在恒大獲取了近億平方米的土地儲備之后，其財務(wù)方面的杠桿也會增長。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 在披露了2010年全年業(yè)績之后，27只香港聯(lián)合交易所上市內(nèi)地房地產(chǎn)股在過去一個月來平均上漲了7.3%，恒大、中海等領(lǐng)漲股3月份股價上漲20%左右。

　　近日恒大地產(chǎn)公布，其股價一周狂飆近兩成，創(chuàng)上市以來新高，總市值高達741億港幣。

　　新高741億港元

　　多家券商表示，中資概念股有機會成為港股新一波升浪的火車頭，尤其中資銀行及房地產(chǎn)，在去年大受打擊后，今年將否極泰來。

　　4月4日當(dāng)天，恒大地產(chǎn)以4.70元港幣高開，收盤報收4.94元港幣，大漲7.86%，盤中最高點達到4.99元港幣。

　　恒大當(dāng)天收盤價和盤中最高價均創(chuàng)下自2009年11月上市17個月以來新高，相比歷史最低值反彈高達173%。

　　據(jù)恒大方面統(tǒng)計，其股價連漲4日，從4.00元港幣一路狂飆至4.94元港幣，漲幅23.5%?？偸兄蹈哌_741億港元，總資產(chǎn)1044.5億元人民幣。

　　就在3月底，內(nèi)房企年報業(yè)績不斷放榜，多家投行紛紛發(fā)表唱好言論。其中，高盛、大摩將多支內(nèi)房股目標(biāo)價調(diào)升2%-3%。

　　高盛發(fā)布報告稱，看好內(nèi)銀股和內(nèi)房股，在首選12只中資股中，內(nèi)銀股和內(nèi)房股占4只，尤其是對入選的恒大，高盛預(yù)估潛在上升空間將超過四成，目標(biāo)價6.44元港元。

　　恒大的市值變化

　　巧合的是，恒大主席許家印就在不久之前的業(yè)績發(fā)布會上也用帶有調(diào)侃的方式表達了自己對恒大股價的不滿，其表示，對恒大股價從來沒有滿意過。

　　確實，從2009年年底上市至今，恒大的市值變化頗為引人關(guān)注。

　　2009年上市之時，恒大初步計劃出售總股本的15%，融資10億美元左右。由此計算，其市值將達520億，成為在港上市內(nèi)地民營房企之首。隨后有消息人士預(yù)計，由于其IPO定價會有所讓利，隨著股價的上漲，恒大市值沖刺千億應(yīng)該沒問題。

　　2009年11月，恒大地產(chǎn)確定發(fā)行價為每股3.5港元，公開發(fā)售16.1億股，占公司股本的10.8%，集資額近60億港元，按招股定價計算恒大地產(chǎn)總市值達到525億港元。

　　2009年11月5日掛牌當(dāng)日，以收盤價4.7港元計算恒大總市值達705億港元，但此后恒大股價并無更好表現(xiàn)。

　　2010年10月，因為恒大股票一直不能突破發(fā)行價，許家印自掏腰包，賠了12億港元給上市時的各大投資者。

　　據(jù)當(dāng)時市場人士稱，彼時恒大上市時由于市場情況欠佳，曾經(jīng)與一批戰(zhàn)略投資者簽署協(xié)議，若5月5日至11月5日半年期間，加權(quán)平均股價若低于發(fā)行價(3.5港元)，將會向這批戰(zhàn)略投資者賠償最多12億港元。許家印也曾表示，根據(jù)條款，需賠償金額為這批戰(zhàn)略投資者所認購的恒大股票的金額的18%。

　　而這期間，恒大的股價除了在上市當(dāng)日有較為驚喜的表現(xiàn)之外，之后一直反應(yīng)不佳，股價一度還跌至1.8港元/股。雖后來受銷售佳績的刺激股價有所上升，但也終究未能突破發(fā)行價。

　　在時隔半年之后，業(yè)內(nèi)曾傳言，許家印之所以會損失12億港元，重要的原因是恒大的股價被操縱。

　　未來的不確定性

　　面對恒大近期股價強勢上漲的表現(xiàn)，某知名外資投行人士對觀點新媒體表示，主要原因與恒大2010年業(yè)績表現(xiàn)較好有很大關(guān)系。

　　其稱，恒大2010年實現(xiàn)了當(dāng)初上市之時的承諾，使得其凈利超過了80億元。

　　3月29日，恒大在香港發(fā)布了2010年年報。根據(jù)其年報顯示，2010年恒大地產(chǎn)營業(yè)收入為458億元，比2009年57.2億元增長700.7%；毛利133.7億元，比2009年19.5億元增長585.6%；凈利潤人民幣80.2億元，比2009年的11.2億元增長616.1%。

　　上述人士稱，恒大上市之初曾經(jīng)承諾會將凈利迅速做到80億元，如今看來表現(xiàn)的確不錯。

　　但其同時也指出，雖然恒大今年的凈利達到了80.2億元，但這其中除投資物業(yè)公平值收益及財務(wù)擔(dān)?；負艿暮诵臉I(yè)務(wù)利潤為55.1億元，與之前恒大承諾的核心業(yè)務(wù)利潤80億元還是有所區(qū)別的。

　　不過，即使按照55億計算，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤還是比2009年大漲18倍，因此很多投資者對其還是很滿意的。

　　針對許家印表示恒大股價被低估的意見，有輝立證券分析師表示，恒大股價并不存在被低估的現(xiàn)象。

　　該分析師稱，從目前內(nèi)房股估值排名，恒大約排在第三，僅次于中海和華潤置地。以中海及華潤在行業(yè)發(fā)展的情況、公司的財務(wù)狀況及在香港上市時間等各方面綜合考量，恒大次于這兩家企業(yè)是很正常的。

　　該分析師又稱，許家印會認為股價被低估，很可能是恒大的機構(gòu)投資者太多，他們對規(guī)模的判斷有自己的標(biāo)準，與一般投資者不太相同。

　　在其看來，雖然恒大目前多次表示在三四線城市發(fā)展，但財務(wù)增長的壓力也相應(yīng)變大，尤其是在獲取了近億平方米的土地儲備之后，其財務(wù)方面的杠桿也會增長。

　　“雖然恒大最近表現(xiàn)的確不錯，但擔(dān)心也一直存在，尤其是恒大在土地成本方面具有不確定性。如果中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了重要變化，現(xiàn)在的高增長結(jié)束，那么在調(diào)整之后恒大會不會出問題很值得探討。”該分析師最后表示。