潘石屹：租金收入在2010年公司銷售額里面占的份額很小，只有1個(gè)多億，但是我們租金收入的增長幅度將會(huì)是非?？?。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯周茉 3月2日，SOHO中國在香港舉行公司2010年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)，參加業(yè)績發(fā)布會(huì)的有，公司執(zhí)行董事兼主席潘石屹先生，執(zhí)行董事兼總裁閻巖女士，執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總裁唐正茂女士以及推廣總監(jiān)王春蕾女士。

　　業(yè)績報(bào)告會(huì)中，潘石屹在回顧去年銷售表現(xiàn)后，對(duì)公司的未來發(fā)展策略以及對(duì)于地產(chǎn)市場展望發(fā)表演講，同時(shí)并解答了觀點(diǎn)網(wǎng)等媒體關(guān)于2011年具體銷售計(jì)劃及目標(biāo)、公司應(yīng)對(duì)調(diào)控發(fā)展計(jì)劃等有關(guān)問題。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會(huì)上SOHO公司執(zhí)行董事兼主席潘石屹先生的問答摘錄：

　　Q：SOHO中國能夠一舉突破200億銷售，而且提早一個(gè)季度完成全年銷售目標(biāo)，對(duì)此表現(xiàn)，潘總能否用一句簡單貼切的語言概括？

　　潘石屹：倘若用一句話概括，出乎意料則是我最深的感觸，因?yàn)镾OHO中國年初最早定下的銷售目標(biāo)是全年銷售額達(dá)到180億，而事實(shí)上，180億在2011年9月末的時(shí)候就已經(jīng)完成了。最后公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了原來的計(jì)劃，銷售額達(dá)到了238億，這個(gè)可能是完全出乎意料，也是給大家?guī)淼捏@喜。

　　Q：SOHO中國客戶群在2010年發(fā)生了比較大的變化，請(qǐng)問潘總能否具體說明一下變動(dòng)情況？而這個(gè)變化在2011年對(duì)SOHO中國的銷售會(huì)不會(huì)造成影響？

　　潘石屹：我們的客戶在2010年確實(shí)在發(fā)生變化，其中，第一個(gè)變化是由原來主要分布在陜西、山西、內(nèi)蒙古等地的能源企業(yè)為主，而后逐漸就分布到全國各地，這個(gè)是一個(gè)大的變化。

　　第二個(gè)大的變化是在2010年之前，是小的客戶比較多一點(diǎn)，就是購買2000萬-3000萬的客戶比較多一點(diǎn)?？墒堑鹊姐y河SOHO的建設(shè)，于是就發(fā)生了特別大的變化，此后大的客戶就非常多，而按照公司統(tǒng)計(jì)，一次性購買5000萬以上的客戶從金額上占到70%以上。

　　另外，還有上海市場，公司在過去十年一直擁有一批非常忠實(shí)的客戶，就是回頭客。包括山西的、內(nèi)蒙古的、陜西的以及河北的，都是我們特別忠實(shí)的客戶。結(jié)果到去了上海之后，北方的客戶居然只有一個(gè)客戶，剩下的客戶全部是長江三角洲的客戶。所以我們整個(gè)客戶群體上的變化在去年還是一個(gè)非常大的變動(dòng)。

　　Q：SOHO今年的收購目標(biāo)是150億，高于去年，這是不是意味著您預(yù)計(jì)今年會(huì)有很多開發(fā)商的資金鏈會(huì)出現(xiàn)問題？

　　潘石屹：今年的房地產(chǎn)資金會(huì)跟去年不一樣，去年進(jìn)展的非?？焖?，中國整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)銷售額就達(dá)到5萬億，全中國開發(fā)商購買土地的地價(jià)款是2.7萬億，可是，這2.7萬億里面可能有相當(dāng)一部分是央企、國營企業(yè)、他們將閑置資金去買地。

　　而今年有兩個(gè)新的形勢，第一個(gè)是從緊的貨幣政策。在存款準(zhǔn)備金的提高以及在通貨膨脹的壓力下，存款準(zhǔn)備金的提高，利率的提高將是一個(gè)趨勢。

　　第二個(gè)原因是限購，北京的15條出臺(tái)前和出臺(tái)后，北京住宅的成交量，一手房和二手房加在一起，成交量下跌了90%。這個(gè)幅度是非常大的，所以這個(gè)星期從下個(gè)星期開始，人們?cè)谟^察這個(gè)消減量能不能持續(xù)下去，如果成交量繼續(xù)如此大幅度的萎縮，可能房地產(chǎn)的資金量會(huì)受到非常大的影響；所以今年中國房地產(chǎn)資金的情況跟去年是完全不一樣的。

　　Q：在2011年國家對(duì)住宅方面進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)下，我們也看到最近幾年住宅地產(chǎn)商也加大了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步伐和比重，您是否會(huì)擔(dān)心在商業(yè)地產(chǎn)這方面競爭更加激烈了？

　　潘石屹：對(duì)于市場上住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的具體情況雖然我不是特別清楚，可是這個(gè)轉(zhuǎn)是一整個(gè)系統(tǒng)的轉(zhuǎn)。要從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、定位到手里面的土地，有沒有這樣的銷售隊(duì)伍和管理經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)是一個(gè)非常大的轉(zhuǎn)變。

　　在過去兩年時(shí)間，一些非房地產(chǎn)開發(fā)商做寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)體量反而是比較大的。比如大的央企、國企，大的壟斷型企業(yè)購買了一塊地，他不去銷售，而是委托別人去建房，建了之后自己使用。這樣的比例比住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)比例還要大，反而住宅開發(fā)商要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的跡象還不是特別的明顯。

　　Q：在國家調(diào)控背景下，2011年SOHO中國的的銷售增長是不是沒有以前那么大的幅度？公司接下來的經(jīng)營模式是怎樣的？

　　潘石屹：是的。因?yàn)楣厩皫啄甑哪甓蓉?fù)荷增長率都達(dá)到81%，而2010年比2009年增長74%，公司預(yù)計(jì)2011年應(yīng)該不會(huì)還有那么大的銷售額增長。

　　公司之后的經(jīng)營模式也是在保持銷售上，因?yàn)槲覀兊钠放七€是銷售的品牌，所以我們?cè)阡N售方面還是保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模。此外，公司也將增加持有一些地點(diǎn)非常獨(dú)特的商業(yè)項(xiàng)目作為我們的投資物業(yè)。所以未來的一些年度我們可以預(yù)測的就是，一方面我們每年從投資物業(yè)獲得資金的收入會(huì)穩(wěn)步的增長，另一方面我們每年從帳面上看也有很多物業(yè)的貢獻(xiàn)，利潤里面也有很大一部分是來自投資物業(yè)的物業(yè)增值。

　　Q：今年SOHO中國要開始增加租金收入，可不可以告訴我們公司去年租金收入占整體SOHO多少百分比？還有未來你們想增加到多少呢？您剛才說可能要收租金和銷售差不多各占一半，有沒有一個(gè)目標(biāo)到什么時(shí)候能達(dá)到這個(gè)情況？

　　潘石屹：關(guān)于租金的收入，實(shí)際上，在2010年公司銷售額里面占的份額是特別的小，只有1個(gè)多億，跟開發(fā)物業(yè)收入沒有辦法比，但是我們租金收入的增長幅度將會(huì)是非?？?。

　　目前公司是準(zhǔn)備持有4個(gè)投資物業(yè)。目前有租金貢獻(xiàn)的還只有一處物業(yè)，但是接下來的投資物業(yè)將越來越多，特別是持有物業(yè)逐漸的完工。完工的時(shí)間大概是今年的一處，物業(yè)，明年是光華路和復(fù)興路的兩處，而后年是外灘的項(xiàng)目。所以在3-4年之后，當(dāng)四個(gè)項(xiàng)目都完工了，而且都慢慢進(jìn)入成熟期之后，我們的收入粗略計(jì)算可能將達(dá)到15億甚至20億的收入。

　　Q:根據(jù)前段時(shí)間張總表示，2011年公司計(jì)劃投資150億元用于購地款項(xiàng)，主要拿地城市還是北京、上海嗎？此外有沒有計(jì)劃選擇在別的城市拓展？

　　潘石屹：是的，我們還是要集中在北京和上海。其實(shí)從SOHO中國在北京的市場份額來看，還是如以往很多年度一樣，SOHO依然是第一名。在上海目前因?yàn)槲覀冎挥幸粋€(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行銷售，SOHO東海廣場，從單個(gè)項(xiàng)目來看也是銷售第一。其實(shí)我們?cè)诒本娜齻€(gè)項(xiàng)目來看銀河SOHO也是銷售第一，總銷售額為146億。

　　自從2009年進(jìn)入上海，推動(dòng)上海東海廣場的成功出租和銷售，以及去年在上海成功地收購了最核心的三個(gè)項(xiàng)目，目前SOHO中國在北京和上海都已經(jīng)成為領(lǐng)先的商業(yè)開發(fā)商。不僅如此，2010年公司收購的項(xiàng)目都是在上海最核心的地區(qū)，比如外灘、復(fù)興路，還有一個(gè)項(xiàng)目在現(xiàn)在最大的交通樞紐虹橋交通樞紐。所以，SOHO在上海的擴(kuò)張，無論是出租、銷售、收購都是說明SOHO的品牌和商業(yè)模式在上海是成功的。

　　從另外一個(gè)方面看，此前的SOHO中國一直是銷售物業(yè)，不持有物業(yè)?？墒俏覀儼l(fā)現(xiàn)上海、北京好的地段越來越少了，所以2011年，SOHO中國將加大持有型物業(yè)的比例，以后可能公司的銷售收入和租金的收入將達(dá)到平衡。

　　Q：SOHO中國今年的銷售計(jì)劃是怎樣的，有沒有具體的目標(biāo)？

　　潘石屹：今年我們公司的銷售情況是這樣，我們現(xiàn)在已有的項(xiàng)目，銀河SOHO和其他的幾個(gè)項(xiàng)目，尾盤大概還有45億的沒有銷售完。加上最后收購的一個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)銷售額大概將達(dá)到十幾億但不到二十億，此外，大概到今年的6月份，預(yù)計(jì)望京SOHO能夠拿到銷售許可證，這個(gè)項(xiàng)目的批量非常大，而且占地面積也非常大，設(shè)計(jì)也比較獨(dú)特，這邊的銷售我預(yù)計(jì)會(huì)超過200億。所以如果以這些可以銷售的房源，能夠達(dá)到去年的水平應(yīng)該是沒有問題的。