在上海甲級(jí)寫字樓市場還未完全復(fù)蘇的背景下，上海國金中心、上海環(huán)貿(mào)廣場同時(shí)大舉入市并非易事。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 周茉 香港新鴻基地產(chǎn)旗下上海國金中心（IFC）、上海環(huán)貿(mào)廣場（ICC）近日同時(shí)入市，在這兩個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目的背后，隱含著新鴻基地產(chǎn)對(duì)于資本及融資成熟而且老練的運(yùn)作。

　　融資償舊債

　　12月7日消息稱，新鴻基地產(chǎn)正在推介約47億元人民幣(6.91億美元)的三年期定期貸款，所籌資金將用于償還在2008年1月簽署的47億元三年期貸款。參與這一貸款的銀團(tuán)包括中國銀行上海分行、東亞銀行上海分行、三菱東京日聯(lián)銀行上海分行、法國巴黎銀行上海分行等共計(jì)9家銀行。

　　目前該項(xiàng)融資已得到幾家銀行認(rèn)購，新鴻基也正自行安排這筆銀團(tuán)貸款，其貸款利率相當(dāng)于央行同年期利率的90%。

　　針對(duì)這一消息，觀點(diǎn)新媒體向新鴻基香港總部進(jìn)行求證，新鴻基對(duì)此給予了肯定的答復(fù)，稱以上報(bào)道均為屬實(shí)。

　　若此次貸款成功，這將是新鴻基2010年1月至今簽訂的第二個(gè)貸款融資，所籌資金將用于償還2008年1月簽署的47億元三年期貸款。

　　資料顯示，新鴻基2008年1月的貸款用途為資助上海國金中心的建設(shè)開發(fā)成本，當(dāng)時(shí)利率亦相當(dāng)于央行同年期利率的90%。

　　此前，新鴻基于今年3月就已經(jīng)簽訂了一項(xiàng)181.2億港元的銀團(tuán)循環(huán)貸款協(xié)議，其貸款期限為5年，利息較香港銀行同業(yè)拆息高出78個(gè)基點(diǎn)。

　　而且，該筆貸款為該新鴻基迄今所簽的最大單筆銀團(tuán)貸款，籌得資金將用于在香港和中國大陸業(yè)務(wù)發(fā)展的一般營運(yùn)資金。

　　不僅如此，在了解中還發(fā)現(xiàn)，新鴻基在今年一月曾尋求一筆最高額度可達(dá)126億港元的5年期再融資定期貸款。而這項(xiàng)融資又將用于為其2005年2月?lián)５?26億港元5年期循環(huán)貸款提供再融資。

　　實(shí)際上，就像為上海國金中心提供建設(shè)資金一樣，新鴻基每一輪的貸款都在為名下開發(fā)建設(shè)的大項(xiàng)目提供強(qiáng)勁的資金支持。

　　“新鴻基這樣的借貸模式，其實(shí)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性，其開發(fā)主體除了需擁有很強(qiáng)的資金運(yùn)籌能力外，其市場定位也需要很精準(zhǔn)。”上海一業(yè)內(nèi)人士表示。

　　此外，他還補(bǔ)充道：“倘若開發(fā)項(xiàng)目不能很好的迎合市場需求，其必定與此前預(yù)期有一定的落差者造成損失，畢竟目前的市場環(huán)境還是處于不穩(wěn)定的狀態(tài)”。

　　根據(jù)此前資料，循環(huán)貸款是新鴻基目前主要的貸款模式，占其貸款組合的7成，定期貸款則占3成。

　　所謂循環(huán)貸款模式，是指在上一次貸款即將結(jié)束之時(shí)繼續(xù)一次貸款以償還前一次未還清貸款，其過程沒有對(duì)貸款期限的限定，而定期貸款中每一次貸款的年限是限定的。

　　上海灘商業(yè)成色

　　在上海甲級(jí)寫字樓市場還未完全復(fù)蘇的背景下，上海國金中心、上海環(huán)貿(mào)廣場同時(shí)大舉入市并非易事。

　　上海國金中心位于上海世紀(jì)大道8號(hào)，地處浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置，是一項(xiàng)綜合項(xiàng)目，由兩幢甲級(jí)辦公樓、總樓面面積超過400 萬平米。

　　另一個(gè)項(xiàng)目上海環(huán)貿(mào)廣場坐落于浦西商業(yè)核心區(qū)域，總面積逾32萬平方米，是一個(gè)集甲級(jí)寫字樓、商業(yè)、高級(jí)公寓于一體的大型綜合項(xiàng)目。

　　新鴻基方面人士稱，此項(xiàng)目共分為兩期建設(shè)，第一期辦公樓項(xiàng)目已在09年7月竣工。

　　目前，上海國金中心第一期項(xiàng)目的商鋪已接近滿租，駐入的多為國際一線品牌旗艦店和國際頂級(jí)餐廳，辦公樓目前已經(jīng)有匯豐銀行中國總部租下其中22個(gè)樓層，此外入駐的還有彭博新聞社、南非標(biāo)準(zhǔn)銀行、英國施羅德集團(tuán)及交銀國際等。第二期項(xiàng)目預(yù)租工作正在展開，其租金水平為10-12元/平方米/天。

　　根據(jù)戴德梁行對(duì)上海的市場研究報(bào)告中表示，2010年第3季度，上海全市甲級(jí)寫字樓的租金為7.02元/平方米/天。

　　很顯然，上海國金中心的租金水平比上海全市甲級(jí)寫字樓平均租金水平高出不少。

　　有上海業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，目前上海陸家嘴附近已經(jīng)擁擠了大量甲級(jí)寫字樓，整體上處于供大于求的狀態(tài)，對(duì)于未來的出租率和租金水平都有可能下滑。

　　而且“由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，自2008年至今，上海陸家嘴的租金水平敏感度一直較高，且上漲趨勢不大”。上海業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來上海甲級(jí)寫字樓未來預(yù)期中表示。

　　戴德梁行在對(duì)上海寫字樓市場的研究報(bào)告中也預(yù)期，在2011年上半年，預(yù)計(jì)還有超過60萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，將導(dǎo)致上海甲級(jí)寫字樓市場的空置率陡然增加。

　　因此，上海國金中心二期及上海環(huán)貿(mào)廣場一期的后續(xù)出租與經(jīng)營，才能夠真正考驗(yàn)新鴻基“中國最佳辦公樓發(fā)展商”的成色。