無論是濱江還是綠城，采取代建模式均意在借助合作方在資金以及土地方面的優(yōu)勢，突破自己資源瓶頸。

　　觀點網 梁嘉欣 繼綠城之后，濱江集團也踏上合作開發(fā)之路。

　　不到一個月時間內，濱江集團就接連發(fā)出兩則公告，先后宣布與三花置業(yè)及創(chuàng)恒實業(yè)合作開發(fā)項目。

　　11月8日，濱江集團公布，將與上虞市創(chuàng)恒實業(yè)投資有限公司共同出資設立項目公司開發(fā)上虞市城北31-5號地塊。該地塊由濱江集團于今年10月19日以10.1億元的價格競得。

　　相關資料顯示，早在今年10月11日，濱江集團就已與創(chuàng)恒實業(yè)簽訂《合作意向書》，就上虞市城北31-5號地塊達成合作開發(fā)意向。

　　而在與創(chuàng)恒實業(yè)簽訂合作意向書的同一天，濱江集團宣布，與浙江三花置業(yè)公司共同出資設立一家項目公司作為杭州江干區(qū)采荷單元地塊的開發(fā)主體。該地塊于9月21日被濱江集團以25.65億的價格競得，樓面價23902元/平方米。

　　股權合作

　　業(yè)內人士透露，濱江合作項目的合作對象都是在當?shù)鼐邆湟欢ㄓ绊懥Φ钠髽I(yè)，無論是在資金、資源、地方關系等方面也都具備一定的優(yōu)勢。

　　據(jù)了解，創(chuàng)恒實業(yè)主要參與項目投資，經營建筑材料、金屬材料、機電設備、五金、輕紡原料、日用百貨的銷售。三花置業(yè)則是浙江當?shù)匾?guī)模較大的空調實業(yè)企業(yè)。

　　合作方式方面，據(jù)公告披露，上虞城北地塊項目由濱江與創(chuàng)恒實業(yè)“平分”，雙方共同投資設立的項目公司注冊總資本為5.05億元，濱江集團與創(chuàng)恒實業(yè)雙方都以現(xiàn)金方式出資2.53億元，雙方出資均占注冊總資本的50%。

　　杭州江干采荷單元地塊項目公司的注冊資本為9億元，濱江集團以現(xiàn)金方式出資6.3億元，占注冊資本的70%，三花置業(yè)以現(xiàn)金方式出資2.7億元，占注冊資本的30%。

　　這種合作的方式與綠城的代建模式十分相似。綠城更將這種模式稱為“股權合作”。

　　早前綠城與海爾在山東濟南合作的項目正是采用該模式。“實際上，海爾和我們的合作，類似于財務投資的方式。”羅釗明曾在接受觀點新媒體訪問時表示。

　　業(yè)內人士表示，無論是濱江還是綠城，采取代建模式均意在借助合作方在資金以及土地方面的優(yōu)勢，突破自己資源瓶頸。

　　據(jù)了解，長期以來，濱江集團都在杭州發(fā)展。業(yè)內人士指出，濱江選擇合作開發(fā)的模式，很大程度上是出于擴張的考慮。

　　綠城之鑒

　　業(yè)界普遍認為，當初綠城走上代建這條道路，很大程度上與資金鏈吃緊有關，而高負債一直使得綠城深受詬病。

　　代建模式成為綠城緩解現(xiàn)金壓力的良策。綠城常務副董事長壽柏年更曾表示，希望透過代建業(yè)務的開展讓高企的負債率變得“合理化”。

　　這難免讓人聯(lián)想，濱江選擇合作開發(fā)，是否也與資金鏈緊張存在關系。

　　根據(jù)濱江近日公布的三季報數(shù)據(jù)，因三季度項目預售回籠資金較多，公司的貨幣資金較年初增長109.12%達34.5億元，但預付款項卻較年初增長150.9%。

　　此外，濱江目前仍有短期貸款2億元，長期貸款51.7億元，因為貸款增加的原因，相應的財務費用較上年同期增長224.37%。

　　雖然三季末濱江預收賬款達126.2億元，較年初增加76.3%，凈負債率也較年初下滑2.8%至56.4%，但這依然是較高的負債表現(xiàn)。

　　與此同時，礙于調控的不斷加碼，中央對房企融資貸款方面有所收緊，濱江25億元的募資方案至今仍未通過。

　　有分析人士擔憂，如此高負債加上資本市場的零融資，將對濱江的擴張速度將會造成一定程度的影響。

　　此外，杭州限購令出臺后，近期杭州的成交量開始明顯回落，對濱江接下來的銷售是否有較大的影響仍有待考察。

　　如此看來，合作開發(fā)是目前形勢下濱江必然的一種選擇。而且，在濱江之前，綠城就已經把這種商業(yè)模式做大并做成規(guī)模，這成為濱江很好的示范。

　　“在融資收緊的情況下，濱江作為一個房地產公司想要做大，肯定要尋找一些其它的融資渠道。而合作企業(yè)具備很強的資金優(yōu)勢，可以彌補濱江自身資金的不足。”業(yè)內人士指出。

　　未雨綢繆

　　分析人士表示，濱江本身在房地產開發(fā)上已經具備一定的經驗，在高端項目等專業(yè)領域有優(yōu)勢，如果利用這些優(yōu)勢與其它企業(yè)進行合作開發(fā)，除了能彌補資金的不足，還能加快發(fā)展的步伐，在市場上搶占較大的份額。

　　“現(xiàn)在有些企業(yè)資金有余，大量資金閑置，如果能與該些企業(yè)合作，在市場不好的情況下去拿地，目前還是一個搶占市場份額的好時機。而且濱江其它企業(yè)合作，對濱江整個品牌及占有率均有提升。其它企業(yè)的管理、銷售等渠道對濱江都有幫助作用。”分析人士表示。

　　有相關人士指出，雖然濱江和綠城的投資目的一樣，但與綠城相比，濱江此舉只能算是“未雨綢繆”，只選擇個別外擴項目合作開發(fā)，只為備足主營地區(qū)項目開發(fā)的資金。

　　此外，濱江未來或未必如綠城一樣，把合作開發(fā)作為主要的開發(fā)模式。

　　“如果是資金需求不那么高、風險較低的項目，濱江肯定肯定自己做。”分析人士指出：“濱江接下來如果采取合作開發(fā)模式，將多數(shù)以外地項目開發(fā)為主，特別是三線城市，以及一些風險較大的項目。”

　　與濱江相比，綠城現(xiàn)在是量、速度取勝，如果說綠城現(xiàn)在已經走到第三四步，濱江才走第一步。“第一步可以往前走，也可以往后退。但綠城只能往前走，只許成功不許失敗。”

　　據(jù)了解，綠城代建開發(fā)業(yè)務的資金和土地來源，主要來自于合作方。這在無形當中讓綠城項目日后的開發(fā)上增加較大的風險。

　　上述業(yè)內人士續(xù)稱，綠城的代建模式如果失敗，將是滿盤皆輸，濱江如果失敗了還有保命錢。