通過合作尋求合作共贏的局面是不奇怪的，與其直面競爭，不如握手合作，這是減少競爭的最好辦法，我們會繼續(xù)堅持下去。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 2010年中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的起伏波動，在市場狀況極不穩(wěn)定的情況下，中海地產(chǎn)去年的銷售及各項財務指標依然取得了不錯的提升。

　　據(jù)中國海外3月17日發(fā)布的年報披露，2010年營業(yè)收入為443.1億港元，較上年的373.2億港元增長19%；經(jīng)營溢利則增加68.8%至206.9億港元。

　　中海稱，截至2010年12月31日的12個月，公司實現(xiàn)凈利潤123.7億港元；而上年凈利潤為74.7億港元。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年中海售出物業(yè)面積530萬平米，按年增長約11%；于2010年度，中海于內(nèi)地共有樓面面積569萬平米項目竣工，可銷售總樓面面積約474萬平米，扣除約9萬平米長期持有投資物業(yè)余額后，年底時已售出約78%。

　　中海表示，公司爭取2011年銷售面積不少于630萬平方米，按年增長100萬平米或19%；另預計2011年新開工樓面面積1000萬平方米，在建規(guī)模將達2000萬平米，竣工樓面面積700萬平方米。

　　土地儲備方面，于2010年度，中海新增土地儲備約921萬平方米，實際權益約767萬平方米。截至去年底止，中海在內(nèi)地23個城市及港澳擁有3585萬平方米土地儲備，實際擁有權益約3038萬平米。

　　中海董事局主席孔慶平在業(yè)績發(fā)布會上一再表示，中海會根據(jù)市場再謀發(fā)展。

　　截至2011年2月底，中海已經(jīng)新補充土地儲備超過500萬平方米；3月，中海又獲得兩塊土地。

　　2011年3月17日，中海主席孔慶平、副主席兼行政總裁郝建民、副主席肖肖、執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)聶潤榮和執(zhí)行董事林曉峰出席了中海2010年全年業(yè)績發(fā)布會。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會問答實錄：

　　媒體提問：收購中海宏洋為去年帶來業(yè)績收益大概有多少？另外剛剛說找一些創(chuàng)新融資方式，那么創(chuàng)新的融資模式大概是什么模式呢？

　　孔慶平：去年我們收購中海宏洋，給我們帶來不到10億的收益。

　　收購土地儲備方式有很多，包括融資手段，我們也基本能用的都用了，現(xiàn)在香港已經(jīng)成為人民幣的結算中心，也帶來了一些相關的融資課題，所以我們會密切關注這些變化來配合集團發(fā)展策略融資。

　　媒體提問：如果用人民幣融資，是傾向于債券還是IPO？第二是2011年收購土地速度比去年快了很多，按照公布的預算今年是230港元做土地收購，面積不少于730萬平方米，這是否意味著中海認為今年的市場環(huán)境適合做擴張？第三是在負債資產(chǎn)有一個土地按金，比09年少了很多只有19億，為什么少了這么多？報表里面還有衍生金融負債17.8億，這個負債是什么？

　　孔慶平：香港逐漸放開人民幣的結算及境外兌換，為香港企業(yè)帶來很多融資的機會。我們肯定不會是IPO融資，除了IPO之外，其他的都在研究探討。

　　這不意味著我們不進行其他貨幣的融資，作為上市公司，融資是日常工作，會根據(jù)集團日常資金狀況和需要，包括整體財務結構安排這樣一個計劃。目前只是增加人民幣的機會和融資可能性，所以我們正在研究。

　　關于今年投資計劃方面，包括資本開支計劃方面，迄今為止我們已經(jīng)增加500萬平方米的土地儲備。今年年初，確實有一些城市給我們帶來了一些機會，尤其是沒有進入的一些城市，包括長沙、南昌等地方。我們一直在跟進這些中部地區(qū)，因為整個公司經(jīng)營布局在中國中部比較薄弱，所以在年初增加這樣一些機會，我們也想獲得這樣的機會。

　　我們還是想按照一貫的策略，投資策劃跟現(xiàn)金流狀況掛鉤、跟財務情況掛鉤。剛剛已經(jīng)跟大家講了，目前我們手上有300多億現(xiàn)金，如此高額現(xiàn)金在銀行里面也是一種浪費，既然擁有這么好的資金能力，那么就要在市場出現(xiàn)機會的時候去把握，也希望為投資帶來更好的回報。

　　聶潤榮：關于按金問題，買地的時候需要給按金，但到正式簽約的時候才會轉到庫存物業(yè)里，這99%全部是轉到庫存物業(yè)，所以今年庫存物業(yè)多了300多億。09年是因為在8、9月買的地，還沒有轉過去，去年的159億基本上都轉過去了，所以是增長了300多億的資金。

　　另外一個問題是衍生債務，這與中海宏洋有關。之前是收購中國業(yè)務30%，現(xiàn)在也已經(jīng)通過了，將這30%賣了出去。當時沒有給錢的，簽的協(xié)議可以給股票和現(xiàn)金，整個安排就構成這樣一個情況。但需要留意，8月份我們發(fā)行新股之后，中海宏洋就不是我們的子公司了，只是聯(lián)營公司，屆時全部帳目等方面要合并了。

　　媒體提問：今年銷售目標不少于630萬平方米，比去年增長18%，增幅這么大，是否看好調(diào)控下的市場？另外今年預計會增加3、4個城市，是不是增加在中部城市？還有你們怎么看香港的樓市？

　　孔慶平：剛剛一直在說，形勢是嚴峻的、挑戰(zhàn)是巨大的，宏觀調(diào)控政策是常態(tài)化的。調(diào)控給市場帶來很大的壓力，對所有企業(yè)都一樣，我們有足夠的信心能夠保持持續(xù)的快速成長。

　　一方面，我們有足夠的土地資源，而且成本相對比較合理，可以為未來持續(xù)增長奠定一個很好的基礎。第二就是中海的品牌，中海集團的品牌在中國有比較好的號召力。品牌的基礎就是我們的產(chǎn)品，我們不斷推出的產(chǎn)品，不斷地推陳出新，滿足消費者的需求，所以從這個意義上說，我們對產(chǎn)品在市場上的號召力是有信心的。

　　盡管有政策的調(diào)整，但整體市場需求量很大，終極消費客戶的品牌忠誠度，使我們有這樣的信心的。

　　另外中海對整個房地產(chǎn)價值鏈的管理，特別是專業(yè)化管理能力，也使得我們在各個環(huán)節(jié)上對成本進行有效的控制。

　　至于新增加3、4個新城市，主要是在中部進行布局，還有一些沒有進入的二線城市

　　肖肖：香港樓市未來幾年平穩(wěn)上漲，原因一個是本地市場平穩(wěn)增長，二是失業(yè)率降低，第三是市場環(huán)境的積極會持續(xù)一段時間，第四就是中國內(nèi)地經(jīng)濟和亞太經(jīng)濟的增長，全世界都有目共睹。香港在一個開放城市市場當中，也會受惠于外部市場的影響。

　　媒體提問： 去年收購了中海宏洋，但提到他們主要發(fā)展三四線城市，這是否意味著中海發(fā)展一二線，中海宏洋發(fā)展三四線？還有中海這兩個月的買地也明顯增加了，你是否覺得內(nèi)地最壞時刻已經(jīng)過了？你認為政府接下來還會出什么政策呢？

　　孔慶平：收購中海宏洋是并購策略一個很重要的方面，但由于上市地位還在保持，所以為了解決同業(yè)競爭問題肯定要做一些劃分的。

　　按照區(qū)域劃分是最為簡單，也最為合理的，所以定位中海宏洋專注三四線城市。其實中國三四線城市就是發(fā)達的地級城市，數(shù)量非常大，中海宏洋目前處于高速成長階段，但也是一個資產(chǎn)規(guī)模相對還不是很大很強的公司，正處于培育的階段，所以說沒有任何限制和影響。

　　我們會在一些新項目上尋找合作機會，買地是房地產(chǎn)商最重要的一個經(jīng)營活動，但是買地還與市場的機會有關系，作用一個持續(xù)成長或者持續(xù)發(fā)展的上市公司，每年都會安排適當?shù)男略鐾恋貎湟?guī)劃，今年是720萬平方米，到現(xiàn)在還是這個計劃。

　　投資的策略會跟整體現(xiàn)金流情況、集團的財務狀況相聯(lián)系，如果說賣樓銷售有更理想的狀態(tài)，我們可能會調(diào)整計劃。

　　內(nèi)地樓市沒有最好、最壞之分，內(nèi)地任何一個產(chǎn)品都有它的市場，有持續(xù)的市場。當然，這些會受市場經(jīng)濟情況變化而變化，特別是受宏觀調(diào)控的影響，但供求關系、價值規(guī)律是不會變的。

　　所以我們認為，從整個內(nèi)地房地產(chǎn)市場供需關系來說，還是一個可為的市場，而且長遠來看仍然是一個發(fā)展市場，有很大的發(fā)展空間。我們也依然保持既定方針和計劃，無論好與壞，我們都會堅持中海一貫持續(xù)發(fā)展的策略。

　　媒體提問：中海這兩個月的月報當中珠三角銷售位居全國前列，而在去年當中，珠三角銷售業(yè)績很少被提及，這是由于珠三角銷售特別好還是因為其他地區(qū)銷售下降了？今年各地區(qū)銷售計劃是怎樣的？您剛介紹中海和中海宏洋之間的關系，但除了上市平臺之外，中海集團下面還有中海投資等公司，也做房地產(chǎn)的業(yè)務，那么這些公司和上市公司在房地產(chǎn)業(yè)務方面如何平衡和劃分？

　　第三個問題是，在杭州和世茂合作的濱江75地塊剛剛傳來動工的消息。這塊地是2008年1月份拿的，而三年之后才動工，為什么有這么長時間？和世茂的合作方式怎么樣？中海會投資多少資金？這種合作開發(fā)的模式從去年開始有很多開發(fā)商開始使用，而中海之前除了和九龍倉、雅戈爾有合作之外，并沒有和其他企業(yè)有很多合作，在目前宏觀調(diào)控政策日益嚴厲的情況下，是否會加大和其他開發(fā)商的合作？

　　孔慶平：中海集團在旗下是四條業(yè)務線，三項投資，包括中海投資。中海投資的定位是重點做城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等綜合改革實驗，就是農(nóng)村改革的項目，這體現(xiàn)我們把房地產(chǎn)的理念運用于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開發(fā)當中。

　　這不是上市公司，但跟上市公司有關系，因為有一級土地整理的內(nèi)容。

　　第二就是要為上市公司培育一些新的業(yè)務，希望產(chǎn)生一個協(xié)同效應，所以不單純做房地產(chǎn)開發(fā)，是做跟城鄉(xiāng)房地產(chǎn)統(tǒng)籌的業(yè)務。

　　郝建民：關于珠三角銷售問題，在今年第一季度，珠三角銷售比較突出。其實珠三角在去年表現(xiàn)也挺突出，只不過從去年數(shù)據(jù)上看比較平均，這也符合我們在內(nèi)地投資的均衡分布。所以能看到我們五大區(qū)域的貢獻都比較平均，每一個區(qū)域都是很平均的。

　　今年一季度珠三角的銷售比較明顯主要有兩個方面：首先是中國地區(qū)的氣侯和消費習慣，長三角氣侯是比較很冷，冬天的時候，人們還不太習慣出去旅游，東北等地區(qū)很冷，從氣侯和消費習慣來看，一季度基本比較低。

　　另外一個就是傳統(tǒng)的生活習慣，北方人不喜歡在新年前后時間買一些固定資產(chǎn)，反而南方人對春節(jié)不是太敏感，所以從時間的消費習慣上看，就是這個原因造成的。

　　從產(chǎn)品的角度說，冬季我們推出的產(chǎn)品也比較少，銷售的額度也相對比較少，表現(xiàn)上看，由于時間和消費的一些習慣造成這個結果。

　　第二個問題就是杭州的問題，我們和世茂合作有兩個項目，其實這兩個項目都是綜合項目，有酒店、寫字樓、有高端住宅，所以前期的策劃和統(tǒng)籌是需要定時間的，我們是花了一些時間做策劃。

　　表面上看比中海其他項目慢了一點，但綜合來看不是。這個項目和世茂的股份是五五分，我們兩家合作模式基本上是這樣的。

　　孔慶平：中海早在5年前一直對市場說會聯(lián)合經(jīng)營和收購，這幾年我們一直在這些方面作努力，我們的業(yè)務構成方面可以看出我們變化。

　　中海很善于和別人合作，從我們在香港做的工程承包，在香港新機場、迪士尼、地鐵、東鐵等項目都跟國際公司合作。

　　我們在香港、內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)也和其他人合作，還有其他的投資。

　　通過合作尋求合作共贏的局面是不奇怪的，與其直面競爭，不如握手合作，這是減少競爭的最好辦法，我們會繼續(xù)堅持下去。

　　媒體提問：剛剛說上半年在香港會有一個大規(guī)模融資，是否可以談一下這個規(guī)模有多大？很多企業(yè)在2月份銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比下降情況，有一些公司高管預期3月份簽約下降，4月份數(shù)據(jù)也會下降，樓市成交量什么時候會復蘇？

　　孔慶平：剛剛我沒有說大規(guī)模融資，我只是說融資是通常的一個工作，作為上市公司會經(jīng)常在這方面結合日常工作需要進行安排。這個糾正一下，并沒有說大規(guī)模。

　　關于成交問題，大家都非常關心，從目前情況來看，各地成交已經(jīng)看到有下降的趨勢，這是整個市場的趨勢。你說這個趨勢什么時候能夠結束，我也不知道，大家還是多點耐性對市場進行觀察。

　　我需要強調(diào)的是，中海作為一個上市公司，要保持健康發(fā)展的企業(yè)，我們會密切關注市場的動態(tài)，根據(jù)市場動態(tài)調(diào)整經(jīng)營和銷售策略，以此保證全年的銷售目標達成。

　　媒體提問：想問一下今年合約銷售額目標是多少？均價是多少？

　　孔慶平：730萬平方米的銷售面積。

　　郝建民：我們在2009年的時候，銷售均價在11000元/平方米，2010年銷售均價在12600元/平方米。今年計劃全年要完成730萬平方米的銷售面積，以你們的專業(yè)態(tài)度和專業(yè)思維分析未來2011年中國房地產(chǎn)發(fā)展走向和趨勢，你來估算一下我們大概均價是多少？

　　媒體提問：上個月孔慶平主席估計成交會下跌30%，現(xiàn)在看法還一樣嗎？

　　孔慶平：當時我講得很清楚，我說即使成交下跌到70%的水平，全國仍然有7億平方米銷售成果，相當于2007年的水平，我們占1個百分點就是700萬，我們認為還是很積極的。我并沒有說整個市場要收縮到70%，這一定要澄清的。

　　還有一些內(nèi)地專業(yè)機構對今年整個市場的銷售狀況有一些分析，而且分析是有道理的，根據(jù)現(xiàn)在政策和需求及各地的現(xiàn)狀、政策影響，有一個博士進行計算，最后說大概是10%的降幅，他們是這樣認為的，我只是引用他們的話。