由于還需對企業(yè)的開發(fā)理念和報價評估進行資質考察，最終中標結果將在10天以內公布。根據現(xiàn)場投標結果顯示，最有可能競得中服地塊的可能為金融企業(yè)。

　　觀點網 姚燕云 12月7日上午9時30分至10時30分，北京市土地儲備中心公開招標位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務中心區(qū)(CBD)核心區(qū)六宗地塊，其中最受關注的中服地塊也包括在內。

　　現(xiàn)場有17-18家投標人參與競標，除了此前傳言中的中信、遠洋、大連萬達、萬通之外，女富豪張茵及其組成的11家企業(yè)聯(lián)合體、泰康人壽和標準投資集團聯(lián)合體等投標人都出現(xiàn)在了投標現(xiàn)場。

　　截止到中午，第二輪競標已經結束，但由于還需對企業(yè)的開發(fā)理念和報價評估進行資質考察，因此最終中標結果將在10天以內公布。但根據現(xiàn)場投標結果顯示，最有可能競得中服地塊的可能為金融企業(yè)，此前傳言的企業(yè)僅有遠洋地產與萬通地產參與中服地塊第二輪的競標，而中信地產更是棄中服地塊而選擇建筑面積最大的Z15地塊進行競標，報價高達63億元。

　　“列強”爭奪

　　招標資料顯示，該六宗地塊均位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務中心區(qū)(CBD)核心區(qū)，為商業(yè)金融用地，總出讓面積68984平方米，規(guī)劃建筑面積合計114萬平米，平均容積率達16.5。

　　最受關注的已分拆為四宗地塊的中服地塊，總規(guī)劃建筑面積由此的32.7萬平方米增加至58萬平方米，密度都超過10，總招標底價164.73億元。

　　其中，Z3地塊土地面積1.049萬平方米，規(guī)劃建筑面積12萬平方米，招標底價為17.34億；Z4地塊土地面積1.003萬平方米，規(guī)劃建筑14萬平方米，招標底價為20.23億；Z5地塊土地面積9578平方米，規(guī)劃建筑12萬平方米，招標底價為7.34億；Z6地塊1.1007萬平方米，規(guī)劃建筑19萬平方米，底價為27.455億。

　　另兩幅地塊，Z14地塊土地面積1.6401萬平方米，規(guī)劃建筑22萬平方米，招標底價為31.79億；Z15地塊土地面積1.1478萬平方米，規(guī)劃建筑35萬平方米，底價50.575億。

　　據第二輪招標現(xiàn)場結果顯示，業(yè)內最看好的中信報價最高達63億元，或創(chuàng)新地王紀錄；另一熱門企業(yè)遠洋地產則與匯豐銀行組成聯(lián)合體，以38.07億元的報價競標中服地塊之一的Z6地塊。

　　中信主要參與建筑面積最大Z15地塊的投標，而非中服地塊。該Z15地塊目前已有三家企業(yè)進入第二輪競標，其中，海航集團報價59億元，大連萬達集團因報價45億低于底價而直接出局。

　　Z14地塊方面，第二輪競標的企業(yè)僅有一家，由女富豪張茵旗下的東莞玖龍紙業(yè)有限公司聯(lián)合正大置地、正大集團、卜蜂國際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、華康資本、金光紙業(yè)、上海世茂和華僑鳳凰等11家企業(yè)組成聯(lián)合體進行競標，該聯(lián)合體報價41.174億元。

　　中服地塊之一的Z3地塊第二輪有四家企業(yè)參與競標，泰康人壽和標準投資集團聯(lián)合體報價最高為31.2億，恒中北京發(fā)展報價18億，中金、中鑫嘉業(yè)天津商業(yè)、北京萬通、亞洲電視西部金融貿易報價25.19999999億，陽光保險集團和陽光財險聯(lián)合體25.4814億。

　　中服地塊之一Z4地塊第二輪有三家企業(yè)參與競標，生命人壽與聯(lián)通投資控股集團聯(lián)合體報價最高為35億元。民生銀行報價29.96億，融僑置業(yè)、福建金輝和華康資本聯(lián)合體報價26億。

　　中服地塊之一Z5地塊有3家企業(yè)參與競標。其中安邦財險、和諧健康保險公司與標準投資集團聯(lián)合體報價最高為25.2億，恒中北京發(fā)展公司報價18億，北大方正集團報價24億。

　　中服地塊之一z6地塊共有3家企業(yè)參與競標。其中，北京中農投資聯(lián)合體報價最高，為42.75億元；安邦財險、生命人壽、安邦人壽和標準投資集團聯(lián)合體開價39.9億；遠洋地產、匯豐銀行聯(lián)合體38.0703億。

　　對于此次的開標結果，北京市土地整理儲備中心交易部部長雷蕾于現(xiàn)場表示，競標成功者將于簽約后一個月內繳納土地出讓金，這將意味著，該等地塊的估計約300余億的地價款將被統(tǒng)計到2011的土地出讓收入中。

　　此輪招標還對地塊鼓勵產業(yè)的相關政策做了詳細規(guī)定，鼓勵國內外金融企業(yè)、地區(qū)總部及具有較強行業(yè)影響力和產業(yè)輻射力的企業(yè)，具有雄厚資產規(guī)模的企業(yè)，具有較強區(qū)域稅收貢獻能力的企業(yè)參與投標。

　　據悉，由于地塊涉及資金量較大，且對產業(yè)有所要求和鼓勵，在本次招標中，要求繳納保證金和上交常規(guī)的資質證明與擬建項目說明等文件，要求投標人遞交包括投資估算總額及其詳細目錄、融資計劃、投標人財務狀況、過去5年內主營業(yè)務業(yè)績說明、納稅情況等，開具的資金證明不得低于投標價格的50%。并且于中標后，中標人在與市國土局簽訂出讓合同之日起30日內，一次性付清全部政府土地收益，而投標保證金將沖抵政府土地收益，不再退還。

　　結果猜想

　　北京一名業(yè)內人士向觀點新媒體表示，中服地塊的得主可能主要還是與金融相關的企業(yè)，比如遠洋，它的實際控股大股東還是中國人壽，一個國企、一個央企、一個險資，按道理還是遠洋比較合適開發(fā)中服地塊。

　　另一北京業(yè)內人士杜猛則認為，開發(fā)中服地塊，央企的競爭力要更強一些，比如遠洋與中信，機會可能會更大一些。

　　根據投標要求，該地塊要求規(guī)劃設計單位不允許獨立投標，但境內外企業(yè)可參與投標；既可獨立投標，也可聯(lián)合投標；投標人參與投標的地塊數(shù)量也不做限制。但建成后要求開發(fā)商僅用于持有出租或整體轉讓，不允許分割銷售。

　　據此，北京業(yè)內人士分析，該地塊的位置特別重要，將影響整個周邊地區(qū)未來的發(fā)展，因此，對于中服地塊開發(fā)要求很高可以理解。12宗地塊里，任何一宗地塊允許散售，都將對周邊有很大的影響，所以類似于SOHO中國這樣的散售模式企業(yè)，不適合這一地塊的運作。

　　該人士還稱，該地塊也并非一定就價高者得：“專家最后對某一個公司的開發(fā)模式感興趣，可能會打的分高一些”。

　　據了解，今天進行的第二輪競標，主要是綜合內容投報，包括綜合考核競標企業(yè)的土地出讓金報價、假設中標后的付款進度設計、競標企業(yè)的背景實力以及后期對物業(yè)的使用規(guī)范等。

　　有業(yè)內人士稱，招標方案中提出的金融業(yè)背景、持有物業(yè)不得開發(fā)后散售等規(guī)定，在第二階段的評標中都或將成為評委眼中的考核重點。

　　而另有業(yè)內人士更認為，今天應該是出的最后結果，不會再出現(xiàn)第三輪投標，“中服地塊不能再出問題，再壓二年，有可能致使成交價上漲至500-600億元了。”

　　地塊潛力

　　北京一名分析人士向觀點新媒體表示，中服地塊的位置非常重要，位于未來北京中心，作為一個金融中心是比較適當?shù)摹?/p>

　　針對中服地塊預測將達300-400億元的成交價，上述人士分析，作為寫字樓物業(yè)，正常推論，這個區(qū)域單價5-8萬元甚至更高也是正常。附近的銀泰中心項目最高物業(yè)達11萬元一平方米，而且還是二年前的價格。該人士認為，這個區(qū)域5-8萬元的單價是有可能的。

　　“雖然是寫字樓項目，但這地塊的價格對周邊的住宅還是會有影響的。我覺得盡量壓一下成交價，價格過高將對后期的周邊項目帶來影響，周邊項目土地的成本都有可能提高，進而導致周邊住宅價格也跟著提高。”該人士稱，“我最擔心的是這地塊能夠把寫字樓價格做得特別高端的話，賣到8-10萬元的單價，將會推動其它類項目的漲價。”

　　世邦魏理仕董事總經理金勇在接受觀點新媒體采訪時則表示，該等地塊的拍賣地價可能不重要，蓋成寫字樓或商用建筑后，將會產生很多的稅收收益，這一塊應該考慮的是具體開發(fā)思路、未來建筑樓的用處，以及未來會帶怎樣的好處等方面來衡量。

　　目前，該六宗地塊的第二輪總報價已達238.32億元，低于業(yè)內人士預測的300-400億元。

　　據規(guī)劃，該地塊擬建400米高的建筑，主要以寫字樓與商用建筑為主。建成后，將成為北京標志性建筑。

　　北京另一業(yè)內人士表示，這是北京規(guī)模比較大的項目，擬建標志性建筑，政府各界都比較關注，規(guī)劃要服從北京市關于CBD區(qū)域的要求。

　　金勇認為，目前CBD區(qū)域的辦公樓面積不夠，北京缺少這種超甲級、高質量的寫字樓，此次該地塊入市將很好和正面滿足這一方面的需求，增加這方面的面積。