2010年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的銷售額定格在49億元，盡管多少有點(diǎn)非戰(zhàn)之罪，以京津一線高端項(xiàng)目為主的首創(chuàng)置業(yè)，在本論調(diào)控中受到了不小的沖擊?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 孔藝華 半年之前，大多數(shù)人對(duì)首創(chuàng)置業(yè)制定的100億年銷售目標(biāo)感到不解，彼時(shí)首創(chuàng)置業(yè)剛剛?cè)〉昧?06億的歷史最佳年度銷售業(yè)績(jī)，半年之后，首創(chuàng)置業(yè)交出了問(wèn)題的答案。

　　2010年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的銷售額定格在49億元，盡管多少有點(diǎn)非戰(zhàn)之罪，以京津一線高端項(xiàng)目為主的首創(chuàng)置業(yè)，在本論調(diào)控中受到了不小的沖擊。在整個(gè)上半年，首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)業(yè)收入為27.23億元，公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利3.21億元。簽約面積約38萬(wàn)平方米，比去年同期下降27.5%，其中住宅部分簽約面積約27萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)簽約金額約為人民幣44億元，比去年同期下降11.8%，其中住宅部分簽約金額約為人民幣26億元。

　　所幸的是，困擾首創(chuàng)置業(yè)多時(shí)的預(yù)售證審批受阻問(wèn)題逐漸解開(kāi)。政策趨于穩(wěn)定后，市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定的回暖跡象。“到目前為止，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了57的銷售金額。特別是我們?cè)?月份，我們前三個(gè)星期，實(shí)現(xiàn)了8.3億元的銷售金額。”首創(chuàng)置業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露進(jìn)入下半年后其銷售業(yè)績(jī)的回升。

　　從資料上看，今年首創(chuàng)置業(yè)繼續(xù)以京津市場(chǎng)為主的格局不會(huì)出現(xiàn)改變，但是二三線市場(chǎng)的比例毫無(wú)疑問(wèn)地會(huì)有所提升。首創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)階段最為倚重的奧特萊斯模式，有兩個(gè)項(xiàng)目分別在佛山與湖州展開(kāi)，至于北京同樣是奧特萊斯的項(xiàng)目，則最快在年底便能推出8萬(wàn)平方米的住宅入市。

　　無(wú)論是通過(guò)與奧特萊斯的合作獲得廉價(jià)的土地，還是其強(qiáng)調(diào)下半年將加強(qiáng)的與母公司的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地模式，對(duì)土地成本的控制成為了首創(chuàng)置業(yè)相對(duì)于其他房企最大的優(yōu)勢(shì)之一。截至目前，首創(chuàng)置業(yè)項(xiàng)目的整體樓面價(jià)僅為1700元每平方米。而在下半年，首創(chuàng)置業(yè)還將在土地市場(chǎng)上有新的動(dòng)作。

　　以下是首創(chuàng)置業(yè)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的問(wèn)答實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：年初制定了100億的銷售目前，按目前的情況，能否實(shí)現(xiàn)？

　　首創(chuàng)置業(yè)：到目前為止，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了57的銷售金額。特別是我們?cè)?月份，我們前三個(gè)星期，實(shí)現(xiàn)了8.3億元的銷售金額。這個(gè)月超過(guò)10億是一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有的。并且，目前我們還有13億的這個(gè)認(rèn)購(gòu)金額正在簽約過(guò)程當(dāng)中。未來(lái)幾個(gè)月，我相信每個(gè)月的銷售金額都會(huì)破10億，所以年底前完成一百億的目標(biāo)是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　上半年我們完成的銷售額是49億元。下半年我們會(huì)有一個(gè)超過(guò)100萬(wàn)平方米項(xiàng)目會(huì)推出來(lái)。特別是我們下半年推出的項(xiàng)目當(dāng)中，包括北京“和平里”三期等熱銷項(xiàng)目，還包括其他沈陽(yáng)等城市有全新項(xiàng)目推出來(lái)。

　　媒體提問(wèn)：是否可以認(rèn)為，首創(chuàng)置業(yè)對(duì)下半年市場(chǎng)的走勢(shì)是相當(dāng)看好？

　　首創(chuàng)置業(yè)：首先，下半年市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)出現(xiàn)大跌的情況?，F(xiàn)在，市場(chǎng)基本上穩(wěn)定了，客戶的剛性需求量非常非常大。前段時(shí)間的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)確實(shí)受到了一些影響。但是政府的宏觀調(diào)控并不是要扼制這個(gè)剛性需求，反而是要鼓勵(lì)這個(gè)剛性需求，扼制的是投機(jī)性的需求。那么，對(duì)改善性需求，對(duì)剛性需求，那么政府仍然是支持的，這一點(diǎn)是肯定的。那么上半年的市場(chǎng)狀況，整體上應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一定的回暖。

　　媒體提問(wèn)：2010年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率較去年同期有所下降，原因是什么？下半年，這個(gè)問(wèn)題能否有所改善？

　　首創(chuàng)置業(yè)：我們2010年上半年確認(rèn)的毛利率大約是30%，而2009年全年的毛利率水平大概在32%。就這方面而言，兩者是基本持平的。但是與去年同期相比，是下降了8個(gè)百分點(diǎn)，只是由于2010年上半年項(xiàng)目結(jié)算的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。

　　2010年上半年結(jié)算的項(xiàng)目中，北京住宅的比例大約在25%，而在去年同期這個(gè)比例是在59%左右。另外還有一個(gè)因素是，在2010年上半年結(jié)算的北環(huán)中心寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的毛利率在29%左右。主要是這兩個(gè)因素造成了2010年上半年的毛利率和去年的同期相比是有所下降。

　　不過(guò)，在接下來(lái)的2010年下半年，隨著北京幾個(gè)高端項(xiàng)目，以及天津國(guó)際城等項(xiàng)目可供結(jié)算，毛利率會(huì)有所上升。

　　媒體提問(wèn)：公司的主要市場(chǎng)現(xiàn)在還是北京、天津?yàn)橹?。其他二三線城市首創(chuàng)置業(yè)是怎樣考慮的？

　　首創(chuàng)置業(yè)：對(duì)于目前我們?cè)诒本?，天津市?chǎng)的發(fā)展，我們希望能夠再獲取一些新的項(xiàng)目。比如說(shuō)，我們?cè)谌ツ昴甑?、今年年初的時(shí)候，我們通過(guò)并購(gòu)，在房山取得了一個(gè)項(xiàng)目。在今年二月份，我們也通過(guò)招拍掛的方式也取得了北京一個(gè)居民住宅和商業(yè)綜合體的項(xiàng)目。當(dāng)然，我們也會(huì)持續(xù)在關(guān)注以后的其他項(xiàng)目，我相信在北京和天津也確實(shí)能夠再得到一些新項(xiàng)目。

　　但是，像是一些二線城市乃至于三線城市，有潛力的我們也會(huì)適當(dāng)?shù)卦黾舆@些區(qū)域的土地儲(chǔ)備。二三線城市的比重會(huì)逐步的上來(lái)。比如說(shuō)我們可能是在長(zhǎng)江三角洲，或者說(shuō)一些有潛力的地區(qū)來(lái)加大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

　　媒體提問(wèn)：首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債率現(xiàn)在是多少，下半年你們會(huì)不會(huì)通過(guò)提高負(fù)債率來(lái)進(jìn)行擴(kuò)張？

　　首創(chuàng)置業(yè)：截止到2010年的6月30號(hào)，公司的這個(gè)凈資本負(fù)債率是71%，去年同期凈資本負(fù)債率是80%，同期相比下降了大約9個(gè)百分點(diǎn)?？刂瀑Y本負(fù)債率，通過(guò)成本控制，最主要的手段還是我們下半年要加大項(xiàng)目的銷售，加大項(xiàng)目的回款率，這是降低資本負(fù)債率，從目前來(lái)看，這是要最根本的措施。但是，另外一方面我們也會(huì)積極的尋求這種低成本土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。從2010年全年來(lái)看，我們力爭(zhēng)資本負(fù)債率是控制在70%以內(nèi)。

　　媒體提問(wèn)：首創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)在手中的現(xiàn)金會(huì)是多少？下半年的資本支出呢？

　　首創(chuàng)置業(yè)：公司在2010年的6月30號(hào)手上的現(xiàn)金大約40億。下半年還未付的地價(jià)款大約是有6個(gè)億，除了這6個(gè)億之外，我們所有項(xiàng)目土地款都是已經(jīng)支付了的。下半年，預(yù)計(jì)的建安費(fèi)用支出，大概是在20億左右。在另一方面，下半年在現(xiàn)金流方面主要是包括大概有40億儲(chǔ)備金，有40億左右的銷售回款。在銀行信托融資方面，我們估計(jì)也會(huì)有20個(gè)億。下半年從整體的現(xiàn)金流安排來(lái)說(shuō)，公司是有充裕的現(xiàn)金流去滿足項(xiàng)目的日常。同時(shí)下半年將投入大概20億元左右的金額用于項(xiàng)目的投資。

　　媒體提問(wèn)：成本控制上，首創(chuàng)置業(yè)是怎樣把握的？

　　首創(chuàng)置業(yè)：關(guān)于成本控制問(wèn)題。首先從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，成本控制一直是我們比較關(guān)注，也是非常重視的。除了剛才介紹的方式之外，在土地，發(fā)展土地成本控制上，我們也有優(yōu)勢(shì)。大家都知道我們土地成本樓板價(jià)是有1700多塊錢，那么這個(gè)成本應(yīng)該說(shuō)是控制得非常好的了。第二個(gè)就是我們采取加速公司資本周轉(zhuǎn)的策略，加速項(xiàng)目開(kāi)工和銷售的速度，縮小資金發(fā)展的時(shí)間，這也是項(xiàng)目成本控制非常好的辦法。

　　剛才也提到，我們希望建立一些長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，這是保證住宅項(xiàng)目建設(shè)，降低成本的一個(gè)很好的辦法。成本控制我們除了這些方法之外，我們還有我們做得很好的，就是我們把產(chǎn)品都按照標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)處理。每一樣的產(chǎn)品項(xiàng)目，我們都會(huì)有一個(gè)非常嚴(yán)格，非常成熟的體系和成本控制的標(biāo)準(zhǔn)。比如說(shuō)，高端的寫(xiě)字樓，那么項(xiàng)目配置的標(biāo)準(zhǔn)，包括它每一個(gè)模塊，每一個(gè)大概建造的成本等等，我們都會(huì)嚴(yán)格的要求一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置。

　　媒體提問(wèn)：最近盛傳的一個(gè)關(guān)于政府對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管的消息，您怎么看？如果出臺(tái)，對(duì)首創(chuàng)置業(yè)的影響會(huì)有多大？

　　首創(chuàng)置業(yè)：第一目前政府還沒(méi)有對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)管。第二，即使政府對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)管，首創(chuàng)置業(yè)也沒(méi)有影響。為什么呢？

　　因?yàn)檎畬?duì)預(yù)售款的監(jiān)管，可能主要是針對(duì)一些不規(guī)劃的發(fā)展商，防止它們?cè)阡N售過(guò)程當(dāng)中，把本來(lái)客戶購(gòu)置物業(yè)的現(xiàn)金擅自挪用，或者說(shuō)用于別的項(xiàng)目。那么，像我們首創(chuàng)置業(yè)這樣大的發(fā)展商，是不存在這個(gè)問(wèn)題的。無(wú)論會(huì)否出現(xiàn)預(yù)售款的監(jiān)管，我們都會(huì)把這個(gè)項(xiàng)目建好。我們的現(xiàn)金狀況你們都是很清楚，所以不會(huì)出現(xiàn)預(yù)售款挪用的情況。

　　那么，如果這種可能的預(yù)售款監(jiān)管是防范項(xiàng)目金錢挪用而爛尾，防范這個(gè)開(kāi)發(fā)商資金斷裂等情況，那么，我相信這一條對(duì)首創(chuàng)置業(yè)沒(méi)有任何影響。政府如果出臺(tái)了對(duì)發(fā)展商資金，銷售預(yù)收款監(jiān)管的辦法，我們相信他是對(duì)客戶，對(duì)社會(huì)，包括對(duì)發(fā)展商都是負(fù)責(zé)的，應(yīng)該符合利益，始終是應(yīng)該促進(jìn)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定規(guī)范化。

　　剛才說(shuō)了，有或沒(méi)有對(duì)首創(chuàng)置業(yè)這樣的公司沒(méi)有什么大的影響。我們也經(jīng)歷過(guò)的。因?yàn)?，有些地方政府在預(yù)售款監(jiān)管方面已經(jīng)是開(kāi)始執(zhí)行了。但是，我們也已經(jīng)應(yīng)對(duì)過(guò)。政府只不過(guò)是要求你的銷售回款的公司帳戶一定要讓政府隨時(shí)能夠了解情況。逢這個(gè)重大支出的時(shí)候，提前有個(gè)支出等等方面的規(guī)范。所以政府的監(jiān)管是約束這些不規(guī)范的企業(yè)，對(duì)首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有什么大的影響的。

　　媒體提問(wèn)：這一輪調(diào)控持續(xù)已經(jīng)有一段時(shí)間，現(xiàn)在猜測(cè)比較多的是，政府會(huì)否出臺(tái)新一輪的調(diào)控政策，您怎么認(rèn)為？

　　首創(chuàng)置業(yè)：國(guó)家的目標(biāo)是要把過(guò)高的房?jī)r(jià)扼制，我覺(jué)得現(xiàn)在的情況來(lái)看，這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了，熱點(diǎn)、核心城市房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)基本得到控制?，F(xiàn)在的情況是，二、三線城市的房?jī)r(jià)保持一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，核心城市以及周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降。那么，下半年還會(huì)有什么樣的調(diào)控政策出現(xiàn)，這個(gè)我們肯定不清楚。但是，我覺(jué)得有一條是肯定的，就是說(shuō)只要市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定，這個(gè)政策也會(huì)保持穩(wěn)定。如果下半年繼續(xù)發(fā)生其他一些重大情況，我想可能還會(huì)有一些新的政策出臺(tái)。如果房?jī)r(jià)又開(kāi)始反彈了，那么這個(gè)肯定會(huì)出現(xiàn)新的政策出臺(tái)。

　　媒體提問(wèn)：房山這個(gè)項(xiàng)目是跟奧特萊斯合作的其中一個(gè)項(xiàng)目之一，這個(gè)項(xiàng)目的前景公司是怎么判斷的？什么時(shí)候能夠入市？

　　首創(chuàng)置業(yè)：房山這個(gè)項(xiàng)目是我們今年2月份，通過(guò)招拍掛的方式，以9.26億元獲得了一個(gè)以住宅和“奧斯萊斯”這個(gè)特殊商業(yè)復(fù)合的這樣一個(gè)新型綜合體項(xiàng)目。那么，房山商業(yè)區(qū)實(shí)際上被確定為北京一個(gè)中央購(gòu)物區(qū)，那么具有非常好的升值潛力。北京城區(qū)到這個(gè)地塊的輕軌現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施了，預(yù)計(jì)在今年年底就可以通車。

　　這個(gè)項(xiàng)目，我們現(xiàn)在也已經(jīng)開(kāi)工，預(yù)計(jì)在今年年底，住宅項(xiàng)目至少會(huì)有8萬(wàn)平方米推向市場(chǎng)，相信到時(shí)候會(huì)反應(yīng)非常熱烈。因?yàn)?，我們不僅為客戶提供了一個(gè)很好居住社區(qū)，交通非常好，還有著名牌折扣店等商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，我們估計(jì)，項(xiàng)目的利潤(rùn)會(huì)在10億左右。