其實(shí)“中服”沒有這么大的吸引力，在CBD核心區(qū)，建一個(gè)超高型建筑，成本高，效率差，風(fēng)險(xiǎn)大，周期長。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 8月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在香港舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明、首席財(cái)務(wù)官沈培英以及東北區(qū)事業(yè)部董事陸志軍等高管出席了會(huì)議。

　　今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額達(dá)到83億元，同比增長19%，創(chuàng)歷史新高，完成了全年銷售目標(biāo)的46%。截止到2010年6月30日，遠(yuǎn)洋未結(jié)算銷售金額達(dá)到154億元。

　　截止到7月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手中還持有現(xiàn)金達(dá)到200億元，凈負(fù)債下降到了35%；土儲(chǔ)方面，截止到6月30日，達(dá)到了1442萬平方米，分布于9個(gè)城市。

　　其中，上海、青島、三亞三個(gè)城市是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年新進(jìn)入的城市，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明指出，公司有強(qiáng)勁的銷售支持，以及銀行投資者的支持，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完全有能力抵御可能的市場低潮，同時(shí)抓住市場低潮時(shí)收購?fù)恋氐牧紮C(jī)。

　　以下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8月19日在香港舉行的業(yè)績會(huì)問答實(shí)錄。

　　Q：近日傳言地方政府即將出臺預(yù)售款監(jiān)管制度，此舉對于公司有影響嗎？

　　李明：其實(shí)北京市政府正在擬預(yù)售款監(jiān)管制度的條例，預(yù)售款制度主要出發(fā)點(diǎn)是維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，防止資金挪用，有利于加快住房供應(yīng)的速度，這個(gè)是效率問題，這一點(diǎn)絲毫不亞于政府之前調(diào)控的影響，都體現(xiàn)了專業(yè)水平和結(jié)合實(shí)際的能力。

　　對于行業(yè)的評價(jià)我們不好評價(jià)，在上半年，我們回籠資金達(dá)100多個(gè)億，公司目前持有的現(xiàn)金200多億人民幣。我們也在按照公司現(xiàn)階段的需要安排銀行授信。因此，公司不存在資金上的壓力。

　　Q：管理層提到今年的毛利率可能是維持在去年的水平。下半年公司有很多保障性住房上市，會(huì)不會(huì)對毛利率會(huì)有一些影響，公司如何有信心將毛利率維持在去年的水平？

　　李明：上半年毛利率大概是25%，比去年同期降低了幾個(gè)百分點(diǎn)，主要是09年上半年，應(yīng)對金融危機(jī)銷售均價(jià)降低的原因。第二個(gè)就是我們今年上半年售出項(xiàng)目中，主要是一些大樓盤，并且是第一期交盤。而這個(gè)大樓盤第一期推向市場的時(shí)候，定價(jià)的時(shí)候?qū)嶋H上是比較低的，后面的價(jià)格越開越高。

　　其實(shí)你可以注意凈利率，公司的凈利率比去年還高。主要是因?yàn)槲覀冇胁糠治飿I(yè)是通過出讓公司股權(quán)的方式進(jìn)行的，所以沒有反應(yīng)在銷售金額，而是反應(yīng)在凈利潤上。

　　而我們對今年的毛利率有信心，主要源于我們上半年的銷售額，上半年83個(gè)億的銷售額當(dāng)中，銷售的價(jià)格比去年同期是增加了40%。這將使得我們在今年毛利維持去年的水平。

　　Q：今年上半年遠(yuǎn)洋新進(jìn)入了三個(gè)城市，在北京也拿到了不少地。下半年公司土地儲(chǔ)備的計(jì)劃？北京中服地塊即將上市，公司是否有意競拍呢？

　　李明：除了現(xiàn)有的城市以外，公司也想介入一些有發(fā)展?jié)摿Φ亩⑷€城市，像?？?，重慶，成都，以及武漢，秦皇島，長春這些城市都是我們目前正在關(guān)注的快速發(fā)展城市，

　　但是公司歷來是要堅(jiān)持合理規(guī)劃，公司不主張以囤地的方式來解決土地問題。而是采取隨行就市，和規(guī)模適度這兩個(gè)原則來進(jìn)行土地規(guī)劃。

　　至于中服地塊，我很坦然說，其實(shí)“中服”沒有這么大的吸引力，在CBD核心區(qū)，建一個(gè)超高型建筑，而超高型建筑有幾個(gè)特點(diǎn)。其中就是成本高，效率差，風(fēng)險(xiǎn)大，周期長，經(jīng)濟(jì)性確實(shí)更難一點(diǎn)。

　　目前，我們是積極參與第一輪的設(shè)計(jì)投標(biāo)，當(dāng)然這是技術(shù)問題，跟經(jīng)濟(jì)沒有關(guān)系，參與這個(gè)方案是有關(guān)城市建設(shè)，同時(shí)還是展現(xiàn)自己的設(shè)計(jì)能力，但是，這并不意味著公司一定勢在必得，或者是不惜成本。第二階段等到真正的招標(biāo)文件出來以后，公司會(huì)按照公司內(nèi)部的決策程序來考慮可行性，經(jīng)濟(jì)性是我們關(guān)注重要一點(diǎn)。

　　Q：公司資金方面比較充裕，下半年在二三線城市有沒有拿地的額度，怎么看待二三城市的毛利率與一線城市的差異？

　　李明：公司目前確實(shí)是擁有現(xiàn)金215億，擁有400億的授信額度，這并不意味著公司要把所有的錢都去拿地。

　　我們拿地有三個(gè)條件，第一是戰(zhàn)略，所以我們進(jìn)入二、三線城市。第二要合理成本，甚至要低價(jià)。因?yàn)槲覀兊默F(xiàn)有的土地結(jié)構(gòu)上面，我們需要運(yùn)用低成本，低價(jià)格策略。第三個(gè)要快速擴(kuò)展，要適度的控制新增土地規(guī)模。單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模保證并適度。針對三個(gè)這原則，要定我們花多少錢拿地，這是不現(xiàn)實(shí)的，要考慮公司水平和市場的運(yùn)營的情況。

　　關(guān)于二、三線城市毛利率，我認(rèn)為二、三線城市的毛利率肯定跟一線城市有差距，一方面是售價(jià)，但是，我們要看到一線城市售價(jià)高的同時(shí)，地價(jià)上漲得很快，所以，一線城市的毛利率在未來也會(huì)下滑。

　　第二就是，二、三線城市的毛利率也要取決于未來的發(fā)展，這些城市增長速度應(yīng)該說較快的可能性更大，增長的時(shí)間有可能持續(xù)更長。關(guān)鍵是能不能加快速度，能夠快速的提高建設(shè)的規(guī)模。

　　Q：今年公司的核心盈利是多少，遠(yuǎn)洋是基于什么的考慮才進(jìn)行可轉(zhuǎn)換證券的融資？

　　李明：我們物業(yè)的估值始終跟去年的是一樣的。還有就是我們出公司的股權(quán)，盈利大約1個(gè)億，我們上半年大概完成6.6個(gè)億，去年同期是3.6個(gè)億。所以，上半年凈利的增長大概80%左右。

　　另一個(gè)是我們的可轉(zhuǎn)換證券融資，我們認(rèn)為這個(gè)融資方法有兩個(gè)重要的優(yōu)勢。一，這是一個(gè)的股權(quán)融資，公司是不需要償還，不需要抵押。同時(shí)與其他的證券不同。他沒有兩年，三年的期限，他是永久的。

　　更重要的是因?yàn)楣臼窍Ｍ高^這個(gè)融資渠道去尋找這些對公司感興趣的，而且是愿意對公司長期投資的投資者。這個(gè)證券的投資者是鎖定，而且一年內(nèi)是不能出讓，我們因?yàn)楣具@個(gè)股東結(jié)構(gòu)里面有這些投資者，對公司未來發(fā)展是有更大的好處，所以不單單是融資的方法。

　　Q：未來公司沒有其他方面的融資考慮？

　　李明：暫時(shí)還沒有，我們還沒有動(dòng)用的銀行的授信，有200多個(gè)億，其實(shí)最理想的融資，還是考慮銀行融資。其他的企業(yè)可能銀行信貸方面比較緊張，比較困難，但是對我們公司來說，不是個(gè)問題。

　　一般商業(yè)銀行融資，成本是比較低，但是比較麻煩的。我們在這方面有很大空間的資源還沒有啟用。所以未來都會(huì)認(rèn)真考慮。

　　Q：中遠(yuǎn)國際退出對于公司的管理層有沒有影響，您認(rèn)為中國人壽會(huì)不會(huì)接手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)？

　　李明：我對這個(gè)有幾個(gè)觀點(diǎn)，一個(gè)是中遠(yuǎn)退出，這是出于自身業(yè)務(wù)調(diào)整的考慮，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自身的業(yè)績方面并沒有關(guān)系。

　　目前，中國人壽持有的股份比較多，但是作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，我們歡迎所有的股東持有遠(yuǎn)洋的股權(quán)，至于說中國人壽會(huì)不會(huì)增持，我想要取決于它自身考慮，因?yàn)橹袊藟垡彩且粋€(gè)講政治，講政策的公司。最近也出臺了保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)股權(quán)的一些要求，我想人壽將會(huì)按照保險(xiǎn)法規(guī)則和要求操作。

　　至于中遠(yuǎn)的退出，對公司的管理影響也不大，因?yàn)楣綢PO上市之后，在管理和經(jīng)營方面已經(jīng)完全市場化。中遠(yuǎn)國際，包括現(xiàn)在的中國人壽至今都沒有參與管理。