中國(guó)新城鎮(zhèn)目前擁有上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無(wú)錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目及沈陽(yáng)李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目，總占地面積超過(guò)36平方公里。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2010年10月20日，中國(guó)新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司在香港召開(kāi)了介紹上市之前的媒體見(jiàn)面會(huì)，在活動(dòng)上，公司高管仔細(xì)介紹了中國(guó)新城鎮(zhèn)作為房地產(chǎn)行業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)商的特殊發(fā)展模式。

　　介紹上市

　　事實(shí)上，由上市方式的選擇就可以看出中國(guó)新城鎮(zhèn)和一般的房地產(chǎn)公司并不相同。

　　一般來(lái)講，房企在香港上市基本都是發(fā)行新股（IPO）的方式，而根據(jù)香港交易所的上市規(guī)則，介紹上市不需要在上市時(shí)再發(fā)行新股，即不涉及融資。主要分為三種情況：一是申請(qǐng)上市的證券已在一家證券交易所上市，爭(zhēng)取在另一家交易所上市，或?yàn)橥唤灰姿?ldquo;轉(zhuǎn)板上市”；二是“分拆上市”，即發(fā)行人的證券由一名上市發(fā)行人以實(shí)物方式，分派給其股東或另一上市發(fā)行人的股東；第三種方式則為換股上市，即由海外發(fā)行人發(fā)行證券，以交換一名或多名香港上市發(fā)行人的證券，而該等香港發(fā)行人的上市地位在海外發(fā)行人的證券上市的同時(shí)將被撤銷(xiāo)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2009年到今年年中，在87家香港交易所新上市公司中，總共有9家企業(yè)采取介紹方式在香港掛牌，其中有5家為由創(chuàng)業(yè)板轉(zhuǎn)為主板掛牌，3家為已在其他交易所上市，另赴香港上市，而1家屬于分拆上市。

　　2007年，中國(guó)新城鎮(zhèn)已經(jīng)在新加坡上市成功，因此，其本次在港上市屬于第一種情況。

　　中國(guó)新城鎮(zhèn)主席施建稱(chēng)，之所以選擇以“介紹上市”的形式登陸香港資本市場(chǎng)主要有三點(diǎn)理由：一是進(jìn)一步擴(kuò)大投資公司的基礎(chǔ)股東；二是上市后股票交投量將更為活躍；三是可以將公司盈利更好地回報(bào)給香港股東。

　　獨(dú)特商業(yè)模式

　　據(jù)資料介紹，中國(guó)新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司于2002年成立，擁有獨(dú)特的商業(yè)模式，即通過(guò)與地方政府的相關(guān)企業(yè)組成合資公司開(kāi)發(fā)有關(guān)項(xiàng)目，將“生地”開(kāi)發(fā)為有價(jià)值的土地資源，并從中獲得地塊銷(xiāo)售收益的相當(dāng)一部分分成。

　　中國(guó)新城鎮(zhèn)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中擁有土地獨(dú)家開(kāi)發(fā)及管理權(quán)，除了從事城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、土地清理及準(zhǔn)備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等城鎮(zhèn)發(fā)展工程，還透過(guò)建造高素質(zhì)的配套設(shè)施，引入優(yōu)質(zhì)品牌及領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等提升城鎮(zhèn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

　　中國(guó)新城鎮(zhèn)目前擁有上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無(wú)錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目及沈陽(yáng)李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目，總占地面積超過(guò)36平方公里。其中羅店項(xiàng)目已售出約6成土地，其余二個(gè)項(xiàng)目則仍有8至9成的土地待售。

　　中國(guó)新城鎮(zhèn)首席財(cái)務(wù)官宋亦清在媒體見(jiàn)面會(huì)上表示，新城鎮(zhèn)從事一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，與一般內(nèi)房企的不同之處，是由于新城鎮(zhèn)不擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán)，故毋須繳納土地增值稅。而且新城鎮(zhèn)毛利率高達(dá)60%，高于內(nèi)房股平均20%至30%。

　　施健也介紹表示，集團(tuán)業(yè)務(wù)主要受政府邀請(qǐng)為土地進(jìn)行規(guī)劃，先與政府成立合資公司，以上述三個(gè)項(xiàng)目為例，政府一般持合資公司權(quán)益介乎10%至30%。新城鎮(zhèn)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，如地上的水電、排污及交通等基礎(chǔ)設(shè)施，亦會(huì)興建醫(yī)院、學(xué)校及一般商業(yè)項(xiàng)目；完成后將交回政府通過(guò)招拍掛運(yùn)作，賣(mài)給二級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商。

　　宋亦清稱(chēng)，有關(guān)土地出讓不是非要等土地完成建設(shè)后才可，開(kāi)發(fā)的第2年政府便可以將土地進(jìn)行“招拍掛”，收入與新城鎮(zhèn)分成。新城鎮(zhèn)上海羅店、無(wú)錫及沈陽(yáng)項(xiàng)目的分成百分比依次為64%、83%及70%。其中無(wú)錫項(xiàng)目還可經(jīng)營(yíng)10年，而沈陽(yáng)項(xiàng)目足夠未來(lái)20年發(fā)展。

　　宋亦清還表示，新城鎮(zhèn)的負(fù)債水平也遠(yuǎn)低于房企平均水平，其稱(chēng)去年公司的負(fù)債率為31%，為香港內(nèi)房股平均為40%。據(jù)悉，截至8 月底止，該集團(tuán)持有現(xiàn)金約10億元，現(xiàn)持有三個(gè)項(xiàng)目估計(jì)還需投放104億元。

　　在介紹了新城鎮(zhèn)獨(dú)特的商業(yè)模式之后，其執(zhí)行主席施建、副主席兼行政總裁李耀民和執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官宋亦清也接受了媒體的提問(wèn)，以下為問(wèn)題實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：上半年公司的毛利率跌到了19%，那么下半年有沒(méi)有信心回復(fù)到60%？另外，公司這次上市選擇了用介紹上市的方式，是出于什么原因？接下來(lái)有沒(méi)有融資的計(jì)劃？

　　宋亦清：關(guān)于公司的盈利因?yàn)槭艿缴鲜泄芾項(xiàng)l例所限不方便講得太清楚，但是可以說(shuō)的是，因?yàn)槲覀兊馁u(mài)地已經(jīng)在8月4日完成，根據(jù)我們公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以很容易計(jì)算得出自己的判斷。

　　施建：采取介紹上市的方式是因?yàn)槲覀儧](méi)有募集資金的要求，我們認(rèn)為通過(guò)這樣的上市方式，可以使香港的股東來(lái)共同分享我們高速成長(zhǎng)的盈利空間。目前也還沒(méi)有融資配股方面的計(jì)劃。

　　媒體提問(wèn)：公司在項(xiàng)目方面的發(fā)展計(jì)劃是什么？什么時(shí)候會(huì)從三個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)展到更多的項(xiàng)目呢？如果開(kāi)發(fā)商受到政策影響對(duì)未來(lái)形勢(shì)不明確從而減少拿地的話對(duì)公司有沒(méi)有影響呢？

　　李耀民：新城鎮(zhèn)的發(fā)展的確是受惠于國(guó)家城鎮(zhèn)化。我們進(jìn)入這個(gè)行業(yè)是在八年前，八年前還很少人提城鎮(zhèn)化這個(gè)概念，現(xiàn)在已經(jīng)提得很多了，中國(guó)的媒體、外國(guó)的媒體，包括我們國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人都在講。

　　應(yīng)該說(shuō)城鎮(zhèn)化是中國(guó)未來(lái)十年乃至二十年擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展國(guó)家的重要支柱，可以說(shuō)和過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、擴(kuò)大加工出口起到同樣的作用。

　　從宏觀上來(lái)講，這些項(xiàng)目都比較大，不是我們一個(gè)公司就可以做完的，只不過(guò)我們介入得比較早，在八年前就參與了。這么大的項(xiàng)目必須市場(chǎng)化運(yùn)作，中國(guó)今后堅(jiān)持改革開(kāi)放，堅(jiān)持市場(chǎng)化永遠(yuǎn)不變，我們的城鎮(zhèn)化也是市場(chǎng)化運(yùn)作，我們只不過(guò)走在前面一點(diǎn)。

　　微觀上來(lái)講，我們公司的這三個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是穩(wěn)扎穩(wěn)打向前推進(jìn)的。上海羅店項(xiàng)目已經(jīng)取得了豐厚的成果，無(wú)錫和沈陽(yáng)項(xiàng)目也有大量?jī)?chǔ)備。在未來(lái)15年中，維持現(xiàn)在的盈利水平是沒(méi)有問(wèn)題的。當(dāng)然了，要去做擴(kuò)展還得看整個(gè)市場(chǎng)的情況。

　　我們?cè)跔?zhēng)取融資、爭(zhēng)取擴(kuò)大合作范圍的情況下，要和政府的發(fā)展速度配合完成推進(jìn)，因?yàn)槌擎?zhèn)化不是一刀切的?？赡苎睾５貐^(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展比較快，西部比較偏僻的地區(qū)發(fā)展比較慢，這是由點(diǎn)到面逐步的過(guò)程。我們的發(fā)展過(guò)程也是這樣，選擇先進(jìn)的地區(qū)，選擇開(kāi)明的、有上進(jìn)心的地方政府來(lái)進(jìn)行城鎮(zhèn)化合作。

　　我們做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地會(huì)不會(huì)流拍，對(duì)我們有什么影響？大家其實(shí)可以想一想，房地產(chǎn)二十年開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，土地出讓的流拍現(xiàn)象是很少的，那都是有特殊情況的?？傮w來(lái)講土地供應(yīng)量還是不夠的，中國(guó)一些主要城市現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因從根本上還是供求關(guān)系。

　　要是土地多了，我們經(jīng)濟(jì)適用房多搞一點(diǎn)，價(jià)格就會(huì)平抑下來(lái)。土地流拍的影響我認(rèn)為不是問(wèn)題，因?yàn)槲覀冊(cè)诔擎?zhèn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)土地有兩種想法。

　　一是土地不能原始賤賣(mài)出去，不能拆遷了就賤賣(mài)，一萬(wàn)一畝就給別人拿跑了不行的。我們是完成動(dòng)遷后，還要完成基礎(chǔ)設(shè)施，還要完成道路配套、公建項(xiàng)目等等，比如優(yōu)秀的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、賓館、會(huì)議中心、高爾夫球場(chǎng)等等體育文化設(shè)施。這些東西加進(jìn)去以后，土地自然就升值了，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的吸引力一定很大。所以我們羅店土地拍賣(mài)到現(xiàn)在為止，沒(méi)有一次流拍，每次都是順利進(jìn)入市場(chǎng)，每次價(jià)格都比預(yù)期高。

　　媒體提問(wèn)：在土地拍賣(mài)的過(guò)程中，時(shí)間安排新城鎮(zhèn)有沒(méi)有決定權(quán)？還是由政府決定？

　　李耀民：賣(mài)土地是我們盈利模式的主要方面，這是很獨(dú)特的。實(shí)際上我們的土地和國(guó)家招拍掛的土地都是同一個(gè)渠道、同一個(gè)形式，只不過(guò)和政府合作的時(shí)候，我們?cè)趨f(xié)議上會(huì)寫(xiě)明幾個(gè)內(nèi)容：一個(gè)是土地要經(jīng)過(guò)政府招拍掛，合法銷(xiāo)售合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏诙€(gè)是，這個(gè)項(xiàng)目每年有多少土地出讓要納入政府的計(jì)劃。

　　比如羅店項(xiàng)目，我們就有300畝納入政府計(jì)劃，適當(dāng)時(shí)機(jī)我們和政府共同核實(shí)成本定價(jià)，然后由政府招拍掛出去。無(wú)錫有500畝，沈陽(yáng)有800畝，這都是協(xié)議上寫(xiě)明的，這也是我們運(yùn)營(yíng)的一個(gè)保證。

　　媒體提問(wèn)：我們看見(jiàn)其他很多開(kāi)發(fā)商如果涉及到拆遷問(wèn)題都會(huì)比較麻煩，你們有沒(méi)有方法去降低搬遷風(fēng)險(xiǎn)？另外，因?yàn)橥恋厥钦贸鰜?lái)賣(mài)得，那你們?cè)趦r(jià)格方面有沒(méi)有一定的主導(dǎo)權(quán)？

　　施建：農(nóng)民的動(dòng)拆遷和市區(qū)的動(dòng)拆遷是兩個(gè)概念。我們做的是新城鎮(zhèn)的發(fā)展，農(nóng)民對(duì)動(dòng)遷持一種積極地、主動(dòng)地、配合地態(tài)度，這里面有幾點(diǎn)積極性。一，農(nóng)民動(dòng)遷之后變?yōu)槌鞘芯用瘢瑩碛辛顺鞘凶畹偷纳畋Ｕ?、擁有了城市的商品房、也擁有了承包土地的補(bǔ)償費(fèi)用，所以對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是很配合政府城鎮(zhèn)化的發(fā)展來(lái)做好動(dòng)拆遷。

　　第二個(gè)問(wèn)題，每次土地的拍賣(mài)，政府都會(huì)和我們公司一起協(xié)商土地拍賣(mài)的最低價(jià)格。在協(xié)商成最低價(jià)格以后在市場(chǎng)上按照最低價(jià)格來(lái)拍賣(mài)，最后拍賣(mài)過(guò)程中招拍掛的形式是價(jià)高者得。