上市之后，奧園把重心放在了內(nèi)部的調(diào)整上。經(jīng)過近三年的調(diào)整，現(xiàn)在才是奧園最好的狀態(tài)。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 11月8日，奧園地產(chǎn)集團在廣州南沙區(qū)舉行的一場媒體考察會上，奧園首席財務(wù)官林錦堂詳細地介紹了目前的銷售、公司發(fā)展策略等情況。

　　林錦堂一再強調(diào)，奧園去年多宗土地的購入奠定了今年及以后的發(fā)展基礎(chǔ)。事實上，今年在北京豪宅銷售榜單上排名第三的長安8號項目就是在去年獲得的。

　　憑借此項目，奧園不但順利進入北京市場，也有了能夠成為代表的豪宅項目。

　　銷售

　　林錦堂表示，公司截至10月底合約銷售28億元，認購金額達42億元，相信全年可實現(xiàn)50億銷售額。他表示，本月將再推沈陽及中山項目共4萬平米。

　　據(jù)悉，奧園在10月完成銷售金額為5億元左右，而認購則達14-15億元，10月銷售均價為11400萬/平方米左右。其工作人員解釋，主要是因為奧園今年銷售項目以豪宅為主，價格大多超過周邊樓盤。

　　和認購金額相比，其合約金額相差比較明顯，林錦堂解釋，主要是因為沈陽項目及番禺奧園廣場都是10月底開盤推出的，很多認購金額還沒有轉(zhuǎn)為合約銷售額。

　　林錦堂稱，奧園今年50億元的銷售目標一定沒有問題，11月奧園將繼續(xù)推出不少樓盤，約有3萬平方米的可售面積，因此“剩下的8億元，沈陽完成2億，中山2億，北京2億，商鋪等收入2億肯定沒有問題”。

　　10月30日，奧園旗下位于番禺的商業(yè)項目“奧園廣場”正式開盤，認購金額達到9.1億元。該項目第一期140間商鋪，認購金額6.7億元；同時，第一期286套公寓，開盤當日即售260套，認購金額2.4億元。

　　對于該項目的熱銷，林錦堂表示原因有三：一是商業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控影響較??；二是奧園廣場項目位置好，而房地產(chǎn)最重要的就是地段；三是番禺是奧園起家的地方，因此品牌認可度很高，宣傳也很到位。

　　至于接下來的銷售價格，林錦堂表示暫時不會調(diào)整，目前還是以銷售現(xiàn)有貨量為主。

　　風波

　　在奧園今年的銷售業(yè)績中，做出最重要貢獻的是北京長安8號。然而，該項目從奧園收購起就處于波折之中，最近又因10套房源出現(xiàn)退訂被推至風口浪尖。

　　10月13日，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)上長安8號出現(xiàn)了1套退房信息，所退房屋的簽約認購日期是今年8月27日。10月15日，長安8號又出現(xiàn)了9套退房信息，所退房屋的簽約認購日期均為2009年3月13日。

　　有媒體報道稱，一次性被退的9套房屋均為長安8號南區(qū)的公寓，根據(jù)當時4萬多元/平方米的成交均價，長安8號也需要退出已經(jīng)“賺到手”的1.4億多元。

　　隨后有調(diào)查稱，認購日期為去年3月13日的9套退房當時還在該盤的前任東家香港世紀協(xié)潤手中，而“當時開發(fā)商以低價內(nèi)部認購的方式銷售，主要的目的還是緩解資金壓力。而開發(fā)商也與購買方‘有言在先’，當開發(fā)商資金狀況得到緩解后，可以回購售出的公寓。”

　　11月8日，奧園方面首次就長安8號“退房”事件給予正面回復。林錦堂稱，收購之前奧園已經(jīng)知道有9套已經(jīng)簽約認購了，當時和世紀協(xié)潤就此事協(xié)商過，要求對方“要不自己解除合同，要不追回款項”。

　　林錦堂強調(diào)，這幾套房源的銷售金額從未納入奧園的業(yè)績之中，因此即使出現(xiàn)退房也不影響奧園的業(yè)績。

　　對于長安8號項目，林錦堂也表現(xiàn)出了奧園方面一直持有的樂觀態(tài)度，其稱，今年1-9月北京5萬元以上的豪宅銷售長安8號排名第三，足以證明該項目是受到市場認可的。

　　另一方面，北京今年針對定價3萬元以上的豪宅項目采取了比較嚴厲的管理，對此，林錦堂表示奧園不會和政府“對著干”，如果政府真不讓賣奧園也不急，比如商鋪部分可以先租再賣，以長安8號這么好的位置，未來的升值空間巨大。

　　土地

　　11月8日的考察會上，林錦堂反復強調(diào)，2009年是奧園的關(guān)鍵一年，正是去年奠定了奧園發(fā)展的基礎(chǔ)。而主要原因就是去年奧園完成了重要的擴張，長安8號僅是其中一個項目。

　　除此之外，2009年，奧園還收購了昌盛中國的中山地塊；9月，奧園又通過招拍掛取得了沈陽地塊。

　　而這三個項目在今年已經(jīng)先后開始銷售，并取得了不錯的銷售業(yè)績。

　　奧園在2009年完成擴張的主要方式是收購及兼并。林錦堂對此表示，這樣的方式土地成本相對較低，而公司目前還是要以現(xiàn)金流為主，合作是不錯的選擇。

　　除了收購之外，奧園另一個補充土地儲備的方式就是華南的舊改項目。據(jù)悉，目前奧園已經(jīng)分別在深圳和廣州簽下了舊改項目。其中，深圳舊改位于深圳灣附近，而廣州舊改則是番禺的廣州南站。

　　林錦堂指，此類項目毛利率約20%-30%，雖然未必比別墅高，但前期投入較少，資金3年內(nèi)回籠，故值得做。

　　融資

　　2009年，在香港上市的內(nèi)地房企都忙著發(fā)債融資，如碧桂園、雅居樂、恒大等，而奧園還是保持了其在資本市場一貫的沉默。

　　對于奧園的融資策略，林錦堂稱，未來或與房地產(chǎn)基金合作。目前已有數(shù)家外資基金在洽談，受惠于人民幣升值，對方要求的回報率較之前為低。林錦堂表示，基金合作作為未來的發(fā)展趨勢已經(jīng)更加明顯。

　　林錦堂續(xù)稱，目前國內(nèi)的融資渠道逐漸收緊，房地產(chǎn)商的融資壓力越來越大。如國內(nèi)的信托已經(jīng)停滯；銀行貸款不能用來買地而是做開發(fā)，銀行授信撥款要拿回總部批準，因此要提前多花時間溝通安排。

　　“現(xiàn)在很多銀行都上市了，他們的資產(chǎn)負債表也是每月、每季都要給投資者看的，因此現(xiàn)在收款都很緊，貸款也管得比較嚴，以前授信此類支行可以發(fā)話，現(xiàn)在都必須拿回總部審核簽字。”

　　不過，雖然國內(nèi)融資渠道收緊，但奧園在香港還是能從銀行獲得資金。今年6月，奧園就從香港銀行獲得了一筆貸款。

　　事實上，從2007年上市之后，奧園在資本市場并沒有太多的融資動作，其融資主要還是依靠銀行貸款。

　　林錦堂回憶稱，2007年奧園趕上了香港上市的末班車，成功擠進資本市場。上市之后，奧園把重心放在了內(nèi)部的調(diào)整上，包括人力、項目、資金等方面。

　　“我們從中海、星河灣等找來了一些業(yè)內(nèi)行家。”顯然，林錦堂認為，經(jīng)過近三年的調(diào)整之后，現(xiàn)在才是奧園最好的狀態(tài)。