視了保障房的建設(shè)，特別是廉租房至今共十年沒(méi)有建，使得弱勢(shì)群體的收入水平離商品房的價(jià)格越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　這本來(lái)是政府公共服務(wù)職能的不到位，卻被一度引導(dǎo)為對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不滿，他們認(rèn)為靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、靠企業(yè)就可以解決保障性住房問(wèn)題，采取的措施就是壓低房?jī)r(jià)，政府不需要做什么，只需要開(kāi)發(fā)商就能夠解決保障性住房問(wèn)題，現(xiàn)在看起來(lái)我們知道這個(gè)理論很滑稽。

　　2007年兩會(huì)上聽(tīng)到這樣的呼聲，我們的政府只有房地產(chǎn)政策，而沒(méi)有社會(huì)住房政策。實(shí)質(zhì)上這是前主管部門一個(gè)嚴(yán)重的失誤；在2007年兩會(huì)上由國(guó)務(wù)院提出了廉租房建設(shè)要由政府負(fù)責(zé)，當(dāng)然是中國(guó)的國(guó)民委員會(huì)提出的，這個(gè)意見(jiàn)反而不是其他人提出的。2007年國(guó)務(wù)院首先肯定了這個(gè)意見(jiàn)，作出了一個(gè)決定，提出了要把解決中低收入家庭中住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，這種認(rèn)識(shí)在那時(shí)候已經(jīng)到位了。

　　第三、建設(shè)保障房要補(bǔ)十年的曠課。我們對(duì)建設(shè)保障房的認(rèn)識(shí)耽誤了足足九年，但根本上，十年沒(méi)建保障房的問(wèn)題卻嚴(yán)重的擺在了現(xiàn)在。2007年起溫家寶總理就多次要求加大保障性住房的投資和建設(shè)，但是當(dāng)時(shí)缺的就是錢，所以07年總理說(shuō)要加大投資，結(jié)果中央投資到位，但地方政府投資并沒(méi)有到位。

　　到了08年中央仍然是要加大投資，但仍然如此，地方政府投建資金并未真正到位。09年時(shí)，發(fā)改委建議每年要投資3000億美元，這一建議當(dāng)時(shí)把住建部樂(lè)壞了。但是這個(gè)說(shuō)法繼續(xù)打上了問(wèn)號(hào)，2009年統(tǒng)計(jì)，投建全國(guó)廉租房建設(shè)資金就連1500億還沒(méi)有到，原因是"認(rèn)識(shí)"到位了，但是還是缺錢，這也就使得保障房成為一個(gè)木桶原理理論，而木桶原理是水容易從短版里留出，十年沒(méi)有建保障房當(dāng)然成為一個(gè)短版。正確的調(diào)控不是砸別的板，而是要把短版建好。

　　隨后，農(nóng)民群眾建立了經(jīng)濟(jì)型保障房，但被說(shuō)是違法，卻不知這有效的解決了城市中低家庭收入的居住條件。而中國(guó)農(nóng)民在各地以城中村的方式參與了城市建設(shè)，提供了全世界最大規(guī)模的廉租屋，其實(shí)這是彌補(bǔ)了政府行為的不足，收益應(yīng)該歸村民所有。

　　農(nóng)民的行為已經(jīng)在前年年底受到了中央的懇求，中央明確在符合規(guī)劃的前提下和國(guó)有土地享有平等權(quán)益。其實(shí)只要承認(rèn)農(nóng)民所建的房子是合法的，我們就不需要在保障房上這么尷尬了。但是我們反而沒(méi)有這樣承認(rèn)。

　　2010年國(guó)務(wù)院加大了力度，要求確保完成580萬(wàn)套保障房建設(shè)，但年底清算時(shí)共完成了370萬(wàn)套，這個(gè)成績(jī)其實(shí)已經(jīng)不小了，在2011年為了加大保障房供給力度，國(guó)家相繼出臺(tái)了國(guó)十條和國(guó)八條。

　　而且，總理在兩會(huì)的前后還再次強(qiáng)調(diào)今年要落實(shí)一千萬(wàn)套保障房建設(shè)，今后五年有3600萬(wàn)套，通過(guò)這樣的建設(shè)使得保障房占全國(guó)住房城鎮(zhèn)面積的20%左右，我認(rèn)為這是一個(gè)合理的數(shù)字，從中也可以看到國(guó)務(wù)院加強(qiáng)保障性住房的決心。

　　第四、抑制房?jī)r(jià)漲就要增加供給。保障房畢竟"曠課"了十年，不僅造成了中低收入家庭和年輕人的居住困難，而且嚴(yán)重的惡化了社會(huì)心態(tài)，使得很多人把怒火集中到了商品房身上，要求商品房降價(jià)。

　　一些媒體無(wú)法區(qū)分這兩個(gè)體系，無(wú)法區(qū)分商品房和租賃房，他們認(rèn)為要打壓商品房，要求政府出面降低房?jī)r(jià)。其實(shí)目前和前一段時(shí)間出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲恰恰表明了我們?cè)谀就霸碇羞€存在另外一個(gè)短板，商品房的供應(yīng)也是一個(gè)短板，這兩個(gè)板子都不長(zhǎng)，而保障房的板就更加短了。

　　為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、也為了解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題，從2010開(kāi)始就不斷建議要增加房屋的供應(yīng)量。包括增加供應(yīng)、加大商品房投資、政府加大保障房建設(shè)、采取臨時(shí)性的措施來(lái)抑制需求，但我想說(shuō)的是，千萬(wàn)別把抑制需求的措施當(dāng)做是常態(tài)化和長(zhǎng)期化的工作。

　　事實(shí)上，從2010年到今年增加供給的努力得到了一定的成效，去年開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了33%，今年1-3月增長(zhǎng)了34%，而竣工也有明顯增加。但是，在增加供給的同時(shí)，我們抑制需求的措施卻是越來(lái)越猛了，本來(lái)國(guó)十條里明確說(shuō)明暫時(shí)發(fā)放明確措施，原本是臨時(shí)性的措施，但是一些專家不斷的鼓動(dòng)要調(diào)控常態(tài)化，在我們這樣一個(gè)國(guó)家要長(zhǎng)期的限制商品房的買賣。

　　由于這樣的限購(gòu)說(shuō)法影響到了一些部門的決策，最近一些地方實(shí)行的開(kāi)發(fā)商的資金監(jiān)管，實(shí)際上增加了開(kāi)發(fā)成本，估算下來(lái)大約增加了8%，這些都會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)，都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。

　　但是大家都拿商品房來(lái)出氣，認(rèn)為打壓商品房這個(gè)短板就能夠增加保障房，但根本上其實(shí)是兩個(gè)短板。要知道國(guó)家主要是為居民提供住房，而不是為老板們建設(shè)商鋪，但越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)不能不離開(kāi)商品房建設(shè)這個(gè)領(lǐng)域了，試問(wèn)，這樣做難道能夠完成國(guó)十條和國(guó)八條里說(shuō)的增加供應(yīng)量的要求嗎？

　　史上最嚴(yán)厲的調(diào)控究竟會(huì)走到哪一步連我都說(shuō)不清楚了，會(huì)不會(huì)走向政府定價(jià)？倘若是真的，那就真成了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控了。

　　第五、擠出購(gòu)房款加劇物價(jià)上漲。其實(shí)，中國(guó)現(xiàn)在的錢是很多，央行提出的外匯占款多，外國(guó)人發(fā)行的人民幣是空的，如果這些資金在社會(huì)上轉(zhuǎn)起來(lái)就不得了了。那是一個(gè)多么大的災(zāi)難，幸好由溫總理親自領(lǐng)導(dǎo)了房改，使得商品房吸收了大量的資金，這如同一個(gè)巨大的海綿，去年一年就將5萬(wàn)多億資金進(jìn)入到了商品房的水庫(kù)里。

　　但是專家們鼓動(dòng)要引導(dǎo)購(gòu)房資金有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不要讓他們買房子，去買其他的，但是，如果這些資金真的流動(dòng)出來(lái)了，這些錢被去炒作社會(huì)上的各種商品，這不可能會(huì)不影響到老百姓的生活。

　　觀察2010年四季度，食品價(jià)格一度被炒作，出現(xiàn)了很多中國(guó)人所描述的黑色幽默，造成了CPI上漲5.1，其中食品上漲的貢獻(xiàn)率是74%。不難看到，宏觀調(diào)控不是只有控制房?jī)r(jià)這一個(gè)目標(biāo)，另外還要考慮錢流動(dòng)出來(lái)了后會(huì)不會(huì)推動(dòng)物價(jià)上漲。

　　現(xiàn)在換過(guò)來(lái)思考，是不是還是應(yīng)當(dāng)讓商品房正常的吸納資金，但如何讓資金流到這個(gè)房產(chǎn)水庫(kù)里來(lái)呢，若顯示流動(dòng)資金納入到正常的商品房中，那么建設(shè)保障房受到的壓力就沒(méi)有如此大了。

　　第六、各地調(diào)控房?jī)r(jià)嚴(yán)守兩個(gè)低于，國(guó)務(wù)院的目標(biāo)是遏制過(guò)快上漲，不是要降低房?jī)r(jià)。國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布通知，要求按照各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)制定房?jī)r(jià)控制的目標(biāo)。對(duì)此，各省市根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求紛紛制定了兩個(gè)低于的目標(biāo)，其程度按照過(guò)去很多城市的房?jī)r(jià)上漲高于10%，因而這一目標(biāo)就指定為低于10%漲幅。

　　實(shí)際上，低于GDP增長(zhǎng)和人均收入的增長(zhǎng)是最為合理的，在這種情況下設(shè)定兩個(gè)低于是符合實(shí)際的，但是盡管各個(gè)地方政府征求了老百姓的意見(jiàn)，但是部分媒體卻批評(píng)，兩個(gè)低于不夠，他們要求推倒重來(lái)，他們的目標(biāo)是要把房?jī)r(jià)調(diào)控到下降。其實(shí)，這是不正確的。

　　還有中央支持人責(zé)問(wèn)房?jī)r(jià)是總理說(shuō)了算還是總經(jīng)理說(shuō)了算，這一提問(wèn)直接就質(zhì)問(wèn)到了總理頭上，這一問(wèn)也讓全國(guó)人民思考了半年多，對(duì)于我而言，這既不是總理管也不是總經(jīng)理管，是由市場(chǎng)管。

　　2010年底溫總理也明確指出了，這個(gè)想法不準(zhǔn)確也不全面，房?jī)r(jià)有市場(chǎng)該管的、有政府該管的。

　　第七、正確出政策快把短板補(bǔ)齊。木桶原理是需要我們補(bǔ)上短板，短板是供不應(yīng)求，在房?jī)r(jià)上漲之前，商品房是應(yīng)該增加供給還是減少供給呢，現(xiàn)在我們已經(jīng)看到了這一表現(xiàn)，商品房的供應(yīng)不足會(huì)影響保障房，因?yàn)楸Ｕ戏啃枰罅康耐顿Y，需要6.5萬(wàn)億元。減少了土地出讓金，政府又沒(méi)有物業(yè)稅可以收，又沒(méi)有別的資金可以來(lái)，地方資金怎么來(lái)呢？

　　去年用增發(fā)地方國(guó)債來(lái)充實(shí)了保障房的資金，但是總發(fā)國(guó)債不是一個(gè)辦法，2008年年底國(guó)務(wù)院統(tǒng)計(jì)用房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行金融創(chuàng)新，并且還發(fā)布了相關(guān)文件。

　　但是，現(xiàn)在的問(wèn)題是建設(shè)保障房缺錢，而中國(guó)社會(huì)已經(jīng)不差錢了，社會(huì)上有大量的資游蕩去沖擊市場(chǎng)。其中，單是保險(xiǎn)業(yè)就有6萬(wàn)億資金，如果兩會(huì)期間金融保險(xiǎn)業(yè)巨頭都被要求投資保障房，那么根據(jù)木桶原理，這一短板才能夠被補(bǔ)上。

　　綜述以上，溫總理提出調(diào)控目標(biāo)是明確的，決心是堅(jiān)定的，我們的目標(biāo)就是要增加房屋的有效供給，包括商品房和保障房。

　　不要把這一調(diào)控目標(biāo)忘記了，而僅僅認(rèn)為只需要打壓房?jī)r(jià)而不需要增加房屋供給，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)出現(xiàn)了背離國(guó)十條的趨向，此時(shí)更需要按照中央的要求把短期的調(diào)控政策和長(zhǎng)期的發(fā)展政策有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的發(fā)展。