上海城投房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要收入還是土地開發(fā)。在掛牌城投悅城置業(yè)30%股權(quán)之前，其也在積極購入新江灣城其他土地。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 12月2日晚間，上海城投控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司下屬全資子公司上海城投置地(集團(tuán))有限公司擬將下屬上海城投悅城置業(yè)有限公司30%股權(quán)通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌方式進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　這是上海城投年內(nèi)第三次在新江灣城的土地方面有所動(dòng)作了。與前兩次買入不同的是，這次上海城投則是賣出，而且還是曾經(jīng)在2006年一時(shí)轟動(dòng)的地塊。

　　富力合景接盤？

　　根據(jù)2010年10月31日評(píng)估報(bào)告，上海城投悅城置業(yè)有限公司30%股權(quán)的股東權(quán)益價(jià)值為975,517,706.94元，擬以10.14億元人民幣的底價(jià)進(jìn)行公開掛牌轉(zhuǎn)讓。按此價(jià)格計(jì)算，上海城投控股將獲得稅前投資收益約為6.37億元。

　　資料顯示，上海城投悅城置業(yè)注冊(cè)資本為8.55億元人民幣，其中上海城投置地占30%股權(quán)，美國漢斯集團(tuán)上海新江灣公司占70%股權(quán)。

　　據(jù)悉，上海城投悅城置業(yè)擁有新江灣城C5地塊的全部開發(fā)權(quán)。新江灣城C5地塊由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四個(gè)子地塊組成，根據(jù)土地出讓合同和各土地證的相關(guān)內(nèi)容，地塊總面積約19萬平方米，規(guī)劃地上建筑總面積約35萬平方米，包括約21萬平方米的住宅和14萬平方米的商業(yè)綜合項(xiàng)目。

　　公告稱，截止至2010年10月，C5-4地塊共計(jì)484套住宅已全部完成預(yù)售并取得入住許可證，計(jì)劃在2010年年底前完成大產(chǎn)證辦理并交付使用。而其他地塊正在進(jìn)行建設(shè)準(zhǔn)備。

　　不久之前，美國漢斯集團(tuán)已將其擁有的上海城投悅城置業(yè)的70%股權(quán)，以3.535億美元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了富力地產(chǎn)與合景泰富地產(chǎn)。

　　今年11月初，富力與合景泰富發(fā)布公告稱，擬通過股權(quán)收購的形式，以超過23億元的代價(jià)，獲得負(fù)責(zé)上海市區(qū)新興板塊新江灣城的四塊土地開發(fā)的項(xiàng)目公司。該項(xiàng)目公司持有項(xiàng)目總建面積為21.16萬平方米，包括住宅部分加州水郡、商辦及酒店部分加州廣場。

　　而該次交易的賣方正是手持新江灣城C5地塊70%股權(quán)的美國漢斯集團(tuán)。

　　在順利收購之后，富力與合景泰富在公告中還表示，有意從上海城投處購入剩余30%的股權(quán)。大部分業(yè)內(nèi)人士也相信，富力和合景泰富接盤悅城置業(yè)30%股權(quán)的可能性最大。

　　上海城投的買賣

　　事實(shí)上，美國漢斯集團(tuán)賣給富力與合景泰富聯(lián)合體的70%股權(quán)也是從上海城投手中購得，而當(dāng)年，這還是新江灣城土地出讓模式的“創(chuàng)新嘗試”。

　　作為新江灣城一級(jí)土地開發(fā)商的上海城投原本手中握有新江灣城大片土地，2006年，新江灣城C5地塊被美國漢斯集團(tuán)以項(xiàng)目公司股權(quán)收購模式獲得，當(dāng)時(shí)媒體皆稱這是上海城投“探索土地出讓的新模式”。

　　2006年5月，上海城投置地專門為新江灣城C5地塊成立一家項(xiàng)目開發(fā)公司，并期望通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式來實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的變更。城投新成立的這家開發(fā)公司即“上海城投悅城置業(yè)有限公司”。

　　按照當(dāng)時(shí)的想法，上海城投希望通過評(píng)估公司對(duì)項(xiàng)目公司資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估之后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，而對(duì)C5地塊有興趣的公司將扮演“戰(zhàn)略投資者”的角色購買上海城投悅城置業(yè)的股份。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，包括萬科、新鴻基、凱德置地在內(nèi)的國內(nèi)及港資知名企業(yè)皆有意入股上海城投悅城置業(yè)。

　　當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士分析，上海城投以股權(quán)方式出讓地塊也是無奈之舉。原因是從2005年C1地塊被上海珠投拿走之后，因宏調(diào)政策原因，住宅用地出讓一直受到影響，也同樣影響了上海城投的推地計(jì)劃。

　　因此，上海城投選擇利用公司股權(quán)出讓形式出讓土地，成為其尋找土地出讓的一種全新形式。對(duì)于C5地塊，上海城投一口氣將70%的股權(quán)掛牌出讓。

　　而最后，初進(jìn)中國的美國漢斯集團(tuán)獲得了這些股權(quán)，成交價(jià)格為17.1億元。按照這一價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目股份合作折合土地價(jià)格大約在603萬元/畝，略高于上海珠江投資當(dāng)年獲得的C1地塊。

　　事實(shí)上，2006年美國漢斯獲得C5地塊70%的股權(quán)之后，還曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)遭受不少質(zhì)疑，原因則是這種出讓股權(quán)賣地的方式，與國家規(guī)定的“招拍掛”明顯不符。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樁交易難免有繞過了國有土地公開招投標(biāo)的規(guī)定之嫌。

　　但隨著新江灣城其他土地的相繼入市，這些質(zhì)疑最后也不了了之。

　　在漢斯購得新江灣城C5地塊70%股權(quán)之后，也對(duì)該地塊進(jìn)行了開發(fā)并命名為“加州水郡”，第一期推出公寓486套銷售并于去年全部售出。在富力和合景泰富聯(lián)合購買之時(shí)，漢斯獲利23.54億元。

　　而作為一級(jí)土地開發(fā)商的上海城投，新江灣城C5地塊僅剩的30%股權(quán)，在今日的開價(jià)也達(dá)到了10億元。

　　新江灣城土地攻略

　　在掛牌城投悅城置業(yè)30%股權(quán)之前，上海城投也在積極購入新江灣城其他土地。

　　今年5月7日，上海城投以11億元底價(jià)獲得新江灣城C4地塊。上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，新江灣C4地塊總范圍東至江灣城路，南至國秀路，西至政和路，北至國浩路，規(guī)劃用途普通商品住房和商辦相結(jié)合。

　　事實(shí)上，不少上海業(yè)內(nèi)人士皆表示，該地塊的出讓條件基本就是為上海城投量身打造，比如拿地公司三個(gè)月內(nèi)必須將注冊(cè)地遷至楊浦區(qū)等。。

　　11月22日，上海城投發(fā)布公告稱，公司下屬全資子公司上海城投置地(集團(tuán))有限公司分別與新加坡SPRINGSJWNTIVIIPTE.LTD等七家公司簽署《合資經(jīng)營合同》與《產(chǎn)權(quán)交易合同》，擬以總金額26.61億元人民幣收購對(duì)應(yīng)的七家項(xiàng)目公司各自36%的股權(quán)，參與開發(fā)上海新江灣城F區(qū)地塊。

　　上海城投表示，此次收購上述七家公司股權(quán)，有利于增加公司項(xiàng)目儲(chǔ)備，提高公司盈利能力，符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向。而這7家公司的背后就是美國房地產(chǎn)巨頭鐵獅門。

　　2008年，鐵獅門以67.5億元底價(jià)獲取的新江灣城綜合性商住用地F地塊，折合樓面地價(jià)僅7500元/平方米。2009年初，新江灣城F地塊曾以“世浦領(lǐng)世”項(xiàng)目的名義，高調(diào)舉行過開工儀式，但隨即又沒了下文。

　　有知情人士稱，由于F地塊的商業(yè)部分比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅部分，而新江灣城板塊整體居住氛圍較淡，尚無法支持商業(yè)部分的經(jīng)營運(yùn)作，這也是導(dǎo)致鐵獅門態(tài)度一直猶豫的主要原因。

　　頗為有趣的是，在今年獲得C4地塊之前，上海城投雖為新江灣城的土地一級(jí)開發(fā)商，但在該區(qū)域并沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。此前進(jìn)入新江灣城的分別為珠江投資、華潤置地、中建地產(chǎn)、香港九龍倉、仁恒置地、美國鐵獅門、漢斯地產(chǎn)等。通過獲得C4地塊，上海城投成為第8家進(jìn)入新江灣城二級(jí)開發(fā)企業(yè)。

　　一個(gè)疑問則是，既然上海城投有意積極進(jìn)入新江灣城的二級(jí)開發(fā)，那么為何又掛牌位于核心位置的C5地塊30%股權(quán)？

　　上海業(yè)內(nèi)人士陸騎麟推測，近幾年新江灣城區(qū)域發(fā)展迅速，土地價(jià)值上升比較快，與通過房地產(chǎn)開發(fā)盈利相比，土地收益可能更大。對(duì)于上海城投來說，只要土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入比開發(fā)所得更高 ，那么出讓股權(quán)也是有可能的。

　　陸騎麟表示，雖然是上海新江灣城的一級(jí)土地開發(fā)商，但進(jìn)入二級(jí)市場后，土地多了以后企業(yè)的資金壓力也會(huì)加大，即使有國資背景，但目前的整個(gè)市場環(huán)境對(duì)企業(yè)的資金把控還是較嚴(yán)。如果將土地出讓能獲得不錯(cuò)的收益，對(duì)企業(yè)也能形成資本援助。

　　從上海城投的公告中可以看出，此前上海城投雖然在上海也有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但大多數(shù)是以經(jīng)適房等保障性住房為主。而業(yè)內(nèi)人士稱，上海城投的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要收入還是土地開發(fā)。

　　據(jù)介紹，上海城投作為一級(jí)開發(fā)商將新江灣城土地整理好之后，逐漸借由上海土地集團(tuán)進(jìn)行招拍掛出讓，而今年開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的上海城投拿地也需由招拍掛市場獲得，但因其特殊的定位，上海城投獲取土地的價(jià)格并不高。