　　首先，2009年底M2同比增速創(chuàng)下歷史高點，但是2010年以來信貸投放大幅度回落，并且在連續(xù)3次上調存款準備金率和公開市場回籠資金的沖擊下，M2增速已經(jīng)持續(xù)、快速下滑，連續(xù)6個月累計回落近9個百分點。如果采用“M2-實際GDP增速-CPI”這個指標來衡量當前貨幣市場的寬松程度，那么到目前為止，貨幣市場持續(xù)收縮，已經(jīng)接近歷史平均值即5%左右的水平。

　　其次，居民中長期消費貸款和個人按揭貸款的減少意味著家庭正在經(jīng)歷去杠桿化，投機性需求可能在一些局部城市會陸續(xù)離場。截至5月份，居民中長期消費貸款與按揭貸款保持了一致性下降趨勢，其中較4月份新增中長期消費貸款下降330億，按揭貸款較4月份累計同比下降了13個百分點。除非三、四季度信貸政策有年放松，否則未來個人按揭貸款將保持下降趨勢，投機性需求將持續(xù)萎縮。

　　四、去庫存周期：投資主導向消費主導轉化進程中的估值調整

　　市場供給與需求結構的逆轉、緊縮性信貸政策對價格上漲預期的抑制意味著在當前的情況下，房地產(chǎn)從投資屬性主導，逐步轉型到消費品屬性主導正在成為政策努力引導的目標之一，而去庫存是完成這種轉化和短周期調控的重要觀察階段。

　?。ㄒ唬┤齑嬷芷谡{整下，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢性成長機會降低

　　首先，去庫存的第一階段通常表現(xiàn)為量縮價滯，估值處于動蕩調整期。在當前環(huán)境下，去庫存是房地產(chǎn)需求向消費主導轉化的起步，而去庫存的第一階段通常表現(xiàn)為量縮價滯：在這一階段，從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界水平之前，沒有降價銷售的動力，從購房者的角度看，由于房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，只有部分自住性需求或改善性需求開始釋放。

　　在去庫存調整時期，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)巨幅波動，從新一輪調控開始，資本市場上的房地產(chǎn)板塊指數(shù)已連續(xù)大幅度下調。綜合來看，板塊較2009年的高點，累計跌幅超過50%。從估值水平來看，歷史上房地產(chǎn)板塊的動態(tài)PE一般高于上市A股平均的動態(tài)PE，折價的情況很少發(fā)生。最近的一次折價出現(xiàn)2008年的宏觀調控，使行業(yè)趨勢發(fā)生改變，從而使2008年9-10月份的最高折價高達-7.7。截至到目前，房地產(chǎn)板塊的動態(tài)PE對A股溢價已處于歷史低位。