按之前有些私募進(jìn)行股權(quán)投資的話，也很大可能附帶其他條件，甚至包括“對(duì)賭”也不好說(shuō)，但即使有對(duì)賭也是屬于正常的市場(chǎng)行為，雙方你情我愿，就像恒大賭輸了12億一樣。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯李寧 11月24日，福建房企明發(fā)集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司向私募基金華平((WarburgPincus)發(fā)行15.52億港元的可轉(zhuǎn)股債券以及3.88億港元的認(rèn)股權(quán)證，此次發(fā)行債轉(zhuǎn)股的資金將主要用于公司購(gòu)買(mǎi)土地、收購(gòu)和日常經(jīng)營(yíng)。

　　公告顯示，公司將發(fā)行15.52億港元的可換股債券，于2015年到期，可轉(zhuǎn)換為股份,年利率為5厘,每半年支付一次利息。倘若悉數(shù)轉(zhuǎn)換為股份,明發(fā)將按每股2.9港元發(fā)行5.35億股股份，發(fā)行股將占公司已發(fā)行股本的8.92%，另占經(jīng)發(fā)行擴(kuò)大后公司已發(fā)行股本的8.19%。

　　據(jù)明發(fā)披露還將向華平基金發(fā)行3.88億港元的認(rèn)股權(quán)證，倘若認(rèn)股權(quán)證悉數(shù)行使,明發(fā)將按每股4.36港元發(fā)行8897萬(wàn)股股份，按可轉(zhuǎn)股債券和認(rèn)股權(quán)證總發(fā)行達(dá)6.24億股，擴(kuò)大后將占公司已發(fā)行股本的9.42%，按11月24日的明發(fā)最后的股價(jià)計(jì)算，每股2.9元的可轉(zhuǎn)股發(fā)行溢價(jià)為16.94%，每股4.36元的認(rèn)股溢價(jià)為75.81%。

　　CB可轉(zhuǎn)股債券融資

　　10月以來(lái)，伴隨著限購(gòu)令，限貸政策的進(jìn)一步強(qiáng)勢(shì)推出，內(nèi)地房企選擇各種渠道進(jìn)行融資，包含了發(fā)債、配股、信托等，主要融資戰(zhàn)場(chǎng)則集中在香港，而大部分房企選擇融資的手段是發(fā)債，但發(fā)債帶來(lái)10點(diǎn)多的高息成本卻壓在每一個(gè)房企身上，此次明發(fā)選擇策略不同的可轉(zhuǎn)股債券，年利率僅為5%。

　　關(guān)于此次可轉(zhuǎn)股債券融資安排，明發(fā)集團(tuán)副總裁潘永存接受觀點(diǎn)新媒體采訪稱，這次債券融資是屬于CB可轉(zhuǎn)股債券，明發(fā)這個(gè)時(shí)候融資，則主要是考慮到目前不明朗的市場(chǎng)環(huán)境下，為公司明年的發(fā)展儲(chǔ)備更多資金。

　　公司明年還將重點(diǎn)發(fā)展二線三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)有意向在沈陽(yáng)、天津進(jìn)軍，選擇與華平合作是雙方都非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)。發(fā)行轉(zhuǎn)股債券后，明發(fā)仍然擁有絕對(duì)的控股權(quán)，華平全部債轉(zhuǎn)股也不會(huì)超過(guò)25%股權(quán)，對(duì)公司內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)沒(méi)有任何影響。

　　明發(fā)5%的年利率，與花樣年、恒大、碧桂園10%點(diǎn)多的高息形成鮮明對(duì)比，為何其他的房企老大哥會(huì)選擇高息去融資呢？歷來(lái)以追逐高回報(bào)的私募基金，又是怎樣盤(pán)算的呢？

　　觀點(diǎn)新媒體帶著種種疑問(wèn)聯(lián)系了國(guó)元證券分析師李兢，據(jù)他稱，華平選擇投資明發(fā)，是它一直都看好內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)。目前熱錢(qián)進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)也只有兩種途徑，一種是股票，一種是股權(quán)投資，明發(fā)與華平的戰(zhàn)略合作，應(yīng)該有兩種目的，一種是明發(fā)很缺錢(qián)想要錢(qián)，另一種的華平很想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　從公告上看，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)應(yīng)該是雙贏的選擇，按認(rèn)股價(jià)4.36溢價(jià)計(jì)算的話，其實(shí)華平今后收益回報(bào)應(yīng)該在10%以上了甚至更高，它的回報(bào)收益也不見(jiàn)得比高息低，明發(fā)不愿意高息發(fā)債融資，自身的負(fù)債率杠桿與其他房企相比處于較低，這次華平投資顯然是看好明發(fā)的，私募基金現(xiàn)在追逐高利潤(rùn)一般在15%到20%多，說(shuō)明雙方都能接受各自的條件。

　　赴港發(fā)債的企業(yè)，雖然是高息，但對(duì)企業(yè)自身的股權(quán)沒(méi)有影響，所以不用擔(dān)心股權(quán)會(huì)被稀釋，因?yàn)楣蓹?quán)分散的話對(duì)于內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)是不利的，也不利于公司的融資和發(fā)展，另一方面赴港高息發(fā)債的企業(yè)不選擇可轉(zhuǎn)股，主要原因是自己的條件暫時(shí)可能不夠，另一方面是私募擁有選擇權(quán)，因?yàn)榭赊D(zhuǎn)股的要求條件比發(fā)債更嚴(yán)格，要求公司每年的盈利能力及負(fù)債率等等。

　　私募熱錢(qián)投資房企

　　據(jù)金融分析家杜麗虹表示，此次華平與明發(fā)的合作，是屬于正常的市場(chǎng)化行為，人民幣升值的同時(shí)，肯定吸引境外熱錢(qián)投資內(nèi)地市場(chǎng)。發(fā)行可轉(zhuǎn)股債券肯定與高息發(fā)債不同，不同的金融工具，帶來(lái)的回報(bào)也不同。

　　雖然年利率較低，但一旦可轉(zhuǎn)股之后，給華平帶來(lái)的收益也是顯而易見(jiàn)的。當(dāng)然合作的前提，按之前有些私募進(jìn)行股權(quán)投資的話，也很大可能附帶其他條件，甚至包括“對(duì)賭”也不好說(shuō)，但即使有對(duì)賭也是屬于正常的市場(chǎng)行為，雙方你情我愿，就像恒大賭輸了12億一樣。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾房地產(chǎn)分析師符蓓接受采訪中也談到，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)向來(lái)都有基金的參與，一直都沒(méi)有斷過(guò)，包括麥格里、摩根士丹利也都有買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的債券，這在許多私募基金、信托資金都是一直存在的現(xiàn)象。

　　海外資金這兩年針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資一直都有流進(jìn)流出，明發(fā)采取不同的金融工具可轉(zhuǎn)債券融資，這種年利率也很普遍。之前的瑞安房產(chǎn)就發(fā)了可轉(zhuǎn)債，是3點(diǎn)多的利息，銀泰百貨也發(fā)了可轉(zhuǎn)債，大概是2點(diǎn)多的利息。

　　所以可轉(zhuǎn)債只能與可轉(zhuǎn)債比，貴的是高息債券，是那些沒(méi)有可轉(zhuǎn)股的機(jī)制的債券，有可轉(zhuǎn)股的機(jī)制利息都會(huì)便宜點(diǎn)，可轉(zhuǎn)股機(jī)制本身就是有價(jià)值的，債轉(zhuǎn)股本身是一個(gè)復(fù)雜機(jī)制的綜合結(jié)果，要考慮到可轉(zhuǎn)股的股價(jià)，及其他相關(guān)的附加條件等等。

　　私募基金真正進(jìn)入中國(guó)不超過(guò)十年，真正走入大眾視野，則是在國(guó)美之戰(zhàn)中，一夜成名的“貝恩”資本。與貝恩齊名的華平，同樣管理了300多億美元的資產(chǎn)，業(yè)務(wù)遍及全球。這些機(jī)構(gòu)投資者一直也有顯著的別稱--門(mén)外的野蠻人，以此形容其心之大。

　　門(mén)外的野蠻人華平

　　一石激起千層浪，明發(fā)與華平的聯(lián)姻也令業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　美國(guó)華平投資成立于1966年，是以紐約為總部的領(lǐng)先的全球私募股權(quán)公司，華平投資設(shè)立了13個(gè)私募股權(quán)基金，在超過(guò)30多個(gè)國(guó)家逾600多家公司投資達(dá)350億美元。資料顯示，華平一直熱衷于投資房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2005年11月1日，華平以不少于人民幣2.5億元參與融科項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，雙方同時(shí)在包括二線城市在內(nèi)的中國(guó)內(nèi)地尋找及開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目；2006年2月，華平投資銀泰百貨9000萬(wàn)美元，占35%股權(quán)；同年6月，華平集團(tuán)宣布4500萬(wàn)美元投資陽(yáng)光100房地產(chǎn)公司，與其就成都的項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)合作；7月，綠城中國(guó)曾獲華平創(chuàng)投、淡馬錫等逾4億美元投資。

　　2007年1月，華平與浙江綠城中國(guó)簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)投資方面進(jìn)行長(zhǎng)期合作；同月，華平集團(tuán)以3000萬(wàn)美元增資擴(kuò)股的形式入股上海中凱房地產(chǎn)公司，占有25%的股份；2008年7月，華平旗下子公司以6.6億元購(gòu)買(mǎi)中興商業(yè)337.74萬(wàn)股股票；2010年6月19日，華平投資聯(lián)合中信產(chǎn)業(yè)基金、復(fù)星集團(tuán)、渤海產(chǎn)業(yè)基金向紅星美凱龍注資26億元人民幣。