調(diào)控好像就是講狼來(lái)了，就真的來(lái)了幾千萬(wàn)只狼一樣。沒(méi)有這么多。對(duì)于這個(gè)內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控，沒(méi)有那么可怕。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 孔藝華：8月20日，方興地產(chǎn)在香港舉行2010年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。一直強(qiáng)調(diào)以商業(yè)地產(chǎn)為發(fā)展重點(diǎn)的方興地產(chǎn)，在這輪主要席卷于住宅領(lǐng)域的宏觀(guān)調(diào)控浪潮中獲得了機(jī)會(huì)。2010年上半年，方興地產(chǎn)的總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到41.03億港元，同比增長(zhǎng)61%，凈利潤(rùn)攀升140%至10.43億港元。

　　此前一直廣受爭(zhēng)議的地王項(xiàng)目“廣渠路15號(hào)”將在2011年預(yù)售，這將成為方興為數(shù)不多的住宅項(xiàng)目之一。在方興地產(chǎn)的計(jì)劃中，住宅項(xiàng)目似乎是未來(lái)不可或缺或者說(shuō)是要重點(diǎn)加強(qiáng)的板塊之一。

　　方興將這種商業(yè)、住宅不同業(yè)態(tài)的物業(yè)組合所能產(chǎn)生的效果稱(chēng)為“協(xié)力”作用。“住宅部分能受惠于酒店、辦公樓及商場(chǎng)項(xiàng)目而高于市場(chǎng)價(jià)格出售。”同時(shí)，住宅也能反作用于商業(yè)地產(chǎn)，提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

　　新政以來(lái)的每次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，方興地產(chǎn)習(xí)慣強(qiáng)調(diào)，自身以商業(yè)地產(chǎn)為主、住宅項(xiàng)目很少，因此能夠很好規(guī)避目前的宏觀(guān)調(diào)控政策，但在此時(shí)，方興也并不諱言住宅部分對(duì)方興業(yè)務(wù)的補(bǔ)充作用。

　　以下是業(yè)績(jī)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄，方興地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅東江，首席執(zhí)行官何操，首席財(cái)務(wù)官江南等均就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了回答：

　　Q：上海是方興一個(gè)很重要的市場(chǎng)，上海目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境如何？看到金茂大廈的出租率較去年同期有所下降，原因何在？

　　何操：上海的商辦物業(yè)，在2008年和2009年集中落成的量比較大，特別是浦東、陸家嘴這邊，供應(yīng)量充足。這樣的話(huà)，應(yīng)該說(shuō)給我們的“金茂大廈”帶來(lái)了很大的壓力。尤其是2009年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得這個(gè)情況進(jìn)一步地加深。

　　雖然隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，特別是在今年的上半年，市場(chǎng)吸納消化這些商辦物業(yè)的量也加大?，F(xiàn)在空置率已經(jīng)降到12%左右。就金茂大廈而言，受到上述的影響，其實(shí)在2008年、2009年有一段時(shí)間是有相當(dāng)一些客戶(hù)搬出去了。但可喜的是，通過(guò)今年上半年的努力，盡管金茂大廈的出租率仍不如過(guò)去那么高，但也已經(jīng)為它的整體出租及后期的穩(wěn)定打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。所以有理由可以相信，隨著經(jīng)濟(jì)回暖以及整體空置率的下降，金茂大廈這個(gè)投資物業(yè)的表現(xiàn)會(huì)越來(lái)越好。

　　Q：既然經(jīng)濟(jì)回暖，管理層也對(duì)后市有信心，那么會(huì)不會(huì)考慮加租？

　　羅東江：現(xiàn)在出租物業(yè)所面臨的問(wèn)題，主要是要把它們租出去，現(xiàn)在還不是說(shuō)要提高租金的時(shí)候。要看到的是，我們目前還有約10%的空置率，不過(guò)更應(yīng)該看到，其實(shí)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。今年上半年，我們已經(jīng)把去年百分之六十的客戶(hù)所空出來(lái)的面積全部吸納回來(lái)。而且現(xiàn)在已經(jīng)是8月份，下半年已經(jīng)過(guò)了兩個(gè)月，從目前的實(shí)際進(jìn)展來(lái)看，下半年的情況比上半年應(yīng)該是更好。

　　Q：這信心從何而來(lái)呢？

　　羅東江：當(dāng)然，這個(gè)有沒(méi)有信心還是要看市場(chǎng)?？傮w來(lái)說(shuō)，上海辦公樓，從數(shù)量上來(lái)說(shuō)，是供大于求。我們那個(gè)“國(guó)客”項(xiàng)目地段比較好，再說(shuō)地段比較好的地方，就是外灘那一帶，這一帶，應(yīng)該是供不應(yīng)求。那么，從我們“國(guó)客”的13棟樓來(lái)看，到目前為止，已經(jīng)有8棟賣(mài)掉，這包括我們自己留著兩棟?，F(xiàn)在還有大量的買(mǎi)家對(duì)整棟樓感興趣。

　　大家可以做個(gè)比較，上海的金融機(jī)構(gòu)跟香港的金融機(jī)構(gòu)相比較。香港金融機(jī)構(gòu)在數(shù)量上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于上海的。由于現(xiàn)在政策不斷的放開(kāi)，大量的金融機(jī)構(gòu)、華人機(jī)構(gòu)都希望在在上海最好的地方能夠得到一棟樓。所以，對(duì)我們余下的那些樓來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在我們不是在討論能不能賣(mài)掉的問(wèn)題，而是哪個(gè)機(jī)構(gòu)更加適合我們這些樓的品質(zhì)。在一線(xiàn)城市，黃金地段做商業(yè)地產(chǎn)是可以非常的有信心的。

　　Q：剛才說(shuō)方興接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度也不少，那會(huì)不會(huì)因此資金有壓力？有沒(méi)集資計(jì)劃？

　　江南：所謂商業(yè)地產(chǎn)的要不要集資的問(wèn)題。有一個(gè)問(wèn)題，要首先更正或者澄清一下。我們這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，比如像“國(guó)客”項(xiàng)目，實(shí)際上我們有一部分是要賣(mài)掉的。那么，賣(mài)掉以后，大部分的現(xiàn)金可以回來(lái)了，所以并不是像你理解的資金壓力很大。再以“國(guó)客”項(xiàng)目為例，實(shí)際上我們初期投入的資金是相當(dāng)少，這是一個(gè)方面。另外一方面，你問(wèn)有沒(méi)有集資的計(jì)劃，應(yīng)該這樣說(shuō)，截止10年6月底，公司帳面上的資金有40多億港幣，資金還是很充足。而且，我們從今年開(kāi)始，今年，2011年，2012年，2013年，2014年都有大量的項(xiàng)目要出售，我們要銷(xiāo)售，所以融資這方面沒(méi)有考慮。因此，在這個(gè)時(shí)間段，可以說(shuō)我們公司并沒(méi)有急切的集資的計(jì)劃。