尹焰強(qiáng)預(yù)計(jì)瑞安未來(lái)負(fù)債比率會(huì)繼續(xù)上升，因?yàn)槿鸢步衲甏_定要加快規(guī)模擴(kuò)張，集團(tuán)內(nèi)部已為負(fù)債比率訂出上限為65%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “別人以為我們出了上海就不行，現(xiàn)在證明，我們走出上海了，依舊會(huì)成功”。8月19日，在瑞安房地產(chǎn)舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，瑞安主席羅康瑞表示。根據(jù)瑞安當(dāng)天公布的上半年業(yè)績(jī)，截止2010年6月底，瑞房的營(yíng)業(yè)額增加了134%至31.21億元人民幣。其中物業(yè)銷售占營(yíng)業(yè)額約89%，其余11%則為租金及其他相關(guān)收入。

　　業(yè)績(jī)激增

　　報(bào)告期內(nèi)，瑞房實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售27.78億元，交付的總建筑面積為135800平方米，上半年的平均售價(jià)也增長(zhǎng)了108%至每平方米21200元。

　　瑞房表示，均價(jià)上漲是由于交付物業(yè)中的種類不同，也得益于城市核心區(qū)綜合發(fā)展的豪華住宅供應(yīng)稀缺，集團(tuán)所有項(xiàng)目的平均售價(jià)均高于去年同期。

　　瑞房認(rèn)為，隨著這些城市更多設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施落成，及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的加速增長(zhǎng)，加上有關(guān)土地已基本完成清理且地價(jià)于多年前的公開(kāi)拍賣中鎖定，預(yù)期瑞房的毛利率還將穩(wěn)步上升。

　　截至2010年6月底，瑞安房地產(chǎn)毛利率增加12%至41%。瑞房稱，由于加速開(kāi)發(fā)投資物業(yè)及公平市值之調(diào)升，集團(tuán)報(bào)告期間錄得為投資物業(yè)重估公平值達(dá)14.61億元收益。

　　而租金方面，報(bào)告期內(nèi)，瑞房投資物業(yè)組合帶來(lái)的租金及其他相關(guān)收入上升了7%至3.26億元，瑞房指出，這主要來(lái)自于2010年前已落成的302000平方米投資物業(yè)。連同2010年上半年落成53000平方米的商用物業(yè)，預(yù)期未來(lái)將會(huì)為集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的租金收入。

　　報(bào)表顯示，今年上半年瑞安分別有5萬(wàn)平方米的辦公樓及3000平方米的零售物業(yè)落成及加入投資物業(yè)組合內(nèi)，令其投資物業(yè)組合的總建筑面積增加至35.5萬(wàn)平方米，其中約49%為辦公樓，49%為零售物業(yè)，2%為服務(wù)式公寓。按地域劃分，73%位于上海，其余分別位于杭州、武漢、重慶及大連。

　　為提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，瑞房計(jì)劃增加商用物業(yè)的可供銷售面積。2010年上半年，瑞房以1.85億元作價(jià)出售7800平方米的投資物業(yè)，帶來(lái)投資物業(yè)收益2300萬(wàn)元。

　　截止2010年上半年，瑞房的土地儲(chǔ)備為1290萬(wàn)平方米，合共8個(gè)項(xiàng)目，分布于上海、杭州、重慶、武漢、佛山及大連6個(gè)城市的中心城區(qū)。

　　在這些土地儲(chǔ)備組合中，40%作住宅用途、16%作零售用途、28%作辦公樓用途，以及4%作酒店、服務(wù)式公寓及會(huì)所用途。余下12%則作停車場(chǎng)及其他公共設(shè)施用途。當(dāng)中，23%位于上海、10%位于武漢、27％位于重慶、13%位于佛山、26%位于大連，以及1%位于杭州。

　　而截止2010年6月底，瑞房還持有合共62.5萬(wàn)平方米的已落成物業(yè)，包括投資物業(yè)、待售物業(yè)、已預(yù)售但未交付物業(yè)、會(huì)所、停車場(chǎng)及其他設(shè)施。集團(tuán)持有總建筑面積合共390萬(wàn)平方米的發(fā)展中物業(yè)。

　　加速擴(kuò)張

　　在當(dāng)日召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞指出，目前集團(tuán)在上海以外地區(qū)的項(xiàng)目正全面動(dòng)工，短期內(nèi)會(huì)推售佛山新天地項(xiàng)目，大連住宅項(xiàng)目也將于三、四季度推出。

　　瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理李進(jìn)港則補(bǔ)充表示，下半年瑞安的銷售目標(biāo)為45億元，全年目標(biāo)維持在60億元左右。

　　羅康瑞還透露了旗下各項(xiàng)目的開(kāi)工進(jìn)度。在大本營(yíng)上海，瑞安目前正在規(guī)劃的三個(gè)大型項(xiàng)目由于涉及動(dòng)遷問(wèn)題，需要政府協(xié)助，短期內(nèi)未能即時(shí)動(dòng)工。加上上海不少項(xiàng)目已于去年去化完畢，羅康瑞預(yù)計(jì)未來(lái)上海以外地區(qū)的銷售將會(huì)逐漸增加，比例會(huì)略高于上海市場(chǎng)。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞房管理層還透露，瑞房下半年可供銷售的物業(yè)面積將達(dá)到33.46萬(wàn)平方米，其中，重慶天地、大連天地及佛山嶺南天地的可供銷售面積分別為12.19萬(wàn)、10.7萬(wàn)及5.5萬(wàn)平米。

　　由于上半年可出售的單位數(shù)目有限，因此已訂約銷售減少27%至14.72億元，總建筑面積減少16.6%至10.21平米。其中，共有總值11.36億元的已訂約銷售將于今年下半年及以后入帳。

　　至于售價(jià)方面，羅康瑞指出，雖然上半年平均售價(jià)增長(zhǎng)1.08倍，但下半年推售新盤(pán)時(shí)不會(huì)刻意提價(jià)，集團(tuán)在定價(jià)前，仍會(huì)先參考市場(chǎng)情況，在開(kāi)放示范單位時(shí)，收集準(zhǔn)買家的意見(jiàn)后才會(huì)定價(jià)。

　　羅康瑞表示，4月以來(lái)，中央推出調(diào)控樓市措施，拖累市場(chǎng)成交下跌，但目前內(nèi)地剛性需求繼續(xù)支持樓市發(fā)展，在最近開(kāi)放的示范單位，參觀者的反應(yīng)相當(dāng)熱烈，即反映市場(chǎng)對(duì)住宅仍有很高的需求。

　　而瑞房董事總經(jīng)理尹焰強(qiáng)則透露，上半年瑞房的負(fù)債比率按年升了9%至32%，主要是由于集團(tuán)發(fā)展的需要，上半年增加了銀行貸款22%。尹焰強(qiáng)認(rèn)為，預(yù)計(jì)瑞安未來(lái)負(fù)債比率會(huì)繼續(xù)上升，因?yàn)榻衲甏_定要加快規(guī)模擴(kuò)張。此外，集團(tuán)內(nèi)部已為負(fù)債比率訂出上限為65%。

　　羅康瑞指出，目前集團(tuán)資金充裕，持有現(xiàn)金約50億元，無(wú)集資壓力，但任何集資的方式都可以考慮。