雖然業(yè)內(nèi)人士充滿擔(dān)憂，但合生還是很有信心。事實(shí)上，合生拿下如此低密度項(xiàng)目也符合其正在調(diào)整轉(zhuǎn)型的意圖。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 9月1日，合生創(chuàng)展在上海的土地出讓會(huì)上以12.46億元摘得廣富林2-5號(hào)地塊，樓面價(jià)16488元/平，溢價(jià)率131%。

　　許久不曾出現(xiàn)在土地公開出讓市場的合生創(chuàng)展突然在上海補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備，雖面積不大，但0.8的容積率也將項(xiàng)目定位為高端。

　　單價(jià)地王

　　資料顯示，該地塊東至規(guī)劃道路，南至銀澤路，西至廣富林2-6號(hào)地塊，北至廣富林2-4號(hào)，掛牌出讓的起始價(jià)格5.4億元，出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，規(guī)劃用途為居住用地。

　　今年2月被招商地產(chǎn)和萬科以17.18億元聯(lián)手競得的廣富林2-4地塊，樓面價(jià)16378元/平米；5月7日出讓的相鄰地塊廣富林2-6號(hào)被北方城投以18.4億元總價(jià)拿下，業(yè)內(nèi)計(jì)算溢價(jià)率為92.5%，樓面價(jià)為13724元/平米。

　　合生所拿的廣富林2-5地塊雖然總價(jià)并未刷新北方城投的記錄，但樓面價(jià)已經(jīng)再創(chuàng)新高。

　　事實(shí)上，在此之前，合生已經(jīng)甚少出現(xiàn)在招拍掛市場，上一次拿地還是一年前的慈寧地塊。

　　2009年7月30日，合生創(chuàng)展的全資子公司上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，通過慈溪市公共資源交易中心公開的招標(biāo)程序，出價(jià)13.6522億元，投得總計(jì)36塊土地的使用權(quán)，樓面價(jià)僅為891.95元。

　　對(duì)于兩次招拍掛拿地皆在華東區(qū)域的疑問，合生創(chuàng)展的工作人員表示，合生在廣州、華東和華北的發(fā)展一直比較平衡，并沒有集中發(fā)展華東的意圖。

　　但上海的業(yè)內(nèi)人士似乎對(duì)合生拿下該項(xiàng)目充滿擔(dān)憂，有人稱，僅為0.8的容積率很考量房企的開發(fā)及設(shè)計(jì)能力。

　　上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陸騎麟則表示，從目前松江區(qū)該地塊附近的同類型項(xiàng)目來看，售價(jià)在2.5萬元/平方米以上，按此計(jì)算，只能說合生這個(gè)項(xiàng)目未來推出“不會(huì)虧到哪里去”。

　　事實(shí)上，目前合生在上海有四個(gè)項(xiàng)目，如果加上珠江投資的項(xiàng)目，數(shù)量也不算少。但陸騎麟表示，合生在上海的銷售一直不溫不火，從未進(jìn)入過上海銷售前10名之列。合生創(chuàng)展公布的中報(bào)也顯示，今年上半年，上海區(qū)域的銷售額僅為人民幣13.3億元，其中，至少還要減去寧波合生國際城的銷售額5.92億元。

　　陸騎麟認(rèn)為，按照目前合生在上海的狀態(tài)來看，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)出來利潤不會(huì)很高。

　　合生轉(zhuǎn)型

　　雖然業(yè)內(nèi)人士充滿擔(dān)憂，但合生還是很有信心。事實(shí)上，合生拿下如此低密度項(xiàng)目也符合其正在調(diào)整轉(zhuǎn)型的意圖。

　　“由于城市核心區(qū)土地越來越稀缺，加上地方政府逐漸成熟和位勢(shì)改變，以往通行的大規(guī)模造城已經(jīng)失去了存在的可能性，單純依靠規(guī)模開發(fā)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)的長久生存之道。”合生創(chuàng)展總裁薛虎在2010中期業(yè)績公布之后曾如此表示。

　　薛虎坦言，公司從“量”到“精”的思路下繼續(xù)開拓高品質(zhì)地產(chǎn)的研發(fā)與創(chuàng)新，尋找適合打造高品質(zhì)地產(chǎn)的地塊。

　　顯然，合生此次拿下的廣富林2-5地塊無疑是符合這個(gè)要求的。

　　合生2009年明確了發(fā)展“高品質(zhì)地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)主線，帶動(dòng)高品質(zhì)地產(chǎn)板塊全面發(fā)展，這成為了合生日后發(fā)展的主要思路。

　　另一個(gè)支持合生走高端住宅路線的因素則來自于其北京的豪宅項(xiàng)目霄云路8號(hào)。

　　據(jù)合生的半年報(bào)披露，上半年于北京錄得的合約銷售額上升90%至32.1億元，其中高檔項(xiàng)目合生霄云路8號(hào)的合約銷售額錄得22億元。

　　整個(gè)2010年上半年，合生創(chuàng)展的合約銷售額為人民幣60.3億元。也就是說，僅僅霄云路8號(hào)的銷售就占了合生上半年銷售的36%。無疑，這個(gè)項(xiàng)目在調(diào)控之下的逆市熱銷也讓合生對(duì)豪宅之路吃下了一顆定心丸。

　　在合生尋求轉(zhuǎn)型，將住宅項(xiàng)目從求量轉(zhuǎn)為求質(zhì)的同時(shí)，合生的另一個(gè)轉(zhuǎn)型則在于商業(yè)地產(chǎn)方面。

　　薛虎曾指出，目前合生創(chuàng)展希望盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的多元化，合生創(chuàng)展的住宅板塊業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀，但商業(yè)地產(chǎn)板塊卻跟不上發(fā)展的速度。他透露，未來五年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的配比爭取將上升至全部業(yè)務(wù)比例的25%。合生創(chuàng)展希望逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的多元化，以尋求更加均衡的投資結(jié)構(gòu)。

　　8月25日，合生發(fā)布公告稱，擬與廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)共同參與開發(fā)廣州的科貿(mào)園項(xiàng)目，合生創(chuàng)展將會(huì)在該地塊掛牌出售時(shí)參與競投。

　　合生稱，該幅位于廣州海珠區(qū)新港中路的地塊，原來由廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)擁有。若成功投得土地并完成對(duì)目標(biāo)公司的增資等交易，合生創(chuàng)展和廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)將分別持有科貿(mào)園項(xiàng)目的65%及35%股權(quán)?？瀑Q(mào)園項(xiàng)目總建筑面積約50萬平方米，包括辦公樓、酒店、公寓、購物中心及展覽中心。合生創(chuàng)展將以合作的方式，涉足廣州商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)。