盡管富力這兩個(gè)月的銷售尚可，但依然在積極的調(diào)整財(cái)務(wù)，努力用各種途徑來平衡資金。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 雖然沒有了7月熱銷項(xiàng)目“富力十號(hào)”的支持，但富力地產(chǎn)在8月的銷售業(yè)績(jī)還是很不錯(cuò)。與7月持平的銷售金額似乎加大了富力對(duì)300億元年度目標(biāo)的信心。

　　實(shí)際上，盡管富力這兩個(gè)月的銷售尚可，但依然在積極的調(diào)整財(cái)務(wù)，努力用各種途徑來平衡資金。

　　或許，富力正在努力避免在2008年那次寒冬中體驗(yàn)到的尷尬與窘迫。

　　300億的門檻

　　富力地產(chǎn)9月1日公布，8月內(nèi)錄得銷售收入共約30.59億元，銷售面積約247800平方米。與去年同期相比，分別增長(zhǎng)45%和33%。與上月相比，分別下降1%和增長(zhǎng)21%。

　　截至2010年8月底，富力總錄得銷售收入共約182.19億元，銷售面積約1475300平方米，與去年同期相比，分別增長(zhǎng)11%和下降12%。

　　富力表示，8月銷售主要來自廣州、北京、天津、西安、太原、沈陽(yáng)、惠州、海南、重慶、成都、上海等城市。其中，按銷售額排行前三分別是： 廣州地區(qū)錄得銷售額11.19億元，銷售面積5.96萬平方米；天津區(qū)域銷售額5.56億元，銷售面積4.67萬平米；北京區(qū)域錄得銷售額5.33億元，錄得銷售面積2.65萬平方米。

　　其實(shí)，富力8月在廣州的銷售增長(zhǎng)迅速，從7月的7億多元增長(zhǎng)到目前的11億元。據(jù)富力董事長(zhǎng)助理陳志濠表示，這并不是因?yàn)閺V州某個(gè)具體項(xiàng)目的銷售所致，而是受益于整個(gè)市場(chǎng)的回暖帶動(dòng)富力在廣州幾個(gè)項(xiàng)目的銷售都有所增長(zhǎng)。

　　陳志濠表示，自內(nèi)地今年4月推出一連串穩(wěn)定樓市措施后，協(xié)議銷售于過去兩個(gè)月平穩(wěn)增長(zhǎng)，反映現(xiàn)時(shí)買家對(duì)市場(chǎng)較具信心，并逐步恢復(fù)買樓計(jì)劃。

　　輝立證券的地產(chǎn)分析師陳耕則表示，富力8月銷售的確不錯(cuò)，如果9、10月也能保持這樣的狀態(tài)，那么富力今年的300億目標(biāo)應(yīng)該無慮。但如果這兩個(gè)月銷售不佳，富力今年的目標(biāo)完成也具有風(fēng)險(xiǎn)。

　　陳耕甚至認(rèn)為，對(duì)于富力這樣規(guī)模的企業(yè)，目前很難突破300億元銷售額這一門檻。

　　現(xiàn)金底線的風(fēng)險(xiǎn)

　　雖然在6月的低潮之后迅速反彈，7月、8月取得不錯(cuò)銷售，但富力依然努力在財(cái)務(wù)方面進(jìn)行著調(diào)整。

　　在8月26日舉行的2010中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉坦言，富力現(xiàn)在比較保守。

　　據(jù)李思廉透露，目前富力的現(xiàn)金安全底線為70億元，李思廉解釋稱：“70億是大概我們一個(gè)季度的支出，或者應(yīng)該是3-4個(gè)月的支出。我們這類型的公司，如果按支出算一個(gè)季度大概在50-60億之間，安全一點(diǎn)就是70億左右。”

　　提出“現(xiàn)金為王”概念的并不只是富力。恒大地產(chǎn)主席許家印也在2010中期業(yè)績(jī)會(huì)上向媒體表示，恒大的現(xiàn)金安全線從百億提升至150億元。按照許家印的話，恒大現(xiàn)金最少不能低于150億元。

　　值得注意的是，恒大與富力在2008年那次寒冬中都曾遭遇相似的窘困。到如今，在宏觀調(diào)控和樓市未來不明的時(shí)候，兩家企業(yè)都不約而同的發(fā)出了謹(jǐn)慎的意味。

　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士對(duì)此并不表示驚訝，她認(rèn)為，這樣的事情在目前的環(huán)境下顯得十分正常，還有很多企業(yè)都有這方面的打算，只不過是沒有公開披露。

　　但杜麗虹同時(shí)也表示，雖然房企都有提高現(xiàn)金的打算，但不一定都有效。有些向來比較積極的企業(yè)不一定能達(dá)到預(yù)期，比如，提高現(xiàn)金流勢(shì)必會(huì)影響未來拿地迅速，而如果看見好的地想拿的話這個(gè)目標(biāo)就很危險(xiǎn)；另外如果未來市場(chǎng)比較弱化，也有可能會(huì)降低銷售分流現(xiàn)金。

　　另外，杜麗虹還表示，有些企業(yè)目前給自己設(shè)立的現(xiàn)金底線也不一定足夠安全。她舉例稱，今年房企受宏觀調(diào)控影響較大，如果將調(diào)控的影響量化為具體指標(biāo)，那么平均來說房企的現(xiàn)金增加要大于總資產(chǎn)的20%。

　　也就是說，按照恒大半年報(bào)公布的794.2億元總資產(chǎn)額計(jì)算，其現(xiàn)金流增加要在160億以上；而富力上半年的總資產(chǎn)為733億元，那么現(xiàn)金流增加則要有147億元。

　　若按此計(jì)算，富力的70億現(xiàn)金底線似乎并不夠。

　　大型項(xiàng)目的合作

　　除了提高手中持有資金外，富力另一個(gè)平衡財(cái)務(wù)的辦法就是與其他房企合作開發(fā)大型項(xiàng)目，以減少資金投入。

　　8月25日晚，富力公告稱，將聯(lián)合雅居樂、合景泰富地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)，通過各自間接全資附屬公司成立合營(yíng)公司共同開發(fā)位于天津的70億地王項(xiàng)目。

　　據(jù)公告顯示，該協(xié)議訂約各方為：北京富力城、北京合景、佛山雅居樂及世茂建設(shè)，合作范圍包括發(fā)展房地產(chǎn)物業(yè)及銷售商品房，4家企業(yè)各占合營(yíng)公司25%權(quán)益，合營(yíng)公司的期限為20年。待獲得批準(zhǔn)后，合營(yíng)公司的注冊(cè)資本將為36.7億人民幣。

　　也就是說，富力在天津拿下的70億地王項(xiàng)目，地價(jià)及開發(fā)費(fèi)用將由四家分?jǐn)偂ｋm然項(xiàng)目的盈利也會(huì)由四家企業(yè)瓜分，但李思廉顯然對(duì)此并不在意，并樂觀表示“至少我還是有得賺”。

　　據(jù)了解，富力將凡是上了50億元地價(jià)的項(xiàng)目就定為大型開發(fā)項(xiàng)目。而“找伙伴一起去開發(fā)，對(duì)一些大型的項(xiàng)目而言，估計(jì)會(huì)是一個(gè)主流”。李思廉認(rèn)為：“目前中國(guó)新的國(guó)土法對(duì)買地后給地價(jià)的時(shí)間要求都比較快，就算是大型的項(xiàng)目，比如50億到百億之間的數(shù)額，都是要求在三個(gè)月之內(nèi)給錢。但是項(xiàng)目本身從可行性分析又是有空間給大家去賺錢的”。

　　李思廉甚至不諱言稱，如果一家去做的話現(xiàn)金流會(huì)比較緊張。

　　事實(shí)上，這是李思廉首次明確地回答項(xiàng)目對(duì)資金可能會(huì)帶來的壓力。而在這個(gè)天津項(xiàng)目之前，富力手中已經(jīng)有兩個(gè)與其他房企合作開發(fā)的大型及超大型項(xiàng)目。

　　2007年，富力與合景泰富合作拿下了廣州知名的舊改項(xiàng)目獵德村，隨后又拉上了港資大鱷新鴻基地產(chǎn)。一直以來，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都堅(jiān)持認(rèn)為，新鴻基加入的原因是富力與合景泰富當(dāng)時(shí)的資金困局。

　　2009年底，富力與雅居樂、碧桂園聯(lián)手，出人意料地?fù)魯×粟A面頗大的央企軍團(tuán)，成功奪得受到無數(shù)關(guān)注的亞運(yùn)城項(xiàng)目。而255億的天價(jià)土地出讓金及后續(xù)需要投入的大量資金，即使是三家企業(yè)分擔(dān)仍然顯得過于巨大。其后，中信地產(chǎn)與世茂房地產(chǎn)也相繼加入，合作開發(fā)。

　　產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的積壓

　　還有一個(gè)值得注意的地方是，富力的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)也并非毫無問題，原因則是其目前積極參與廣州舊改項(xiàng)目。

　　據(jù)李思廉透露，目前富力正與廣州8-10個(gè)舊改項(xiàng)目有接洽，希望年底能拿下其中2-3個(gè)，加上之前獲得的同和、楊箕等改造項(xiàng)目，富力手中的舊改項(xiàng)目估計(jì)會(huì)在6個(gè)左右。

　　雖有政府的大力支持，但眾所周知，舊改項(xiàng)目對(duì)資金的需求量也極大。此外，城中村改造的拆遷補(bǔ)償或安置費(fèi)也就是一筆巨大的開支，同時(shí)因有拆遷工作等需要進(jìn)行，在開發(fā)時(shí)間上也會(huì)比一般的住宅項(xiàng)目更長(zhǎng)。

　　換句話說，這些獲得的項(xiàng)目并不能在很快的時(shí)間內(nèi)化為利潤(rùn)，前期投入的資金也不能很快收回。以獵德村項(xiàng)目為例，從2007年9月出讓至今已經(jīng)接近3年的時(shí)間，但仍然只見投入不見產(chǎn)出。

　　事實(shí)上，富力在2008年陷入困境的原因之一，就是因?yàn)橹岸诜e了不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致大量資金積壓在這些商業(yè)項(xiàng)目上，不能在熊市之中為企業(yè)提供支援。

　　目前，富力已經(jīng)度過了艱難的時(shí)光，且商業(yè)地產(chǎn)也開始進(jìn)入回報(bào)期。按照李思廉的預(yù)計(jì)，今年商業(yè)地產(chǎn)能為富力帶來5、6億元的現(xiàn)金流收入。

　　輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕認(rèn)為，富力的商業(yè)地產(chǎn)目前還是未達(dá)預(yù)期效果，但已經(jīng)逐漸走穩(wěn)。其表示，富力對(duì)市場(chǎng)的把握明顯好過同為廣州五虎的另一知名房企。

　　其稱，富力正在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，正在嘗試尋找自己的特色，雖短期內(nèi)不能轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，但對(duì)以后長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)是有益的。