如果去庫(kù)存與去投資過(guò)程逐步結(jié)束，那么房地產(chǎn)需求的投資主導(dǎo)向消費(fèi)品主導(dǎo)的轉(zhuǎn)化就會(huì)推進(jìn)，除非現(xiàn)出現(xiàn)極度寬松的貨幣條件。

　　在這一階段，隨著新一輪調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，從開(kāi)發(fā)商的角度看，資金流壓力不斷加大，降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力逐漸強(qiáng)化，而且原有庫(kù)存和新庫(kù)存的累積（新庫(kù)存將在2010年四季度初大量增加）開(kāi)發(fā)商的承受能力不斷減弱；從購(gòu)房者的角度看，基于比較明確的、普遍的降價(jià)預(yù)期，成本與收益的權(quán)衡促使住房的真實(shí)需求較快釋放，表現(xiàn)在相關(guān)指標(biāo)上，就是可能觀察到成交量逐漸見(jiàn)底回升。

　　更為重要的是，在去庫(kù)存的最后時(shí)期，隨著成交量的不斷回升，房?jī)r(jià)也將止跌回調(diào)，政策趨于穩(wěn)定，此時(shí)，估值水平在低位經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)期的徘徊與盤(pán)整后，很可能在一個(gè)新的起點(diǎn)上完成動(dòng)量的切換。

　　那么，這種徘徊何時(shí)會(huì)趨于結(jié)束？從目前的情況看，2010年第三、四季度是新增庫(kù)存大量形成的時(shí)期，因此這將會(huì)是房?jī)r(jià)出現(xiàn)最大幅度下調(diào)的時(shí)期。一旦房?jī)r(jià)下調(diào)的最大幅度已經(jīng)完成，那么去庫(kù)存的速度會(huì)大大加快，短周期調(diào)整也可能接近尾聲，以實(shí)際需求推動(dòng)的消費(fèi)主導(dǎo)型需求進(jìn)場(chǎng)，啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的增長(zhǎng)動(dòng)力的“換擋”。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)上市公司的新一輪估值驅(qū)動(dòng)因素將逐步切換到消費(fèi)層面

　　如果去庫(kù)存與去投資過(guò)程逐步結(jié)束，那么房地產(chǎn)需求的投資主導(dǎo)向消費(fèi)品主導(dǎo)的轉(zhuǎn)化就會(huì)推進(jìn)，除非現(xiàn)出現(xiàn)極度寬松的貨幣條件，否則消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)移到投資主導(dǎo)將是一個(gè)不容易完成的趨勢(shì)。如果這個(gè)判斷成立，則房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的行業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)也將由消費(fèi)品屬性所產(chǎn)生的價(jià)值增量空間所決定。

　　1、總體上，消費(fèi)驅(qū)動(dòng)下的估值水平將由“量”而非“價(jià)”主導(dǎo)

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)因素由投資層面轉(zhuǎn)化到消費(fèi)層面，那么估值水平的驅(qū)動(dòng)將由“量”而非“價(jià)”主導(dǎo)。大量保障性住房的建設(shè)，也抑制了總體房?jī)r(jià)水平的大幅上漲。這意味著行業(yè)利潤(rùn)率的上升空間將取決于成交量的上升，而非價(jià)格的高漲。

　　那么，從這個(gè)角度看，中長(zhǎng)期來(lái)看，驅(qū)動(dòng)“量”的最大因素仍然來(lái)源于持續(xù)的城市化進(jìn)程，帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求。這既包括大量保障性住房的建設(shè)，也包括商品住宅的建設(shè)。

　　2、結(jié)構(gòu)上，估值水平的價(jià)值增“量”來(lái)源于多個(gè)渠道

　　價(jià)值增量之一：一線城市郊區(qū)化進(jìn)程帶來(lái)對(duì)住宅的需求增量

　　目前，北京、上海、深圳、廣州和天津等一線城市的城市化率已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，這些一線城市將進(jìn)入郊區(qū)化階段，未來(lái)可能將形成以其為中心的城市圈。未來(lái)隨著郊區(qū)化的逐步推進(jìn)，這些城市中心的人口將不斷向郊區(qū)分流，同時(shí)也將提供潛在的住宅需求。

　　消費(fèi)品屬性的價(jià)值增量之二：二、三線城市加速推進(jìn)的城市化產(chǎn)生的真實(shí)需求

　　整體上，盡管2009年中國(guó)的城市化率已接近46.6%，但是中國(guó)的城市化進(jìn)程在區(qū)域之間以及各城市之間存在較大的差距，目前仍有17個(gè)省市的城市化率低于全國(guó)水平，甚至還有部分省市的城市化率尚不足30%。因此，從區(qū)域上看，未來(lái)中西部地區(qū)，從城市上看，未來(lái)二、三線城市將會(huì)面臨更為廣闊的城市化空間。這也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的提供相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　消費(fèi)品屬性的價(jià)值增量之三：居住條件的標(biāo)準(zhǔn)提高以及家庭的小型化、農(nóng)民工的市民化等將催生更大的改善性需求

　　按照相關(guān)規(guī)劃，未來(lái)10年中國(guó)的人均居住面積將達(dá)到35平方米，而2008年這一數(shù)字為28平方米左右。這意味著未來(lái)10年全國(guó)城市住宅的改善性需求會(huì)達(dá)到42億平米，相當(dāng)于每年新增4.2億平米。如果考慮到2020年中國(guó)總體上的城市化將達(dá)到55%左右，平均每年提高一個(gè)百分點(diǎn)，那么加上這部分新增城市人口，未來(lái)每年產(chǎn)生的真實(shí)住宅需求將在8億平米左右。另外，家庭的小型化和農(nóng)民工的市民化，同樣會(huì)累積新的市場(chǎng)需求空間。