金隅建設(shè)保障房的用地多為自有工廠用地可轉(zhuǎn)性，實(shí)際土地成本幾乎可以忽略不計(jì)，大大低于名義成本。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 周文靜 近日，金隅股份發(fā)行A股暨換股吸收合并太行水泥正式成行，引發(fā)了媒體及行業(yè)的密切關(guān)注。

　　在此前舉行路演活動(dòng)中，金隅股份董事長蔣衛(wèi)平中稱，金隅將繼續(xù)加快對(duì)保障性住房的開發(fā)力度，使其成為近期新的增長點(diǎn)。

　　此外，金隅集團(tuán)旗下金隅嘉業(yè)建設(shè)的朝陽新城項(xiàng)目出現(xiàn)高達(dá)13億元虧損的消息，使得保障性住房開發(fā)成為金隅股份此次回A的關(guān)注焦點(diǎn)之一。

　　毛利率

　　金隅股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房和中高端商品房，擁有超過600萬平米的土地儲(chǔ)備，其中未結(jié)算的北京項(xiàng)目建筑面積達(dá)到367萬平米，規(guī)模僅次于首開股份，其余土地儲(chǔ)備分布于杭州、天津、重慶等快速發(fā)展的二線城市，土地儲(chǔ)備的平均價(jià)格約為3300元/平米。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，金隅股份旗下保障房項(xiàng)目全部集中在北京地區(qū)，2010年完工和目前在建的保障房項(xiàng)目有九個(gè)，其中保障房和商業(yè)配建的有六個(gè)項(xiàng)目。只有三個(gè)包括嘉和園、景和園、通和園是獨(dú)立的保障房建設(shè)項(xiàng)目。

　　數(shù)據(jù)顯示，金隅股份2009 年公司開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為33%，2010年起將提升至40%以上。另一方面，對(duì)于國企而言，建設(shè)保障房虧損可能只是賬面的虧損，實(shí)際虧損可能性不大。

　　中銀國際近期發(fā)布的研究報(bào)告也指出，2010至2012年，金隅股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)50-60%的結(jié)算面積來自保障房，但公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的綜合毛利率仍然快速增長達(dá)到40%、45%和51%，利潤回報(bào)十分可觀。

　　中銀國際稱，金隅主要參與的是經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房的開發(fā)建設(shè)，且主要以雙限房為主，定價(jià)方式上二者也有所不同，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤率按照成本加成3%來確定，利潤微??；而雙限房則以市場(chǎng)化招標(biāo)方式限房價(jià)限地價(jià)，利潤率相對(duì)高一些；保障房小區(qū)中配建的配套商業(yè)，可以市場(chǎng)價(jià)出售。

　　土地成本

　　除此之外，金隅股份的高毛利率也得益于其獨(dú)有的土地獲取模式。

　　有北京業(yè)內(nèi)人士也指出，作為北京國資委下的國企，金隅建設(shè)保障房的用地多為自有工廠用地可轉(zhuǎn)性，實(shí)際土地成本幾乎可以忽略不計(jì)，大大低于名義成本。

　　資料顯示，2009年以來，金隅股份積極加快自有工業(yè)用地的轉(zhuǎn)化，2009年新獲土地儲(chǔ)備全部為自有工業(yè)地轉(zhuǎn)化；2010年轉(zhuǎn)換了燕山水泥廠和通州梨園磚廠村兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)54萬平米的建筑面積，占當(dāng)年新獲土地儲(chǔ)備的36%。

　　在工業(yè)地轉(zhuǎn)性的過程中，金隅股份逐步加大其中商品房部分的配建比例，大興黃村、東沙河、土橋、磚廠村項(xiàng)目均為商品房項(xiàng)目或含有商品房開發(fā)部分。

　　雖然金隅股份的工業(yè)地在用途轉(zhuǎn)換為商品房用地后，還需要通過公開的招拍掛程序進(jìn)行出讓，但因公司先前占有這些土地，以及與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系，可通過限制性招標(biāo)以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得這些地塊。

　　此外，土地價(jià)款中的很大一塊是用于補(bǔ)償先前土地使用者（公司或者其關(guān)聯(lián)企業(yè)），這部分的一級(jí)開發(fā)利潤實(shí)際留存在金隅系內(nèi)部，使得綜合成本比招標(biāo)價(jià)顯示的成本要低廉得多。

　　資料顯示，金隅股份目前擁有約1000萬平米的有證工業(yè)廠房用地，北京市內(nèi)的工業(yè)用地占地面積約800萬平米，其中約1/3位于五環(huán)以內(nèi)的核心位置，目前被其家具和建筑材料的生產(chǎn)廠房所占用。金隅股份計(jì)劃將部分工廠搬遷，并將所占土地轉(zhuǎn)化為住宅和商業(yè)用地。