蘇鑫(高和投資董事長(zhǎng))：我們到底要不要投資房地產(chǎn)？我們?cè)趺礃淤嶅X？商業(yè)地產(chǎn)到底是靠什么？

　　商業(yè)地產(chǎn)的熱度不言而喻，我相信我們?cè)谖錆h也已經(jīng)感受到了，去年是經(jīng)濟(jì)元年，除了住宅以外還有商業(yè)地產(chǎn)大家都要投，商業(yè)地產(chǎn)到底是我們的避難處還是淘金處呢？這個(gè)話題對(duì)于每一個(gè)開發(fā)商都要仔細(xì)消化。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模沒有辦法和住宅相比，而且商業(yè)地產(chǎn)的要求及其高，我們已經(jīng)看到了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)1、認(rèn)知的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不是把房子建好了就可以賺錢的，需要你很好的經(jīng)營(yíng)才能賺錢。

　　風(fēng)險(xiǎn)2：二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)在短期的供應(yīng)量上非常大，地方政府對(duì)二、三線城市的規(guī)劃剛性相對(duì)比較低。對(duì)每位來(lái)說，商業(yè)地產(chǎn)如果我們正確的去看待，我建議各位應(yīng)該作為一個(gè)短期的避難所。商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)比較大，我們能不能拿到錢，我們的管理做得怎么樣這都是擺在我們面前的問題。商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)問題就是我們的錢從哪里來(lái)。

　　我們現(xiàn)在能看到的商業(yè)地產(chǎn)，建好了以后有三個(gè)出口：

　　第一、REITS。

　　第二、保險(xiǎn)資金。

　　第三、安全性資本。

　　這三個(gè)出口，我們建好的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該賣給誰(shuí)。REITS的起源是60年代在美國(guó)，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)不景氣、商業(yè)地產(chǎn)不好。在起初的五六年的發(fā)展是非常不好的，后來(lái)政府發(fā)現(xiàn)應(yīng)該給他一定的稅收優(yōu)惠，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)很多的保險(xiǎn)基金需要增值而沒有穩(wěn)定的投資渠道。REITS到底能不能形成？為什么在大陸我們講了五六年的REITS一直無(wú)法推出來(lái)，什么原因呢？很多人都把它看成是給開發(fā)商融資的一個(gè)渠道，我們要控制開發(fā)商，不給他錢，怎么還不給他們?nèi)谫Y渠道呢？其實(shí)我們可以換一種思路，社會(huì)上很多的錢，這些錢沒有太多的投資渠道，房地產(chǎn)隨著中國(guó)的快速發(fā)展和城市化建設(shè)的進(jìn)程，能不能讓老百姓的錢隨著房地產(chǎn)的發(fā)展享有一定的增值呢，如果有這樣的思路REITS就會(huì)出來(lái)，但是從目前來(lái)看不容樂觀，時(shí)間比我們期望的要長(zhǎng)一些。

　　去年剛剛出臺(tái)了新的《保險(xiǎn)法》，一個(gè)朋友算了一筆帳，到去年底時(shí)整個(gè)行業(yè)的收入是四萬(wàn)億，10%投到商業(yè)地產(chǎn)就是四千億，他認(rèn)為有七百多億的錢可以投到商業(yè)地產(chǎn)，我相信這些錢大部分還是在一線城市，因?yàn)樗麄儗?duì)匯報(bào)的要求是60%左右，這個(gè)匯報(bào)我相信在座的各位都不愿意賣給他，相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格打一個(gè)八折到七折。投資偏好是希望更穩(wěn)健，所以他們更愿意選擇已經(jīng)經(jīng)營(yíng)得非常好的5A級(jí)的辦公樓，或者是經(jīng)營(yíng)得比較好的商場(chǎng)。

　　我們8月份準(zhǔn)備在博鰲論壇發(fā)布一個(gè)民間資本的白皮書，我們選擇了四個(gè)地區(qū)對(duì)民間資本做了研究，(PPT圖表對(duì)照講解)從圖上可以知道民間資本的量有多大，鄂爾多斯的常住人口是40萬(wàn)，這個(gè)地區(qū)的人口是60萬(wàn)，資產(chǎn)過億的保守估計(jì)有七千人，資產(chǎn)達(dá)到千億的有兩萬(wàn)人。我們知道社會(huì)上的錢很多，有一類的錢追求的是穩(wěn)定的匯報(bào)，如果投商業(yè)地產(chǎn)希望不是短期的炒賣，正是有了這種偏好，所以他們更愿意選擇商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)到底是靠什么賺錢？是不是建好就可以賺錢？當(dāng)然不是，商業(yè)地產(chǎn)賺錢的核心是要有運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)還包括資產(chǎn)管理的能力，這兩種能力才能夠讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不斷的提升。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是由租金決定的，租金的高低是什么決定的呢？由運(yùn)營(yíng)能力來(lái)決定的。所以商業(yè)地產(chǎn)不是我們簡(jiǎn)單的認(rèn)為只要地段好價(jià)格就可以高。我們?cè)O(shè)想一下每一級(jí)臺(tái)階下面都對(duì)應(yīng)一個(gè)資金池，第一層是短期投資者、第二層是中期投資者、第三層是長(zhǎng)期投資者，他們資金的偏好是不一樣的。短期投資者偏好的是高收益、高風(fēng)險(xiǎn)；長(zhǎng)期投資者偏好的是低收益、低風(fēng)險(xiǎn)。我們想象著在第一臺(tái)階的時(shí)候有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，怎么才能賺錢呢？必須把短期持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)讓他們買過來(lái)，我們?cè)O(shè)法讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到第二級(jí)臺(tái)階、第三級(jí)臺(tái)階，每上一個(gè)臺(tái)階，因?yàn)樗麄兊娘L(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣，他可以出的錢更多。關(guān)鍵是怎么能夠讓不動(dòng)產(chǎn)從第一臺(tái)階到第二臺(tái)階，再往上走。美國(guó)現(xiàn)在大量的是現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不斷的交易，這就是賺錢能力、資產(chǎn)管理能力，通過服務(wù)商來(lái)提高他們的管理能力和運(yùn)營(yíng)能力，從而提高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，這樣才能把短期投資者持有的商業(yè)地產(chǎn)賣給長(zhǎng)期投資者。我們離開這兩種能力，賺錢就跟賣住宅是一樣的，是靠土地成本升值的。到底商業(yè)地產(chǎn)基金會(huì)不會(huì)承認(rèn)他的出口？短期來(lái)看是很難的。如果REITS也不能作為他們最主要的融資渠道，民間資本一定是比較受關(guān)注的。我們要給提供出租服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、資本資產(chǎn)再流動(dòng)的服務(wù)。

　　根據(jù)前面三個(gè)話題的討論，商業(yè)地產(chǎn)基金要解決以上三個(gè)問題，首先要考慮錢從哪里來(lái)，其次要考慮和你合作的基金有沒有商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，再次要考慮項(xiàng)目建成后能不能找到一個(gè)好的出口賣出去。我們堅(jiān)信民間資本一定是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的重要出口，但是對(duì)我們從業(yè)人員的要求是非常高，以及需要解決很多的難題。資產(chǎn)管理難題、客戶管理難題、投資者管理難題。如果想賺到錢，作為投資人來(lái)說，最關(guān)鍵的是我們自己的團(tuán)隊(duì)要有資產(chǎn)管理能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。謝謝各位！