大盤模式需要的資金額就不小，加上黃如論的商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖，單靠三個(gè)大盤的銷售回款，始終是杯水車薪。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 金融業(yè)務(wù)越來越受到房地產(chǎn)商的青睞。繼入股銀行之后，世紀(jì)金源在金融業(yè)的投資上不斷加碼，開始涉足證券保險(xiǎn)金融業(yè)。

　　在不到半個(gè)月的時(shí)間里，世紀(jì)金源就連續(xù)接手新華人壽、中信建投的股權(quán)，兩宗交易總金額高達(dá)30億元人民幣。這是世紀(jì)金源在金融板塊的新嘗試。

　　11月29日，世紀(jì)金源以12.96億元的價(jià)格接手中信證券轉(zhuǎn)讓的中信建投8%股權(quán)。在此之前，世紀(jì)金源剛在17日購得新華人壽3%的股份，交易支付價(jià)為15.39億元，折合每股42.75元，該價(jià)格更高出掛牌價(jià)的三倍有余。

　　自此，世紀(jì)金源又多了兩重身份：新華人壽、中信建投的新股東。

　　在世紀(jì)金源構(gòu)想的產(chǎn)業(yè)版圖中，資本運(yùn)營是其重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。相關(guān)分析人士指出，目前證券、保險(xiǎn)等金融業(yè)收益相對穩(wěn)定，收購價(jià)格亦較低廉，世紀(jì)金源增持金融股份也是理所當(dāng)然。

　　金融版圖

　　翻閱資料可知，世紀(jì)金源最初介入金融產(chǎn)業(yè)是在八年前。

　　2002年，世紀(jì)金源注資2.1億元成立北京世紀(jì)龍盛投資管理有限公司，介入銀行不良資產(chǎn)處置，正式宣告其開始涉入資本運(yùn)營。

　　隨后不久，世紀(jì)金源宣布，以1.7億元成功入股北京銀行。從此，世紀(jì)金源踏上以入股銀行為主要手段的融資之路。

　　2007年，世紀(jì)金源投資1.6億元入股重慶農(nóng)村商業(yè)銀行；一年之后，世紀(jì)金源再次成功入股云南富滇銀行，而這次世紀(jì)金源的身份是大股東。

　　相關(guān)知情人士透露，房企參與金融業(yè)投資，可實(shí)現(xiàn)金融資產(chǎn)的多元化，而當(dāng)房企成為某個(gè)銀行的股東以后，對未來融資會有好處。

　　眾所周知，類似于北京銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、云南富滇銀行等地方銀行如雨后春筍般陸續(xù)出現(xiàn)，就是為了給企業(yè)提供新的融資渠道。

　　“畢竟國有銀行的融資的渠道還是有限的，其它銀行更多的是以股份制的形式出現(xiàn)，在融資方面會比較方便。”知情人士稱。

　　知情人士另稱，房企成為銀行的股東之后，在某種程度上可以左右銀行的決策進(jìn)行融資。此外，還可實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移支付，通過銀行與銀行之間的抵押形式來融得更多的資金。

　　“金融業(yè)的特點(diǎn)是杠桿效應(yīng)，如果房企在金融行業(yè)擁有股東的身份，甚至控股，實(shí)際上就相當(dāng)于銀行了。房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)到一定規(guī)模之后，都會考慮朝這個(gè)方向發(fā)展。”知情人士表示。

　　他續(xù)稱，實(shí)際上企業(yè)手持銀行的股權(quán)，在融資方面看中的不是融資額度，而是融資的優(yōu)先權(quán)，因?yàn)轭~度都受整個(gè)監(jiān)控體系來監(jiān)控。

　　“銀行每年均有一定的放貸額度，一到年底，房地產(chǎn)企業(yè)的錢就開始緊，一是額度沒有了，二是要還款。開發(fā)商作為銀行的股東，就擁有決策權(quán)，可以決定每年放貸的額度是多少，企業(yè)可以為了自己好，放了以后不動(dòng)。但國有銀行不是這樣，你沒有話語權(quán)，難以順利貸款。年初房價(jià)上漲也跟這個(gè)有關(guān)。”

　　不難發(fā)現(xiàn)，地方銀行開始變相成為開發(fā)商的私人銀行。知情人士亦指出，實(shí)際上確實(shí)如此，但這“相對合理合法”。另外，房企以股東的形式入股銀行比一般企業(yè)的資金來源更好，更便捷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)畢竟需要大量的資金。

　　該名人士續(xù)指，金融本身的目的就是投融資，入股銀行可以說是曲線救國。“開發(fā)商沒有這個(gè)平臺，國有銀行不愿意合作，利用這種方式融資比上市還好，因?yàn)橛泻蛧秀y行平起平坐的談判機(jī)會。”

　　這一說法在世紀(jì)金源身上得到確證。世紀(jì)金源在成為云南富滇銀行大股東之后，借助該平臺與中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國民生銀行等多家金融機(jī)構(gòu)開展戰(zhàn)略合作。

　　與此同時(shí)，世紀(jì)金源也一直醞釀著其在金融投資領(lǐng)域的另一項(xiàng)計(jì)劃：對上市公司進(jìn)行收購和兼并等項(xiàng)目。并從2003年開始，世紀(jì)金源陸續(xù)成立香港金源恒業(yè)國際控股有限公司等，介入國際性資本運(yùn)作。

　　造城者之渴

　　世紀(jì)金源不斷地?cái)U(kuò)大在金融投資業(yè)務(wù)的版圖，可見其對資金的需求量無比之大，而單純靠項(xiàng)目銷售回籠的資金，顯然不能滿足公司的發(fā)展需要。

　　根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年世紀(jì)金源銷售94億元，銷售面積184萬平方米，但很快這筆回款馬上在下半年被消耗殆盡。

　　世紀(jì)金源在拿地方面出手甚是大方，毫不吝嗇。10月29日，世紀(jì)金源斥資20.3億拍得南京江浦長江隧道口迎賓大道地塊，總出讓面積123175.1平方米。

　　11月2日，世紀(jì)金源再以35.4億拿下福州林浦二期地塊以及林浦一期地塊，總出讓面積將達(dá)40萬平方米。

　　若加上近期在金融板塊的投資，世紀(jì)金源上半年回籠的現(xiàn)金早已所剩無幾。實(shí)際上，更需要龐大資金支撐的，是世紀(jì)金源的“大盤模式”。

　　按照世紀(jì)金源一貫的開發(fā)思路，其所開發(fā)的世紀(jì)城大型住宅社區(qū)的總建面需要達(dá)到400萬平方米以上，相當(dāng)于10個(gè)萬達(dá)廣場。

　　這已經(jīng)超乎傳統(tǒng)的大盤概念，有業(yè)內(nèi)人士直言，世紀(jì)金源是地道的“超級大盤制造者”，造城運(yùn)動(dòng)上的“巨無霸”。

　　據(jù)了解，世紀(jì)金源開發(fā)的世紀(jì)城系列項(xiàng)目無一不是集商業(yè)、大飯店、醫(yī)療、學(xué)校、廣場于一體的造城運(yùn)動(dòng)。

　　從2009至2010上半年，世紀(jì)金源僅靠3個(gè)超級大盤擠進(jìn)銷售排行榜的前列。該三項(xiàng)目分別為湘江世紀(jì)城、貴陽世紀(jì)城及合肥濱湖世紀(jì)城，在2010年上半年的銷售貢獻(xiàn)構(gòu)成中，該三個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷售金額高達(dá)97.8%，銷售面積達(dá)98.3%。

　　世紀(jì)金源當(dāng)然不會滿足于此，黃如論對未來還有更大的想象，要實(shí)現(xiàn)超大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。

　　本來大盤模式需要的資金額就不小，加上黃如論的商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖，單靠三個(gè)大盤的銷售回款，雖能暫解世紀(jì)金源之渴，但始終是杯水車薪。

　　有業(yè)內(nèi)人士亦指出，世紀(jì)金源作為住宅開發(fā)商起家，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到具備酒店、商業(yè)等措施配套，現(xiàn)金流肯定不好，如果缺乏金融做支撐，肯定不科學(xué)。

　　如何在金融投資領(lǐng)域擴(kuò)大持有份額，成為世紀(jì)金源首要考慮的課題。

　　黃如論曾指出，以快制勝是世紀(jì)金源的殺手锏之一，住宅開發(fā)和銷售都是通過最快的速度滾動(dòng)發(fā)展，并運(yùn)用低價(jià)促銷的方式提高資金利用效率。

　　與此同時(shí)，為了最大化擴(kuò)充資金鏈，除了入股銀行、投資證券保險(xiǎn)業(yè)，世紀(jì)金源還曾考慮引入新股東或上市。

　　2008年，世紀(jì)金源計(jì)劃將旗下北京金源時(shí)代購物中心、重慶金源時(shí)代購物中心、昆明世紀(jì)金源大廣場、貴陽房地產(chǎn)項(xiàng)目打包上市，第二階段再將7家飯店包裝上市。但無奈一場金融風(fēng)暴席卷全球，股市急劇下挫，世紀(jì)金源的上市計(jì)劃也被迫擱淺。

　　金融擴(kuò)張危言

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，如果融資渠道不暢，很難把房地產(chǎn)做大。“早年可以賣樓花，現(xiàn)在項(xiàng)目要封頂，資金龐大，就算工程公司先墊資，資金量還是有限的。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，像世紀(jì)金源這類高速成長的企業(yè)，最喜歡投資金融業(yè)務(wù)，因?yàn)槌砷L越快，資金的需求就越大，越需要融資。而一般的大型企業(yè)如萬科等本身已經(jīng)是個(gè)金融機(jī)構(gòu)，一般的銀行還比不了它，而且到達(dá)那個(gè)規(guī)模之后，已經(jīng)不愁融資渠道了。

　　眼下受調(diào)控政策的負(fù)面影響，融資渠道不斷地收緊，開發(fā)商的資金壓力更是成倍劇增，參與金融業(yè)投資，也許真的能打開另一條融資之路。

　　但事物總有兩面性。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，如果房企過多地撬動(dòng)金融杠桿，在未來金融形勢向下的情況下，肯定會出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“其中最大的危險(xiǎn)就是入不敷出，無法償還到期賬款。借了大量的資金進(jìn)來后，發(fā)現(xiàn)市場不好，就算把前期項(xiàng)目全賣了，也不夠支付利息。借款總有個(gè)期限，雖然你是股東，但如果償還不了自己，也是有問題的?，F(xiàn)在國家做儲備金，就是為了防范以彌補(bǔ)壞賬損失。如果虧損的額度太大，最終只能清盤。”相關(guān)知情人士表示。

　　在此之前，德隆王朝的覆滅或是世紀(jì)金源在金融投資擴(kuò)張路上的前車之鑒。