方興公司這幾年在經(jīng)歷一個比較困難的時期，但是我們有信心這么說，最困難的時期已經(jīng)過去了。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 3月17日，方興地產(chǎn)發(fā)布2010年業(yè)績報告并召開業(yè)績發(fā)布會。年報顯示，2010年方興地產(chǎn)總收入63.5億港元，與2009年的63.2億港元基本持平；公司所有者應占溢利為17.1億港元，較上年增長45.9%。

　　2010年，方興地產(chǎn)的三大業(yè)務板塊物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃及酒店經(jīng)營分別占總收入的46%、14%和32%。其中，酒店收入增幅最高，為27.3%，主要收益于全球經(jīng)濟復蘇及國際間商務活動的增長，而上海世博會的召開，使北京和上海的高端商務酒店市場強勁反彈。

　　物業(yè)開發(fā)上實現(xiàn)銷售金額29.25億港元，與09年同期相比下降了17%；銷售面積約6.3萬平方米；物業(yè)租賃方面整體入賬為8.59億港元，與09年基本持平。

　　2010年方興的的租金收入主要來自于金茂大廈及北京凱晨世貿中心；酒店經(jīng)營整體入賬銷售收入為20.07億港元，主要來自于上海金茂君悅大酒店、金茂三亞希爾頓大酒店及金茂三亞麗思卡爾頓酒店。除此三大業(yè)務外，方興的其他收入也取得了64%的增長。

　　用方興投資者關系總監(jiān)鄭秋平的話來說，目前方興仍以收租為主，從2011年開始，銷售收入在方興的成績單里才會逐步增加。而且，隨著綜合體項目在2012年后的竣工，方興地產(chǎn)持有的物業(yè)也會實現(xiàn)一個增長。

　　方興高管稱，公司這幾年經(jīng)歷了一個比較困難的時期，但最困難的時期已經(jīng)過去了，在2011年乃至今后，方興會越走越順利，規(guī)模和效益增長都會不斷加速。

　　在業(yè)績發(fā)布會上，方興地產(chǎn)主席羅東江、CEO何操、副總裁賀斌吾、投資者關系總監(jiān)鄭秋平就大家關心的問題，一一作出了解答。

　　以下為方興地產(chǎn)2010年業(yè)績發(fā)布會問答實錄：

　　媒體提問：廣渠路15號金茂府4月16號正式開售，該項目定價區(qū)間是多少，項目整體的銷售計劃是怎樣的？之前集團在合肥參加了一個很大體量的舊改項目，項目目前進展如何？集團現(xiàn)在舊改方面的計劃是怎樣的？麗江的世界遺產(chǎn)公園的項目是集團在國內首個旅游地產(chǎn)項目，之后旅游地產(chǎn)是不是會成為方興發(fā)展主要的一個地產(chǎn)業(yè)務的方向，那之后在旅游地產(chǎn)方面還有沒有其他的發(fā)展計劃？

　　方興地產(chǎn)：廣渠路項目正式開售不是4月16號，比這個時間差了一兩天，預售的價格現(xiàn)在還沒有確定。

　　只能給一個參考的價格，就在項目不遠的地方，萬科的一個樓盤銷售價是4萬元/平方米，我們的樓盤應該說位置、品質比這個項目要好一些。價格現(xiàn)在還沒有最后確定，要看最后這個客戶和市場反應情況，其他的對金茂府的建設、銷售，現(xiàn)在都是按照計劃在進行。

　　第二個問題在合肥參與舊城改造。沒有確定，也是屬于一級開發(fā)，有一塊體量比較大的開發(fā)項目，我們跟合肥市簽訂了一個意向性的框架協(xié)議，具體的事項還有待于具體的協(xié)商。

　　另外，舊改是我們今后獲取土地資源或者是開發(fā)的渠道之一，但是目前沒有具體參加舊改的計劃或者項目。

　　麗江項目嚴格地說不是旅游地產(chǎn)項目，只是在麗江旅游度假區(qū)。我們這個項目本身還是一個酒店，還有屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目，不是屬于旅游地產(chǎn)的。

　　媒體提問：今年大概可以銷售的5萬平方米的售價預計是多少？今年強調以商業(yè)的銷售為主，去年自有物業(yè)開發(fā)占收入大概在46%左右，那今年這個比例大概是多少？

　　方興地產(chǎn)：我們公司長期以來定位都是高端地產(chǎn)和高端商業(yè)地產(chǎn)，所以我們每年的竣工面積或者是用作出售的面積不是很大，但是單價很高。

　　在我們PPT里面有這樣一個資料，比如說國際客運中心去年每平米的售價是4.5萬，這4.5萬里面可能包括了一些我們自己的樓上價錢，如果不算的話，大概在5萬多以上。今年這兩三個項目的售價預計也在5萬以上。

　　去年我們也是商業(yè)銷售為主，今年的百分比基本上跟去年差不多。

　　媒體提問：公司現(xiàn)金有100多億，今年有沒有新的收購計劃？一些同行可能可能覺得今年在調控下買地價格可能會比較便宜，買地計劃可能比去年積極，今年買地的計劃會怎么樣？

　　方興地產(chǎn)：之前也聽到行業(yè)內或者媒體在報道，大家都有這樣的想法，或者有的開發(fā)商也有這樣的思路，認為在今年調控的形勢下，土地可能會便宜。

　　但是到目前為止，我們還沒有見到土地價格真正大幅下降，或者是還沒有見到這樣的形勢。

　　一方面，我們跟其他開發(fā)商一樣在關注這樣的形勢帶來的影響；另一方面，我們還是會按照年初制定的計劃進行，如果符合公司的戰(zhàn)略，地點又合適，地價又便宜，我們也會爭取多拿一點。

　　媒體提問：凱旋世貿中心一年內租賃期滿大概有84%，今年預計你們提升的租金大概是有多少？現(xiàn)在上海、北京兩個地方的租賃市場怎么樣？今年的預測租金會上漲多少？

　　方興地產(chǎn)：剛才我說過了，如果你看到一些房地產(chǎn)顧問的報告，大家都認識的仲量聯(lián)行有報告說，北京甲級寫字樓第四季度漲了8.1%，如果年度比就更厲害了。

　　所以，如果要用市場數(shù)據(jù)來說，比如說今年凱旋續(xù)租都有利，越多人進來續(xù)租都有利。但是如果要做預測很難，整個市場形勢非常好，對我們有利。如果還需要其他的利益，好像上海浦東上一年的第四季度的季度比上漲3%，浦東的金茂大廈也是我們的，續(xù)租對我們也是有利。

　　我們很難做租金上漲這個預測，但是如果就市場租金上漲的話，我們的辦公樓都是在北京的金融街、上海的浦東，都是最好的地段。

　　媒體提問：今年開盤的兩個住宅項目都在北京、上海這兩個都是在調控政策最嚴厲的地方，為什么會選擇推這兩個盤？公司對今年住宅市場怎么看？今年的房價走勢會怎么樣？

　　方興地產(chǎn)：上海、北京這兩個盤是按照這個計劃在進行，本來計劃就是在今年的，金茂府的在4月份，上海的就是在今年適當?shù)臅r候。雖然調控政策會有一定的影響，但是這兩個項目我們還是有信心，投入大回報高。

　　另外，雖然現(xiàn)在在宏觀調控，但是目前上海辦公樓市場還是非常好。大概在昨天，日本那個樓（上海環(huán)球金融中心）賣掉一層是8萬3千多塊，在一個禮拜之前賣了一層也是8萬3千多塊。

　　我們整個5萬多平方米的銷售面積里面，上海的辦公樓面是占多數(shù)，從現(xiàn)在這個銷售形勢來看，還是相對較好。剛才還介紹了，因為這個項目比較大，一棟樓要買20多個億。其實，這個交易已經(jīng)差不多了，但是這么大的一個交易要走程序。

　　媒體提問：方興收租的幾個項目都是一些地標性的項目，但在開發(fā)物業(yè)方面其實也有很多，那那么怎么去界定哪一些物業(yè)用來收租，哪一些物業(yè)用來賣的？

　　方興地產(chǎn)：我們現(xiàn)在不能說得太具體，但是有一個總的想法和總的原則。

　　方興地產(chǎn)在這之前就是以持有高端物業(yè)運營、收租為主的，在我們今后開發(fā)的這些項目當中，也有相當大的體量或者相當多的這個高端物業(yè)和高端商業(yè)地產(chǎn)組成的。

　　隨著總體規(guī)模的擴大，我們會選擇一些適當?shù)奈飿I(yè)留下來持有收租，賣和留是要根據(jù)我們自己一個平衡，和公司內部的一個結構對照市場情況進行評估。至于哪一個項目該留不該留，話說得這么具體也沒意義。

　　我們的標準總體來說，就是地段非常好的、標志性的、非常優(yōu)質的項目肯定多數(shù)要自己留下。

　　媒體提問：財務表中寫到2010年的凈債務與資本比例是18%，與2009年相比是下降了一個非常大的幅度，請問下降的原因是什么？另外一方面，這18%會不會有點太過于區(qū)域保守的狀態(tài)，今年有沒有考慮把這個數(shù)字調高一點？今年有沒有計劃可以補充多少的土地儲備，或者是準備了多少的資金在拿地這一方面？剛才何總提到說拿地的標準是一個比較便宜或者合適的一個成本，但實際上從方興以往拿地的情況，方興的土地的樓面價其實都不是太便宜，方興對低成本的概念是什么，界定的標準在哪里？

　　方興地產(chǎn)：鉆石和花崗巖的價格肯定不一樣，我們是做鉆石的，不做花崗巖。

　　這些問題都要跟市場相比較，是持有的經(jīng)營賺錢賺得最多，還是現(xiàn)在把它賣掉收入最高、盈利最多？

　　并不是說1萬元以上的就要持有，1萬元以下的不要，企業(yè)不是這樣經(jīng)營的。就像地價的高低那就要看地段，香港和北京不一樣、北京和石家莊不一樣、石家莊和別的地方也不一樣，所以這個高低只能具體去做比較。

　　事實上，方興公司這幾年在經(jīng)歷一個比較困難的時期，但是我們有信心這么說，最困難的時期已經(jīng)過去了。在2011年乃至今后，方興會越走越順利，規(guī)模和效益增長都會不斷加速。

　　一方面，方興有一個良好的背景；第二，這幾年確實有積累了一些經(jīng)驗；第三，在這次宏觀調控的過程中間，我們目前的資產(chǎn)結構和經(jīng)營思路和這個土地要求是相符合的。

　　盡管說在現(xiàn)在的調控重點地區(qū)北京、上海，但是大家可以看到，我們在北京、上海一方面項目，建成了必須投放市場接受市場的檢驗，需要對產(chǎn)品市場化。在這個調控措施最嚴厲的市場上，我們仍然在發(fā)展。

　　所以，我們股東、公司董事會、包括管理層，并沒有說要把方興建成一個大規(guī)模開發(fā)型的公司，至少在現(xiàn)在我們不這么認為。

　　我們仍然堅持在開發(fā)的過程中間加強好房子的持有量，一邊開發(fā)，在開發(fā)中間滾動、增加和積累，提供更多的資金來源，這個資金使我們可以有實力去打造好的產(chǎn)品，但是我們不會變成收藏古董的。

　　關于財務下降比例的問題，應該說去年年底公司管理層對于整個形勢的判斷還是正確的，所以從2009年的48%的貸款比例變成2010年的18%。

　　主要是我們在2010年做了一個6億美元永續(xù)可轉換證券，因此，在去年年底我們的貸款比例下降了。

　　第二個，去年底我們手頭也有很多，或者說不少的資金，下一步不管什么動作，首先是保持穩(wěn)健的財務政策。總的來說，我們希望負債比保持在50%左右。