下半年花樣年將有近70多萬平米的項(xiàng)目推向市場，預(yù)計(jì)市值超過80億，初步預(yù)測未來每個(gè)月基本上都有20-30億的銷售額。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 針對住宅市場的調(diào)控實(shí)施以來，商業(yè)地產(chǎn)成為了不少開發(fā)商避難的港灣，而早前就已對商業(yè)地產(chǎn)加大投入的花樣年，在這輪調(diào)控中嘗到了不少甜頭。

　　在花樣年公布的2010年中期業(yè)績報(bào)告中，上半年實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額達(dá)到了13.93億元，合同銷售面積達(dá)到11.79萬平方米。而其中有10.36億元均是來自于城市綜合體的銷售。

　　“在未來的兩到三年，綜合體項(xiàng)目的比例在短時(shí)間內(nèi)可能還會出現(xiàn)增長。”花樣年主席、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官潘軍于8月26日的中期業(yè)績會上透露。

　　在當(dāng)日召開的新聞發(fā)布會上，花樣年主席、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官潘軍，執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書陳思翰，執(zhí)行董事馮輝明均有出席，在對花樣年下半年的發(fā)展策略進(jìn)行詳述之時(shí)，管理層多次強(qiáng)調(diào)對下半年銷售的信心。

　　據(jù)稱，下半年花樣年將有近70多萬平米的項(xiàng)目推向市場，預(yù)計(jì)市值超過80億，初步預(yù)測未來每個(gè)月基本上都有20-30億的銷售額。“我們對于未來4個(gè)月的回款充滿信心。”潘軍表示。

　　以下為花樣年2010年中期業(yè)績會現(xiàn)場答問實(shí)錄：

　　銷售與策略

　　媒體提問：截止目前花樣年的銷售收入是多少？

　　馮輝明：首7月花樣年實(shí)現(xiàn)銷售15.2億元，我們大量的項(xiàng)目會在下半年推出，其中將有50-60萬平方米的城市綜合體項(xiàng)目推出，所以我們有信心能完成全年的目標(biāo)，從目前的表現(xiàn)來看，基本上符合預(yù)期。在合同銷售里面，住宅這塊同比下降30%左右，但與上半年相比，我們是上升了將近90%，這個(gè)表現(xiàn)非常明顯。

　　媒體提問：今年是否有信心達(dá)到年初設(shè)定的銷售目標(biāo)？

　　潘軍：關(guān)于我們年初設(shè)定的銷售目標(biāo)，在調(diào)整了全年的銷售計(jì)劃以后，我們?nèi)匀挥行判脑谖磥?個(gè)半月以內(nèi)達(dá)到整個(gè)銷售目標(biāo)。通過計(jì)算整個(gè)推售量和預(yù)期銷售單價(jià)，以及未來可能會采取的一些促銷措施，我們對今年目標(biāo)的完成比較有信心。

　　媒體提問：我們觀察到8月國內(nèi)樓市成交出現(xiàn)一定量的反彈，花樣年是否認(rèn)為目前樓市已經(jīng)見底？

　　馮輝明：對于樓市是否見底，我們無法預(yù)測，短期的反彈不能反映真實(shí)的樓市情況，但我們相信底部正在構(gòu)成的過程中。最近大家注意到一個(gè)跡象，很多大城市的成交量均有所上升，這反映了真實(shí)的需求仍然存在，只不過現(xiàn)在大家多關(guān)注政策。中國的房地產(chǎn)市場面臨著一個(gè)問題，就是政策性的問題。從目前的市場狀況看，房價(jià)的跌幅跟政府預(yù)期的目標(biāo)還有一些差距，所以樓市是否真正見底還需要看房價(jià)是否達(dá)到政府預(yù)期的目標(biāo)。但我相信市場在逐漸接近政府目標(biāo)的情況下會出現(xiàn)見底。

　　潘軍：從我們目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，我們主要打造高端產(chǎn)品，城市綜合體，尤其是商務(wù)寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，占今年全年的利潤將超過50%，而且從我們上半年具體的業(yè)績來看，受到了市場較大的歡迎，受樓市調(diào)控影響不大。盡管目前市場的大勢不大樂觀，不過花樣年具體的應(yīng)對措施還是較積極。

　　媒體提問：由于目前商業(yè)地產(chǎn)受政策的影響比較小，未來花樣年是否會加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比重？希望在未來的幾年時(shí)間內(nèi)，達(dá)到什么樣的比例？

　　潘軍：原來我們對寫字樓跟住宅的比重安排為3:7，但后來由于宏觀調(diào)控，中低端住宅樓的數(shù)量減少，所以我們減緩了原有對住宅的開發(fā)進(jìn)度，加速對城市綜合體的產(chǎn)品開發(fā)，導(dǎo)致目前出現(xiàn)住宅與商業(yè)五五格局。但未來總體的安排，70%對30%的大格局不會改變。

　　但在未來的兩到三年，為應(yīng)對目前的宏觀調(diào)控，綜合體項(xiàng)目的比例在短時(shí)間內(nèi)可能會出現(xiàn)增長。長期來講，由于城市綜合體屬于商業(yè)持有物業(yè)，對資金的占用比較大，不過由于土地價(jià)格較低，所以未來整體價(jià)格會更高。

　　媒體提問：據(jù)悉，花樣年在未來3年會有9家酒店正式開業(yè)，目前這9家酒店中有多少已經(jīng)落成？未來將投入多少資金開發(fā)酒店？

　　馮輝明：酒店方面，預(yù)計(jì)今年會有一家要開業(yè)，其他的幾家都在在建的過程中。目前深圳已有一家酒店建成，現(xiàn)在正在裝修，成都也有一家在裝修。另外5家處于建造階段。

　　潘軍：我們建的酒店跟香格里拉酒店不一樣，我們建造的酒店主為住宅、社區(qū)做配套，沒有一個(gè)酒店是獨(dú)立的，主要為了給核心客戶群提供高端的服務(wù)。目前我們這9家酒店都是建在社區(qū)里，包括今年運(yùn)行的云海間酒店，是配合別墅銷售建的星級酒店，共有58間房。當(dāng)然，旁邊還有60多棟別墅、200間公寓，主要是為整個(gè)社區(qū)提供配套服務(wù)，所以現(xiàn)在在別墅銷售超過80%以后，酒店的建設(shè)資金也全部都有了，目前已經(jīng)處于裝修當(dāng)中。

　　另外我們二個(gè)興建的酒店也將于明年投入服務(wù)，該酒店位于深圳美年文化創(chuàng)意廣場背后的藝術(shù)區(qū)域，但是房價(jià)不高，僅300到400元，房間數(shù)僅100多間。我們第三個(gè)建成的酒店項(xiàng)目是成都喜年廣場的配套項(xiàng)目，大約在明年五月投入使用。

　　實(shí)際上，所有的銀行、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目，包括公寓，全部是為了里面辦公的人員使用，因?yàn)橛袑⒔?萬平米的寫字樓，基本上是大型的金融機(jī)構(gòu)，包括生命保險(xiǎn)、西藏證券等，他們都需要高端的服務(wù)設(shè)施，這要靠酒店來體現(xiàn)。

　　第四個(gè)已經(jīng)建成的酒店項(xiàng)目，是大溪谷高爾夫國際社區(qū)的配套，目前已經(jīng)完工，整個(gè)裝修的資金也是通過銷售資金回籠，所以不會對現(xiàn)金流形成很大的壓力。我們主要靠賣房子形成資金，而且能夠通過實(shí)現(xiàn)這樣的資產(chǎn)，降低經(jīng)費(fèi)支出，這對于利潤的提升會有很好的幫助。所以，花樣年目前在酒店的投資方面已經(jīng)形成一定的模式。

　　資金與土地

　　媒體提問：目前未付的土地款有多少？目前現(xiàn)金流是否有壓力？

　　陳思翰：目前花樣年已有680萬土地確權(quán)，未付的地價(jià)款是4.5億元，由于我們下半年有大量的項(xiàng)目推售，預(yù)計(jì)會有不錯(cuò)的銷售回款，所以資金鏈不會有太大問題。另外，目前我們手持現(xiàn)金30多億元，如果下半年樓市將繼續(xù)低迷，銷售回款不多，但目前我們手上的現(xiàn)金流還能維持一段時(shí)間。

　　媒體提問：下半年的建安費(fèi)用大概還有多少？上半年花樣年大量購置土地，下半年花樣年的買地的戰(zhàn)略如何？是否會根據(jù)調(diào)控措施放慢買地的步伐？

　　陳思翰：由于下半年將有大面積的項(xiàng)目開工，預(yù)計(jì)下半年的建安成本支出在18億元左右，加上未付土地款4.5億元，下半年共需支出22.5億元。因?yàn)橄掳肽晡覀儠休^多的項(xiàng)目推向市場，銷售回款將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于支出成本。另外由于我們手持現(xiàn)金30多億元，即便下半年我們一套房子也沒賣出，一分錢也沒回款，我們也能支付這筆款項(xiàng)，現(xiàn)金流沒太大問題。

　　潘軍：由于我們在九十月份還會有一些資金回籠，最近一段時(shí)間我們也有跟央企洽談項(xiàng)目，在華東、深圳這些區(qū)域，如果有低價(jià)拿地的機(jī)會，我們不會放棄。

　　我們下半年銷售支出20多億，但我們有將近70多萬平米的項(xiàng)目推向市場，預(yù)計(jì)市值超過80億，均價(jià)超過1萬塊，我們預(yù)測，今后每個(gè)月基本上都有20-30億的銷售額。因此，我們對于未來4個(gè)月的回款充滿信心。

　　實(shí)際上，上半年這4億多有一半以上是銀行貸款，銀行貸款放到賬上，必須要花掉，其實(shí)我們的現(xiàn)金壓力非常小，加上通過下半年的資金回籠，我們將為明年提供新的產(chǎn)品，相信現(xiàn)在購地將更好地調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　現(xiàn)在我們對土地的方案正在制定中，一旦拿下馬上就進(jìn)行全面實(shí)施，我相信在明年下半年，這些投入在明年下半年就可以變成現(xiàn)金流，當(dāng)然，我們對未來的土地收購的做法選擇適度的方式，不會像上半年這樣大批、高頻率的收購。

　　媒體提問：之前花樣年曾提到與南豐正在研究在內(nèi)地合作發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前這個(gè)合作是否有新進(jìn)展？另外，跟部分央企的項(xiàng)目進(jìn)行洽談方面是否有突破？

　　潘軍：關(guān)于跟南豐的合作，前段時(shí)間我們到國內(nèi)幾個(gè)城市進(jìn)行了具體項(xiàng)目的踏勘。9月份我們雙方將再次組團(tuán)到成都，就將要合作的項(xiàng)目做最后一輪的項(xiàng)目實(shí)地勘察。我相信雙方對未來的合作都抱有極大的信心，目前只差一些具體的商務(wù)環(huán)節(jié)。

　　此外，我們跟央企的合作已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的接觸中，下一步我們將到北京參與項(xiàng)目的競拍，希望能夠一舉成功。實(shí)際上，上月我們已經(jīng)參與了競拍，但是因?yàn)檠肫鬁?zhǔn)備不足，報(bào)名競拍的僅花樣年一家，由于目前北京政府要求三家以上企業(yè)投標(biāo)才能舉行競拍，實(shí)際上當(dāng)時(shí)拿報(bào)名書的有十幾家，但他們也不太著急。所以盡管競拍的價(jià)格非常低，最終還是流拍了。下月初，我們會有進(jìn)一步的消息報(bào)告出來。

　　媒體提問：從報(bào)表上看，花樣年的負(fù)債率較低，但在上半年花樣年也做了一次融資，下半年會不會針對市場反彈的情況下做配股融資？

　　潘軍：關(guān)于融資方面的安排，由于現(xiàn)在股價(jià)偏低，我們對目前的股價(jià)不滿意，認(rèn)為目前的股價(jià)被嚴(yán)重低估，未能真實(shí)反映我們實(shí)際經(jīng)營的業(yè)績，所以我們不會考慮通過股票的方式來融資。盡管目前有些機(jī)構(gòu)瘋狂發(fā)債，但我們不會隨便動(dòng)，除非尋找到了一條非常高獲利、有效，且比較有利的項(xiàng)目，例如城市綜合體項(xiàng)目，我們不會對住宅項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)債。目前在沒有確認(rèn)的情況下，我們沒有進(jìn)一步融資的動(dòng)作。