未來五年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為金地重要的業(yè)務(wù)板塊，并與房地產(chǎn)金融成為金地未來發(fā)展的重要兩翼。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月18日，金地集團(tuán)發(fā)布了2010年年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額283億元，同比增長(zhǎng)34%，超額完成年初預(yù)定的210億元的銷售目標(biāo)。

　　報(bào)告期內(nèi)，金地完成營業(yè)收入195.93億元，較上年增長(zhǎng)61.95%，其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積154.56萬平方米，同比增長(zhǎng)32.84%；結(jié)算收入190.35億元，同比增長(zhǎng)63.21%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤(rùn)率約為28.18%，同比增加0.88%。

　　截止2010年末，金地總資產(chǎn)達(dá)到728億元，同比增長(zhǎng)31%，凈資產(chǎn)收益率提升至16.55%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)達(dá)到27億元，同比增長(zhǎng)52%。

　　主力二線

　　根據(jù)年報(bào)顯示，2010年，金地的大盤項(xiàng)目相對(duì)增多，且對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)尤為突出。

　　其中，單個(gè)項(xiàng)目銷售面積超過10萬平方米的共8個(gè)，分別是天津格林世界、上海格林世界、杭州自在城、南京自在城、武漢格林春岸、武漢西岸故事、西安湖城大境、沈陽濱河國際社區(qū)。

　　銷售金額在10億元以上的項(xiàng)目有10個(gè)，分別是北京仰山、天津格林世界、上海格林世界、上海灣流域、杭州自在城、南京自在城、上海天御、深圳上塘道、西安湖城大境、沈陽濱河國際社區(qū)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，二線城市儼然已成為金地的主力銷售區(qū)域，其在已布局的二線城市的市場(chǎng)份額亦逐步擴(kuò)大。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年，從銷售額所占當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)份額看，金地在西安和沈陽的市場(chǎng)占有率分別達(dá)4.88%和4.18%、在南京和武漢的市場(chǎng)占有率分別達(dá)3.36%和3.32%，在東莞和杭州分別達(dá)3.08%和3.07%。

　　此外，多個(gè)項(xiàng)目銷售指標(biāo)位居所在城市銷售前列，如西安湖城大境、沈陽濱河國際、杭州自在城和南京自在城，報(bào)告期內(nèi)在所在城市單盤的銷售金額或銷售面積位居首位。

　　報(bào)告期末，金地土地儲(chǔ)備達(dá)到1687.5萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備1443.2萬平方米，可滿足未來3至5年的發(fā)展需求。

　　2010年，金地共獲取14個(gè)項(xiàng)目、368萬平方米的土地儲(chǔ)備，完成115億元的投資額，八成以上的項(xiàng)目均位于二線城市。

　　金地表示，2011年公司將繼續(xù)擴(kuò)大在二三線城市的投資，也將密切關(guān)注一線城市在市場(chǎng)調(diào)整的情況下可能出現(xiàn)的階段性機(jī)會(huì)。

　　根據(jù)年報(bào)所示，2011年，金地計(jì)劃新開工面積283.88萬平方米、計(jì)劃竣工面積220.54萬平方米，主要開發(fā)項(xiàng)目共46個(gè)，其中二三線城市項(xiàng)目共35個(gè)，分布在天津、沈陽、南京、杭州等城市。

　　金地另表示，公司將積極介入保障性住房領(lǐng)域，目前在北京和深圳均已開始保障性住房建設(shè)。

　　高去化率

　　也許是吸取了2010年推盤分布缺失的教訓(xùn)，自踏入2011年以來，金地在推盤上一直不遺余力。黃俊燦表示，公司在2011年上半年將銷售計(jì)劃盡量前置。

　　據(jù)預(yù)計(jì)，2011年整體推盤量的下限在400萬平方米左右，按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)計(jì)算，金地2011年推貨量將有可能超過500億元。

　　較高的去化率成為金地2011年銷售業(yè)績(jī)的最大亮點(diǎn)。就目前情況而言，金地在調(diào)控出臺(tái)后推售的各檔次樓盤平均去化率仍維持在79%左右。

　　金地今年首2月的新貨去化量亦達(dá)到76%。

　　相關(guān)研究機(jī)構(gòu)指出，倘若金地今年保持60%-70%的去化率，就能保證25%左右的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

　　根據(jù)年報(bào)所示，截止2010年末，金地貨幣資金余額136億，預(yù)收賬款達(dá)到189億元。

　　分析人士早前曾預(yù)計(jì)，算上近200億元的預(yù)收款，隨著可售房源的推出，金地2011年將有可能實(shí)現(xiàn)300-400億的銷售目標(biāo)，而其今年的銷售增幅及銷售率或是大房企中最高的。

　　與此同時(shí)，金地2011年的推售產(chǎn)品也作出相應(yīng)的調(diào)整。

　　據(jù)了解，2011年公司首次置業(yè)和剛性需求的推盤比例將下降至40%，而針對(duì)改善性需求的推盤比例將升高至35%，豪宅比例為25%。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　調(diào)控當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)變身為香餑餑，各大房企趨之若鶩，金地亦希望能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。

　　據(jù)了解，金地已在2010年9月成立商業(yè)地產(chǎn)公司，目前集團(tuán)的相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至商業(yè)公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業(yè)項(xiàng)目等，未來該些商業(yè)項(xiàng)目將交由商業(yè)公司開發(fā)和運(yùn)營。

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，未來五年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為金地重要的業(yè)務(wù)板塊，并與房地產(chǎn)金融成為金地未來發(fā)展的重要兩翼。

　　凌克指出，一方面它會(huì)與住宅地產(chǎn)形成良好聯(lián)動(dòng)，通過商業(yè)經(jīng)營對(duì)土地價(jià)值的拉升來提高住宅產(chǎn)品的溢價(jià)水平，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)通過資本平臺(tái)的整合來獲得更高的投資回報(bào)。

　　而在2011年，金地亦將重點(diǎn)培育商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營能力以及大盤的開發(fā)能力，從資金、人才、管理資源上給予充分傾斜。

　　凌克透露，2011年金地將在商業(yè)地產(chǎn)投資1至2個(gè)綜合體項(xiàng)目。據(jù)了解，大中型城市綜合體是金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中的主要產(chǎn)品。

　　金地表示，希望在今后5年，每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持集團(tuán)總投資額的20%左右。

　　“到2015年，金地的商業(yè)地產(chǎn)基本相當(dāng)于再造一個(gè)今天的金地。”凌克如此表示。