新一輪土地出讓潮開始涌現(xiàn)，然而調(diào)控中的市場似乎對于地王的重現(xiàn)依然準(zhǔn)備不足。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 8月25日，南京市推出兩幅位于下關(guān)區(qū)的地皮，起拍總價(jià)幾近200億元，再一次觸動市場敏感的神經(jīng)。

　　地塊分為濱江江邊路以西1號地塊以及3號地塊，1號地塊的起拍價(jià)格達(dá)到121.41億元，競拍土地需要交納保證金25億元；3號地塊的起拍價(jià)達(dá)到78.93億元，需要交納保證金16億元。

　　在地塊推出后不久，就有消息傳出，地塊早已預(yù)定給央企中冶置業(yè)。資料也顯示，在去年5月份，南京市曾與中冶置業(yè)簽訂《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開發(fā)合作協(xié)議》。

　　9月7日，中冶置業(yè)的一位人士在接受觀點(diǎn)新媒體時(shí)承認(rèn)：“目前，我們正在籌備報(bào)名參加南京下關(guān)地塊的拍賣。”

　　在利益中博弈

　　另一方面，本次出讓的兩宗地塊面積加總也超過之前國土部關(guān)于土地出讓規(guī)模的限制。

　　面對媒體的質(zhì)疑，南京市國土局并沒有表態(tài)，一位業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體表示，對于政府采用這樣的出讓方式，并不感到意外。

　　“可以說，下關(guān)項(xiàng)目是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，不能算是純商業(yè)土地的出讓，舊城改造的項(xiàng)目并不是隨便一個(gè)開發(fā)商能做好。沒有一定的背景，沒有一定的實(shí)力的話很難做好，而此前中冶置業(yè)在下關(guān)濱江的前期規(guī)劃中投入不少。”上述人士指出。

　　他指出，一般來說，舊城改造項(xiàng)目面臨相同的問題，即商業(yè)利益以及公共利益的平衡。即使是政府之前把規(guī)劃做好，然后分割出讓的話，開發(fā)商就會考慮到自身的商業(yè)利益，把很多的公共利益拋棄。但是這是政府很難控制的，所以說下關(guān)項(xiàng)目整體出讓，也不一定的一件壞事。

　　他認(rèn)為，正如城市規(guī)劃，既不是一個(gè)最好的規(guī)劃，也不是一個(gè)最壞的規(guī)劃，而是一個(gè)符合公共利益的規(guī)劃。

　　然而也有評論人士認(rèn)為，這樣大的出讓規(guī)模，已經(jīng)將大部分的開發(fā)商拒之門外，對于這些開發(fā)商而言，并不是很公平。

　　“作為一個(gè)開發(fā)商，即使有這么多錢，也不敢隨便將錢投入到一個(gè)城市的一個(gè)項(xiàng)目里面去，風(fēng)險(xiǎn)太大了。”該人士認(rèn)為

　　上述人士指出，盡管該地塊最終要走拍賣的流程，但是沒有人敢去競爭。如此高的總價(jià)，如此高的保證金，政府這樣做的時(shí)候，本身就等于內(nèi)定了，所謂的拍賣不過是走形式而已。

　　政府與開發(fā)商

　　除了出于公共利益的考慮，也有業(yè)內(nèi)人士指出，推出200億元的超級地塊也是無奈之舉。

　　“家家有本難念的經(jīng)，基本上，地方政府對土地財(cái)政依賴一向很強(qiáng)，買地的收入，占到了財(cái)政收入的60-70%。同時(shí)政府也有來自于賣地任務(wù)方面的壓力。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

　　雖然說政府可以先把地拿出來，拆遷安置后賣給企業(yè)，但是現(xiàn)在政府面臨的困境是，不賣地就沒有財(cái)政收入，也沒有錢拆遷及整理。

　　“另一方面，下關(guān)區(qū)濱江的那片土地是要做南京門戶，又牽扯到幾平方公里的拆遷，開發(fā)商進(jìn)來肯定要先做基礎(chǔ)建設(shè)部分，但是對于開發(fā)商而言，投入了資金當(dāng)然得要有錢賺。”

　　實(shí)際上，南京市與中冶置業(yè)簽訂的《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開發(fā)合作協(xié)議》中，中冶置業(yè)包攬的項(xiàng)目規(guī)劃用地面積達(dá)到232公頃，意味著中冶置業(yè)可能獲得下關(guān)舊城改造的大蛋糕遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述的兩幅土地。

　　作為本次風(fēng)波的主角，中冶置業(yè)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示：“有關(guān)下關(guān)地塊內(nèi)定的說法并不屬實(shí)，公司拿地都是按照規(guī)定的招拍掛程序進(jìn)行的。”

　　雖然沒有否認(rèn)參與競拍下關(guān)地王的意圖，但中冶置業(yè)也表示，對該地塊并無十分的把握：“該地塊的地理位置也是較為優(yōu)越，可能競爭還是比較激烈。”

　　業(yè)內(nèi)人士對于下關(guān)區(qū)的拆遷也是憂慮重重。在南京，很多土地都面臨著拆遷的問題：“中海的鳳凰西岸項(xiàng)目，現(xiàn)在一期已經(jīng)開盤了，還有好幾個(gè)釘子戶，華潤去年拿的河西兩塊地，也是遭遇到拆遷的問題。實(shí)際上，政府在無形中把難題扔給了企業(yè)，但是企業(yè)并沒有得到授權(quán)，這樣其實(shí)弄得企業(yè)騎虎難下。”上述人士指出。

　　然而，下關(guān)區(qū)居民希望改造的愿望是無人否認(rèn)的：“每一個(gè)生活在哪里的人天天都想著改造搬遷，關(guān)鍵是各方面的利益能不能均衡。”

　　截至發(fā)稿時(shí)止，觀點(diǎn)新媒體從南京市國土局處獲悉，目前還沒有企業(yè)報(bào)名競價(jià)。