市場(chǎng)非常難預(yù)計(jì)，我們固然想不到去年能這樣大幅度的出現(xiàn)救市反彈，也想不到今年4月會(huì)出現(xiàn)大力調(diào)控，所以作為企業(yè)只能盡量保護(hù)自己，辦法就是“現(xiàn)金為王”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 不知是否因?yàn)樯习肽甓嘣鎏砹艘恍┎诲e(cuò)的項(xiàng)目，昨天出席富力中期業(yè)績會(huì)的富力地產(chǎn)董事長李思廉看起來心情頗好，現(xiàn)場(chǎng)詳盡耐心地回答了媒體的各種問題。

　　富力昨天公布的上半年的業(yè)績顯示富力上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額69.35億元,同比上升了49%。其中,約62.2億元來自房地產(chǎn)開發(fā),其余則來源于酒店及其他投資性物業(yè)。

　　富力地產(chǎn)董事長李思廉8月26日在業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱，相信后房地產(chǎn)企業(yè)之間合作發(fā)開會(huì)成為大型項(xiàng)目的主流模式。

　　李思廉在業(yè)績會(huì)上表示，房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作開發(fā)將會(huì)成為今后大型項(xiàng)目開發(fā)的主流模式。不否認(rèn)世茂可能是向借亞運(yùn)城項(xiàng)目尋找進(jìn)入廣州的機(jī)會(huì)，但如果世茂有好的項(xiàng)目提出邀請(qǐng)，富力也會(huì)考慮進(jìn)入上海。

　　看得出，在政策頻出，市場(chǎng)前景不明的時(shí)候，開發(fā)商也開始走上了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，抱團(tuán)自救之路。富力25日晚間還剛剛發(fā)布公告稱，將與雅居樂、合景泰富、世茂一起開發(fā)期位于天津的地王項(xiàng)目。

　　而針對(duì)舊改項(xiàng)目方面的進(jìn)度，李思廉透露，目前富力正與廣州8-10個(gè)舊改項(xiàng)目有接洽，希望年底能拿下其中2-3個(gè)，而此前受阻的槎龍村，富力已經(jīng)推出暫時(shí)不予考慮了。

　　以下為富力業(yè)績發(fā)布會(huì)上李思廉對(duì)媒體的問答實(shí)錄：

　　媒體提問:在公告聯(lián)合開發(fā)天津項(xiàng)目之前，富力其實(shí)已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目是和別人聯(lián)合開發(fā)的了，就是之前的獵德村和亞運(yùn)城項(xiàng)目，這是否意味著將來這種聯(lián)合開發(fā)的模式會(huì)成為富力做一些大型項(xiàng)目會(huì)經(jīng)常使用的方式？

　　李思廉：我們公司內(nèi)部界定為大概50億以上為大型項(xiàng)目。找伙伴一起去開發(fā)對(duì)一些大型的項(xiàng)目而言，個(gè)人估計(jì)會(huì)是一個(gè)主流，因?yàn)槟壳爸袊碌膰练▽?duì)買地后給地價(jià)的時(shí)間要求都比較快，就算是大型的項(xiàng)目，比如50億到百億之間的數(shù)額，都是要求在三個(gè)月之內(nèi)給錢。但是項(xiàng)目本身從可行性分析又是有空間給大家去賺錢的，問題是一家去做的時(shí)候現(xiàn)金流可能會(huì)比較緊張。

　　這里聲明，其實(shí)亞運(yùn)城的項(xiàng)目從一開始計(jì)劃就是五家，只是當(dāng)時(shí)報(bào)名的時(shí)候用三家聯(lián)合體報(bào)名的，后來又慢慢辦手續(xù)，才逐漸演變?yōu)槲寮摇?/p>

　　媒體提問：有分析師認(rèn)為，富力在珠江新城的商業(yè)地產(chǎn)銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，您怎么看？您預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)能為集團(tuán)帶來多少利潤？

　　李思廉：在商業(yè)地產(chǎn)方面，暫時(shí)中國的稅法對(duì)租金收入還是有比較大的征收幅度，暫時(shí)對(duì)于我們這些發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)還不會(huì)成為主流。我們的中長期目標(biāo)還是會(huì)放在20%這個(gè)份額。

　　至于市場(chǎng)對(duì)我們回報(bào)的估計(jì)，我想珠江新城是廣州最為成熟的地段，亞運(yùn)會(huì)又在今年召開，政府的投資是可以看得到的。9月30日的時(shí)候，相信整個(gè)珠江新城會(huì)展示會(huì)不同的嶄新的面貌，好多投資者、商業(yè)用家都很看好，所以今年以來租金的情況都很不錯(cuò)。

　　今年整體商業(yè)地產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流收入估計(jì)在5、6億左右。

　　媒體提問：前段時(shí)間，富力在廣州的一個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)展不是很順利，這個(gè)項(xiàng)目目前的狀況如何？目前，富力還在繼續(xù)接洽廣州的舊改項(xiàng)目嗎？可以透露下半年可能會(huì)有幾個(gè)項(xiàng)目能確認(rèn)？

　　李思廉：在舊改方面，我們短期會(huì)落實(shí)一些項(xiàng)目，在大家聽到的一些項(xiàng)目中我們是大熱門，會(huì)拿到一些項(xiàng)目。我們?cè)趶V州成立注冊(cè)十幾年了，我們當(dāng)然是非常熟悉這個(gè)城市，也非常希望作為我們一個(gè)大的據(jù)點(diǎn)，所以免不了要參加舊城改造的項(xiàng)目。

　　只要政府給政策給一些村、給一些工廠改造我們都會(huì)積極參與。

　　媒體提問：下半年公司需要付的土地款和建安成本是多少？公司的現(xiàn)金是多少？是否可以足夠應(yīng)付，有沒有需要集資的安排？另外可否透露在7月底公司的凈負(fù)債比率是多少？

　　李思廉：下半年需要付的地價(jià)大概是10個(gè)億，建安成本大概為48億元，負(fù)債比率應(yīng)該和6月30日的水平是差不多的，大概是100%的樣子。

　　媒體提問：這個(gè)負(fù)債比率是否認(rèn)為偏高呢？到年底公司希望到達(dá)什么樣的水平？會(huì)通過什么方式降低？

　　李思廉：對(duì)負(fù)債比率我們大概在今年的預(yù)測(cè)，即是凈利潤加上價(jià)值重估之后，大概會(huì)在90%多，這是我們預(yù)期今年年底的水平。

　　媒體提問：之前有報(bào)道稱北京的富力十號(hào)項(xiàng)目被投訴質(zhì)量有問題，您對(duì)這個(gè)問題怎么回應(yīng)？亞運(yùn)城項(xiàng)目10月推出的貨量會(huì)有多少？均價(jià)是多少？

　　李思廉：在亞運(yùn)城方面，我們計(jì)劃在9月底，國慶之前會(huì)開賣，但是到今天都還沒有定價(jià)。我個(gè)人相信是在一萬元以上的。

　　我們初期的目標(biāo)是先賣幾十萬平方米，大概幾十個(gè)億。我們會(huì)按照市場(chǎng)的價(jià)格再看，畢竟現(xiàn)在還有一個(gè)月的時(shí)間。

　　目前亞運(yùn)城項(xiàng)目有8000個(gè)單位，80萬平方米，平均一個(gè)單位可以按照100平方米計(jì)算，因?yàn)橛写笾行∪N戶型。

　　關(guān)于我們的質(zhì)量問題，應(yīng)該這樣說，我想沒有一家主流的地產(chǎn)公司是沒有投訴的。因?yàn)槭巧w得越多，產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率就高一點(diǎn)。如果現(xiàn)在媒體對(duì)買家沒有再報(bào)道了，那我想應(yīng)該大部分問題都已經(jīng)解決了。

　　作為發(fā)展商，特別是上市企業(yè)，大家都長期要在這個(gè)行業(yè)。大家都愿意把產(chǎn)品有質(zhì)量的按照合同交付使用的。但是有時(shí)候多了可能會(huì)出現(xiàn)漏洞，當(dāng)然大家也都有補(bǔ)救的措施。

　　媒體提問：還有您怎么看待廣州下半年樓市的走勢(shì)及房價(jià)的變化呢？

　　李思廉：我們看目前的成交量，我相信從今年的高位大概3、4月份已經(jīng)回降了10%多，我想應(yīng)該是在這個(gè)區(qū)間走。

　　政府的調(diào)控還是會(huì)有力度在的，發(fā)展商也會(huì)比較謹(jǐn)慎，在各方力量的平衡之下，還有全國剛性需求的平衡下，價(jià)格會(huì)在這個(gè)范圍振蕩，我個(gè)人是這樣認(rèn)為的。

　　我們到明年總共在建面積大概有1100萬平方米，可售有900多萬平方米，陸陸續(xù)續(xù)這個(gè)900多萬當(dāng)中今年也會(huì)交付200多萬平米的面積，我們手上能賣的東西大概有400多億。

　　媒體提問：現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)都在做基金，特別是在投資物業(yè)方面，富力是否也有這樣面的計(jì)劃去做一些基金？

　　李思廉：我們暫時(shí)沒有成立基金的計(jì)劃。

　　媒體提問：雖然目前富力的現(xiàn)今比較充足，但還是希望能透露一下具體資金的部署是怎樣的？

　　李思廉：我們?cè)?月底有109億現(xiàn)金。從我們公司真實(shí)的情況來看，吞吐是不需要那么多錢的，只是我們現(xiàn)在的做法傾向安全多一點(diǎn)。

　　我們今年動(dòng)手的地都是大塊的、單價(jià)不算高的地才去入手，我們對(duì)市場(chǎng)還是比較謹(jǐn)慎的，這是我們管理層的整體認(rèn)識(shí)。

　　市場(chǎng)非常難預(yù)計(jì)，我們固然想不到去年能這樣大幅度的出現(xiàn)救市反彈，也想不到今年4月會(huì)出現(xiàn)大力調(diào)控，所以作為企業(yè)只能盡量保護(hù)自己，保護(hù)自己的辦法也沒有太多，主要還是“現(xiàn)金為王”。

　　我們還是傾向保留多一點(diǎn)現(xiàn)金。如果以安全系數(shù)考量，我們這樣規(guī)模的公司有79億左右現(xiàn)金已經(jīng)很安全，我們現(xiàn)在行為是比較保守一點(diǎn)。

　　70億是大概我們一個(gè)季度的支出，或者應(yīng)該是3-4個(gè)月的支出。我們這類型的公司如果按支出算一個(gè)季度大概在50-60億之間，安全一點(diǎn)就是70億左右。

　　我們現(xiàn)在的現(xiàn)金超過百億在另一個(gè)層面來看我們還是有能力買一些土地，但我們還沒有看到一些好的土地有明顯回落的現(xiàn)象，還得要等。我們做房地產(chǎn)也需要一些耐心才行。

　　媒體提問：剛才說亞運(yùn)項(xiàng)目即將銷售，那么銷售利潤五家公司會(huì)如何處理？怎么分配呢？

　　李思廉：我們五間公司不會(huì)分，我們是股東。項(xiàng)目公司只有一家，我剛才是代表項(xiàng)目公司講的，在項(xiàng)目公司底下會(huì)賣幾十萬平方米，所以我們今天定的目標(biāo)到9月底才會(huì)細(xì)化。只是現(xiàn)在銷售前期的工作、計(jì)劃已經(jīng)緊鑼密鼓在做了。

　　我個(gè)人對(duì)亞運(yùn)比較樂觀，整個(gè)廣州投入的資金非常大，在基建方面、道路、城市的面貌都有煥然一新的感覺。這不僅是中國的亞運(yùn)，也是亞運(yùn)會(huì)有史以來最高的規(guī)模。因?yàn)閬嗊\(yùn)城位置在番禺，所以亞運(yùn)城不光是廣州的，而是整個(gè)珠三角的亞運(yùn)城。

　　媒體提問:你們的核心利潤扣除之后還有多少？另外剛才說8月前三個(gè)禮拜的銷售是20多億，那么合約銷售面積是多少呢？同比增長多少？

　　李思廉：我們扣除其他之后的核心利潤大概是5.5億元。2009年同期的核心利潤大概是2.6億元，同比增長大約140%多。

　　這個(gè)月前三個(gè)禮拜的銷售大約是20.4億元。8月還沒有結(jié)束，具體數(shù)字還沒有統(tǒng)計(jì)。但以1-7月來看，均價(jià)大概是12360元/平方米。

　　媒體提問：最近聽到傳聞?wù)f內(nèi)地銀行停止對(duì)銀行的開發(fā)貸，你們?cè)趺纯催@個(gè)事情？對(duì)下半年政策的看法是什么？

　　李思廉：停止開發(fā)貸是不可能的，大家也不用猜測(cè)得太厲害。

　　現(xiàn)在絕大部分的大型銀行都已經(jīng)上市，上市公司也要做生意，作為銀行來說開發(fā)貸只要能拿得到的還是非常好的銀行生意。不過在挑選項(xiàng)目和客戶方面會(huì)更嚴(yán)格。

　　政策方面應(yīng)該說不論政府、賣家還是我們開發(fā)商都在觀望。我個(gè)人覺得目前的調(diào)控政策應(yīng)該足夠，可以觀察多一段時(shí)間。我覺得這次調(diào)控是必須的，政府還是要把一些泡沫、投機(jī)的行為擠出來，讓我們行業(yè)更健康發(fā)展。稍稍給一些時(shí)間，我相信政府會(huì)從全盤、多角度出發(fā)，包括老百姓需要，賣家的需求，剛性需求等等來找到一個(gè)平衡點(diǎn)，這我是很樂觀的。