成立房地產(chǎn)私募基金的初衷并非是單純解決房企的現(xiàn)金流問題，而是可以讓更多的同仁分享地產(chǎn)行業(yè)的成果，用更多的資金投入到地產(chǎn)行業(yè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華：從某種意義上而言，未來的上海復(fù)地恐怕并非一家純粹的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。8月23日，復(fù)地集團(tuán)董事長范偉在復(fù)地的2010年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，復(fù)地將堅(jiān)持“雙核發(fā)展”的策略，在做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，私募基金也將作為復(fù)地未來業(yè)務(wù)的發(fā)展方向。

　　這種思路在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中并不多見。范偉認(rèn)為，成立房地產(chǎn)私募基金的初衷并非是單純解決房企的現(xiàn)金流問題，而是可以讓更多的同仁分享地產(chǎn)行業(yè)的成果，用更多的資金投入到地產(chǎn)行業(yè)，從而也可以達(dá)到平穩(wěn)市場的目的。

　　復(fù)地已經(jīng)在嘗試。目前，復(fù)地首期募集的第一筆房地產(chǎn)基金已經(jīng)完成，其規(guī)模達(dá)到5億多元，該基金已經(jīng)投入到復(fù)地的成都項(xiàng)目、南京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目當(dāng)中。

　　盡管截止上半年末，復(fù)地的負(fù)債比率達(dá)到了110%，但范偉并不太擔(dān)心復(fù)地的資金狀況。一方面，下半年復(fù)地將有大量的項(xiàng)目推售回籠現(xiàn)金流，另一方面，得益于內(nèi)資股的發(fā)行，以及與證大合營公司的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，復(fù)地從母公司處獲得了23億元的現(xiàn)金。目前，復(fù)地手中持有現(xiàn)金為39.03億元，范偉預(yù)期復(fù)地的負(fù)債率會(huì)降低到更低的水平。

　　在2010年上半年，復(fù)地錄得了約為34.3億元的營業(yè)額收入，與2009年同期相比，上升了71.2%。半年股東應(yīng)占溢利約為人民幣13.87億元，亦比2009年同期上升了383.9%。

　　以下是復(fù)地在8月23日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上的媒體問答實(shí)錄：

　　私募基金探索

　　媒體提問：能否談一下目前私募基金的規(guī)模？公司開展私募基金是不是為房企產(chǎn)開發(fā)提供資金？

　　范偉：私募基金是我們公司未來發(fā)展的業(yè)務(wù)，這是基于我們對整個(gè)行業(yè)的長期發(fā)展。因?yàn)閺膰鈦砜?，房地產(chǎn)行業(yè)資金來源很大一部分是來自于私募。中國未來也會(huì)這樣，越來越多的投資人希望參與到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，希望分享城市的發(fā)展。目前這些人的參與方法可能相對比較單一，通常是通過購買房地產(chǎn)上市的股票或者是買房子作為投資。

　　未來，我相信私募的房地產(chǎn)開發(fā)基金和私募的持有物業(yè)基金都是一個(gè)很重要的投資渠道，可以讓這些投資人分享房地產(chǎn)行業(yè)的成長。

　　這樣做的好處在于，如果沒有一個(gè)投資渠道的話，這些人可能就成為炒房人，私募基金給了一個(gè)渠道之后，這部分資金就成為一個(gè)開發(fā)商的資金來源，可以增加市場的供應(yīng)量，這也對市場的平穩(wěn)發(fā)展有好處的。這意味，把這些想要炒房的錢，變成集中開發(fā)基金的資金。

　　復(fù)地在這方面已經(jīng)做一定的嘗試，我們也希望未來這個(gè)會(huì)作為我們長期的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。目前，我們第一次募集的規(guī)模大概在5個(gè)多億，因?yàn)槭撬侥蓟?，所以投資者主要是各個(gè)行業(yè)做得比較好的企業(yè)或者一些個(gè)人。

　　媒體提問：補(bǔ)充一下，剛才你說的私募基金的事已經(jīng)全部到位了，會(huì)投資在你們復(fù)地的現(xiàn)有項(xiàng)目還是會(huì)找一些新的項(xiàng)目去投資？

　　范偉：我們第一次的募集已經(jīng)全部到位了，剛才提到的我們的私募基金工程，實(shí)際上是相當(dāng)于公司的一個(gè)新的基金管理的業(yè)務(wù)。

　　未來這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，可以看到未來會(huì)越來越多的資金需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)幫投資人去管理，幫他們?nèi)シ窒矸康禺a(chǎn)行業(yè)的成長，所以我們更多的是看中發(fā)展的潛力，不是把它作為一個(gè)資金來源。

　　所以這些錢是讓我們?nèi)ネ顿Y新的項(xiàng)目。至于私募基金會(huì)不會(huì)跟其他的基金進(jìn)行合作，這個(gè)要看具體的情況。

　　實(shí)際上，第一個(gè)基金基本上已經(jīng)投資了，投在我們的成都項(xiàng)目、南京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目?；鹜顿Y方面，只要是新的項(xiàng)目就由復(fù)地牽頭。

　　新政與復(fù)地對策

　　媒體提問：下半年估計(jì)新推樓盤比較多，復(fù)地在定價(jià)方式有沒有壓力？你們預(yù)期價(jià)格方面會(huì)怎樣？

　　范偉：下半年樓盤的確會(huì)比較多，因?yàn)橛羞@么多發(fā)展商，但是現(xiàn)在沒有辦法談下半年。我們每一個(gè)樓盤定價(jià)是根據(jù)所在的區(qū)域，細(xì)分情況，客戶的需求的情況來的。

　　總體上來看，下半年的市場的情況應(yīng)該還是有一個(gè)大的壓力。但是作為我們開發(fā)商，一個(gè)是定價(jià)策略要合理。第二個(gè)最關(guān)鍵是產(chǎn)品要考慮。因?yàn)樵诟偁幈容^激烈的情況之下，好的產(chǎn)品定位是獲得好業(yè)績的一個(gè)重要因素。

　　媒體提問：下半年市場有壓力，復(fù)地的售價(jià)是不是會(huì)下調(diào)？

　　范偉：我們認(rèn)為，有銷售量的價(jià)格才叫價(jià)格。如果這樣定義的話，現(xiàn)在的價(jià)格比三、四月份的價(jià)格已經(jīng)下調(diào)了。特別是像一線的城市，上海、北京等目前已成交的有交易量的價(jià)格，相比三、四月份的價(jià)格，已經(jīng)有差不多10%、15%的價(jià)格下調(diào)。我相信不會(huì)看到有進(jìn)一步下調(diào)了。

　　媒體提問：上半年銷售均價(jià)中一線跟二線城市大概多少？下半年的均價(jià)接著還會(huì)有調(diào)整嗎？

　　范偉：其實(shí)均價(jià)意義不大，上半年的樓盤可能有高價(jià)，有低價(jià)，均價(jià)都反映不出，即使定價(jià)有變化，也不反映出什么漲價(jià)來，所以我認(rèn)為這個(gè)價(jià)格其實(shí)沒有意義的，也不代表說是漲價(jià)還是什么。

　　媒體提問：公司之前采用股權(quán)融資的是怎么考慮的呢？期末，公司在負(fù)債率大概在多少？

　　范偉：在經(jīng)過考慮，我們認(rèn)為增發(fā)內(nèi)資股可能是目前比較可行的一個(gè)方法。股價(jià)的波動(dòng)我也沒辦法解釋，但是我們目前除了增發(fā)內(nèi)資股之外，沒有其他的融資方案。

　　我們負(fù)債比率現(xiàn)在是110%。我們下半年新推樓盤比較多，估計(jì)將會(huì)有較多的銷售回款，另外我們還實(shí)行了出讓和內(nèi)資股的發(fā)布，這些措施都是為了提高我們的周轉(zhuǎn)能力。

　　媒體提問：剛才提到下半年市場可能有一些壓力，中央最近也出臺(tái)了預(yù)售款監(jiān)管條例，這個(gè)對你們的現(xiàn)金流有什么影響呢？

　　范偉：我說這個(gè)市場有壓力是根據(jù)現(xiàn)在的市場環(huán)境，中央4月份推出了調(diào)控措施，這個(gè)調(diào)控措施對投資需求是有比較大的打擊的。所以在整體的環(huán)境之下，肯定不可能像以前那樣。

　　這種壓力是相比之前的瘋狂狀態(tài)，應(yīng)該是回到一個(gè)比較正常，平穩(wěn)的狀態(tài)。在這樣一種環(huán)境之下，對于復(fù)地來講，最主要的還是產(chǎn)品的競爭力和比較靈活的營銷策略，

　　至于您提到的預(yù)售款監(jiān)管，我們也是最近看到報(bào)告，不知道它的真實(shí)性和可信性。如果是行業(yè)規(guī)范方面的政策發(fā)生變化，我相信對所有的開發(fā)商都是一樣的，都會(huì)去針對這個(gè)變化來做調(diào)整。

　　媒體提問：復(fù)地下半年來自二線城市銷售比例，二線城市的銷售會(huì)不會(huì)拉低集團(tuán)的利潤率？

　　范偉：下半年的銷售很大比例來自二線城市的預(yù)售，下半年的預(yù)售有一部分會(huì)在今年入賬，也有一部分會(huì)在明年入賬。

　　另外，來自于二線城市的銷售不代表說毛利率會(huì)下降，的確二線城市相對來講目前的項(xiàng)目的毛利率會(huì)低一點(diǎn)，但是我們整個(gè)全年的毛利率可能是上半年的毛利率比較低。我們會(huì)維持30%左右的毛利率。這個(gè)是來自于毛利率和規(guī)模相應(yīng)的搭配。