隨著與湯臣與環(huán)球金融中心的的交易浮出水面，環(huán)球金融中心從“只租不售”轉(zhuǎn)而“散售”就已成為隱含的事實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “其實(shí)當(dāng)決定出售部分樓層的時(shí)候，整體出售已是意料之中的事”。當(dāng)聽聞環(huán)球金融中心整棟分層出售的消息之后，業(yè)內(nèi)人士作出如此反應(yīng)。

　　分層出售

　　近日，環(huán)球金融中心登上上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的可售樓盤名單，擬將整棟大廈分層出售。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公布資料，環(huán)球金融中心開盤日期為2月27日，銷售總套數(shù)(整層)為74套(層)。除18、30、42、54、66層為避難層，7-77層的所有寫字樓層面以及2-5層的部分零售商業(yè)樓面均名列可售樓層中。

　　資料顯示，此次出售的樓層，7至77層為甲級(jí)寫字樓層，是大廈的主體部分，3至5層是會(huì)議中心，2層為零售商業(yè)設(shè)施。

　　而湯臣1月底購入的第72層整層仍為“可售”狀態(tài)，可見該筆交易尚未完成網(wǎng)上的“已售”備案。

　　而此次整棟出售的報(bào)價(jià)就高達(dá)10~15萬元/平方米，遠(yuǎn)高于湯臣購入72層時(shí)的成交單價(jià)。

　　1月28日，湯臣發(fā)布公告宣布，集團(tuán)以2.67億元人民幣收購中國(guó)第一高樓上海環(huán)球金融中心72層整層，所收購物業(yè)的建筑面積約3221.87平方米，折合收購單價(jià)約8.3萬元/平方米。

　　然而，對(duì)于環(huán)球金融中心全部寫字樓層面網(wǎng)上掛牌出售一事，森大廈維持一貫的表態(tài)，堅(jiān)稱公司不會(huì)整棟均出售，因?yàn)楹芏鄻菍尤杂凶饪?，目前只是做一個(gè)備案流程而已。

　　森大廈在接受媒體訪問時(shí)透露，公司傾向于出售高區(qū)的辦公物業(yè)，目前有幾個(gè)公司正在洽談中，意向客戶當(dāng)中也包括目前在租的企業(yè)，如若有成交將及時(shí)對(duì)外公布。

　　盡管如此，隨著與湯臣與環(huán)球金融中心的的交易浮出水面，環(huán)球金融中心從“只租不售”轉(zhuǎn)而“散售”就已成為隱含的事實(shí)。

　　散售模式

　　在散售方面，SOHO中國(guó)稱得上是“先驅(qū)”。在“只租不售”成為商業(yè)地產(chǎn)模式的主流之時(shí)，潘石屹卻堅(jiān)持以賣房子的方式賣商鋪，十年未變，并自成一派形成“SOHO模式”。

　　SOHO中國(guó)歷來堅(jiān)持的商業(yè)模式是開發(fā)商業(yè)物業(yè)，然后散售給中小投資者，并統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理。

　　潘石屹認(rèn)為，整棟出售模式，由于交易資金規(guī)模巨大，買方的決策程序通常非常慢，還要受國(guó)家對(duì)境外資金開放程度的限制，而出租模式的投資回收期就更長(zhǎng)了，通常要十幾年甚至幾十年才能回收。在這種情況下，潘石屹提出散售模式，將銷售對(duì)象鎖定為那些有投資需求的富裕個(gè)人。

　　從目前的情況來看，“散售”似乎頗受到上海市場(chǎng)的歡迎。

　　據(jù)了解，SOHO中國(guó)在上海的首個(gè)項(xiàng)目SOHO東海廣場(chǎng)于2010年已貢獻(xiàn)38億元銷售款項(xiàng)，銷售面積達(dá)5.9萬平方米，折合均價(jià)為6.5萬元/平方米。其建筑面積的85%已售出，出租率亦由一年前的35%躍升至95%。

　　在2010年最后一天，SOHO中國(guó)官方微博發(fā)出喜訊：“上海2010年商品房銷售排行榜出爐，SOHO東海廣場(chǎng)以38.16億元的銷售額獲上海房地產(chǎn)項(xiàng)目總銷售額排名和寫字樓銷售額排名雙料冠軍。”

　　而在2010年12月，SOHO東海廣場(chǎng)面積1206平方米的頂樓經(jīng)過34輪競(jìng)投后，由一名安徽投資者購得，成交價(jià)為10.04萬元/平方米，創(chuàng)下上海寫字樓市場(chǎng)的最高價(jià)格紀(jì)錄。

　　據(jù)了解，早前環(huán)球金融中心與湯臣達(dá)成交易的8.3萬元/平方米價(jià)格，已經(jīng)是近一兩年來陸家嘴地區(qū)寫字樓的最高單價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，也許該價(jià)格讓森大廈覺得比出租更值得也說不定。但相關(guān)分析人士亦指出，造成散售模式存在的根本原因在于開發(fā)商現(xiàn)金流的短缺，以及項(xiàng)目所處位置的整體商業(yè)態(tài)勢(shì)的階段性發(fā)展需求。

　　租售并舉

　　然而，當(dāng)森大廈開始選擇向散售模式轉(zhuǎn)變之時(shí)，SOHO中國(guó)這位散售的堅(jiān)持者卻已開始轉(zhuǎn)向“持有格局”。

　　3月2日，SOHO中國(guó)在一場(chǎng)針對(duì)內(nèi)地媒體的電話會(huì)議中，潘石屹表示，去年公司持有型物業(yè)只有北京銀河SOHO一個(gè)項(xiàng)目，今年北京和上海分別有兩個(gè)持有型物業(yè)入市。在這四個(gè)項(xiàng)目入市后，持有型物業(yè)面積所占比例將達(dá)32%，價(jià)值量達(dá)總價(jià)值的45%。潘石屹稱，SOHO持有性物業(yè)所占比例將會(huì)越來越高，2014年形成“持有模式”格局。

　　2009年9月，SOHO中國(guó)正式收購前門項(xiàng)目后就表示該項(xiàng)目就自己持有，同時(shí)亦會(huì)自持光華路SOHO2和朝陽門SOHO三期(即銀河SOHO)的商業(yè)資產(chǎn)。

　　而在2010年10月收購上海盧灣區(qū)43號(hào)街坊項(xiàng)目48.48%的股權(quán)后，潘石屹亦表示該項(xiàng)目規(guī)劃中國(guó)的商場(chǎng)亦會(huì)自持經(jīng)營(yíng)。

　　“持有商場(chǎng)自己經(jīng)營(yíng)是SOHO中國(guó)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的一部分，SOHO中國(guó)要不斷加大持有物業(yè)的比例。”潘石屹曾如此表態(tài)。

　　事實(shí)上，無論是環(huán)球金融中心還是SOHO中國(guó)，兩種模式的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上是在往“租售并舉”模式靠攏，盡管兩者租售比例不一致。

　　易城中國(guó)控股有限公司總裁祝惇若早前在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)曾對(duì)此表示，租售并舉肯定是未來商用地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，但不能說是最好的方式，“但是無論是租也好，售也好，只做一個(gè)肯定會(huì)有所缺失”。