標(biāo)普還注意到，龍湖地產(chǎn)是少數(shù)幾家中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，能在經(jīng)歷高增長(zhǎng)的同時(shí)創(chuàng)造正面的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)訊：標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)3月2日宣布，授予龍湖地產(chǎn)有限公司“BB+”的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓表示：“對(duì)龍湖地產(chǎn)的評(píng)級(jí)反映了其以下幾點(diǎn)挑戰(zhàn)：快速擴(kuò)張戰(zhàn)略，作為大型開(kāi)發(fā)商的歷史記錄較短，以及面臨來(lái)自高端房地產(chǎn)市場(chǎng)和一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。我們也考慮了龍湖地產(chǎn)良好的競(jìng)爭(zhēng)地位和較強(qiáng)的執(zhí)行能力，我們認(rèn)為盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不確定，但上述優(yōu)勢(shì)將幫助其進(jìn)一步改善財(cái)務(wù)表現(xiàn)。”

　　標(biāo)普認(rèn)為，龍湖地產(chǎn)繼近幾年的快速擴(kuò)張后，鑒于其進(jìn)行大規(guī)模全國(guó)性運(yùn)營(yíng)的歷史較短，其運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理紀(jì)律性的歷史記錄有限。龍湖地產(chǎn)的歷史財(cái)務(wù)表現(xiàn)相對(duì)疲軟且具有波動(dòng)性。

　　不過(guò)，標(biāo)普預(yù)計(jì)銷(xiāo)售增長(zhǎng)和利潤(rùn)率改善將令未來(lái)兩年息稅及折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）的利息覆蓋率達(dá)到7倍以上，債務(wù)與EBITDA的比率低于3倍。

　　標(biāo)普還注意到，龍湖地產(chǎn)是少數(shù)幾家中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，能在經(jīng)歷高增長(zhǎng)的同時(shí)創(chuàng)造正面的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（在扣除土地購(gòu)買(mǎi)成本前）。龍湖地產(chǎn)能夠維持這樣的趨勢(shì)，反映出其相較于“BB”評(píng)級(jí)的同業(yè)更為保守的現(xiàn)金和債務(wù)管理。

　　龍湖地產(chǎn)較強(qiáng)的執(zhí)行能力、良好的聲譽(yù)和產(chǎn)品質(zhì)量支撐其競(jìng)爭(zhēng)力。這些優(yōu)勢(shì)幫助其在新的市場(chǎng)很快樹(shù)立起良好的市場(chǎng)地位，包括北京這樣的競(jìng)爭(zhēng)特別激烈的市場(chǎng)。在2010年龍湖地產(chǎn)產(chǎn)生銷(xiāo)售的十個(gè)城市當(dāng)中，其在五個(gè)城市的銷(xiāo)售額排名進(jìn)入前三甲。自龍湖地產(chǎn)2007年在北京開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái)的四年中，其住宅銷(xiāo)售額排名第二。

　　就項(xiàng)目、地理范圍和產(chǎn)品品類而言，龍湖地產(chǎn)多元化程度較好。其在七個(gè)省份以及北京、上海和重慶共擁有3300萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。龍湖地產(chǎn)的土地成本較合理，2010年為每平米1954元人民幣，為其平均售價(jià)的14%。2011年其將有超過(guò)50個(gè)中端和高端的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷(xiāo)售。龍湖地產(chǎn)規(guī)模較小但在增長(zhǎng)當(dāng)中的租賃資產(chǎn)提供較有限的經(jīng)常性收入。

　　就龍湖地產(chǎn)的未來(lái)財(cái)務(wù)表現(xiàn)而言，標(biāo)普認(rèn)為其能見(jiàn)度良好。預(yù)計(jì)其已實(shí)現(xiàn)了2011年目標(biāo)可確認(rèn)收入額的逾70%，2012年目標(biāo)的30%，利潤(rùn)率將高于過(guò)去三年的水平。標(biāo)普還預(yù)計(jì)，隨著龍湖地產(chǎn)在一線城市和高端產(chǎn)品的滲透率增加，其EBITDA利潤(rùn)率將升至30%以上。

　　龍湖地產(chǎn)合同銷(xiāo)售的年增長(zhǎng)目標(biāo)為30%，但標(biāo)普預(yù)計(jì)其債務(wù)增長(zhǎng)的步伐將較慢?？紤]到不確定的市場(chǎng)前景，在敏感性分析中，2011年的合同銷(xiāo)售額可能低于2010年。即便如此，由于2010年及之后龍湖地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目的利潤(rùn)率上升和數(shù)量增加，仍舊預(yù)計(jì)其2011-2012年的財(cái)務(wù)指標(biāo)將實(shí)質(zhì)性改善。

　　標(biāo)普認(rèn)為，龍湖地產(chǎn)的流動(dòng)性足夠。公司不受限制的現(xiàn)金和項(xiàng)目合同銷(xiāo)售金額應(yīng)足以支付短期債務(wù)、未償付的土地款和預(yù)算當(dāng)中的建設(shè)支出。2011年前兩個(gè)月龍湖地產(chǎn)收獲合同銷(xiāo)售額逾70億元人民幣。

　　龍湖地產(chǎn)擁有合理的財(cái)務(wù)靈活性，其能通過(guò)海外銀行信貸工具和國(guó)內(nèi)各類融資渠道獲得融資。此外龍湖地產(chǎn)的控股股東持有逾75%的流通股，若有需要股權(quán)融資也是選擇之一。龍湖地產(chǎn)在中國(guó)擁有接近400億元人民幣未動(dòng)用的未承諾銀行授信。

　　龍湖地產(chǎn)融資文件中的財(cái)務(wù)條款包括綜合凈值門(mén)檻、凈借款、固定費(fèi)用比率和控制權(quán)變動(dòng)條款。依據(jù)其最新的業(yè)績(jī)，標(biāo)普認(rèn)為龍湖地產(chǎn)擁有足夠的財(cái)務(wù)和營(yíng)運(yùn)空間。

　　符蓓表示：“穩(wěn)定的展望反映，我們預(yù)期龍湖地產(chǎn)在追求高增長(zhǎng)的同時(shí)能維持保守的現(xiàn)金和債務(wù)管理，創(chuàng)造正面的現(xiàn)金流。我們認(rèn)為龍湖地產(chǎn)良好的競(jìng)爭(zhēng)地位和較強(qiáng)的執(zhí)行能力將幫助改善其銷(xiāo)售和利潤(rùn)率，使得其信用比率得以改善。我們預(yù)計(jì)，盡管市場(chǎng)狀況不確定，但2011年龍湖地產(chǎn)的銷(xiāo)售將令人滿意。”

　　標(biāo)普稱，可能下調(diào)龍湖地產(chǎn)的評(píng)級(jí)，前提是公司的銷(xiāo)售或利潤(rùn)率嚴(yán)重低于我們的預(yù)期，或者其擴(kuò)張步伐較我們預(yù)期的更為激進(jìn)。引發(fā)評(píng)級(jí)下調(diào)的觸發(fā)點(diǎn)為EBITDA利息覆蓋率低于5倍，債務(wù)與資本比率超過(guò)50%，或現(xiàn)金余額低于30億元人民幣。

　　也可能上調(diào)龍湖地產(chǎn)的評(píng)級(jí)，前提是：（1）確立持續(xù)和有紀(jì)律性的財(cái)務(wù)管理良好記錄；（2）信用比率維持在大幅優(yōu)于過(guò)去三年的水平；（3）改善并維持其租金經(jīng)常性收入；和（4）展示出管理大型和更為多元的運(yùn)營(yíng)的能力。