如果去庫(kù)存與去投資過(guò)程逐步結(jié)束，那么房地產(chǎn)需求的投資主導(dǎo)向消費(fèi)品主導(dǎo)的轉(zhuǎn)化就會(huì)推進(jìn)，除非現(xiàn)出現(xiàn)極度寬松的貨幣條件。

 　　一、房地產(chǎn)過(guò)于濃厚的投資品特性夸大了房?jī)r(jià)上漲壓力

　　回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)演進(jìn)的歷程，在2005年之前，房地產(chǎn)價(jià)格與主要金融變量之間保持了微弱的相關(guān)性，表明當(dāng)時(shí)的購(gòu)房者主要是以消費(fèi)性的自主需求為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)總體平穩(wěn)。但是，從2005年之后，房地產(chǎn)的投資品特性日益顯著，直接成為房地產(chǎn)價(jià)格顯著上漲的重要推動(dòng)力。從這個(gè)意義上說(shuō)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，就是更為強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的消費(fèi)品特征，而試圖通過(guò)種種政策措施，來(lái)抑制其投資品特性。

　　從房地產(chǎn)的投資品特性角度看，其推高房?jī)r(jià)的機(jī)制有多種表現(xiàn)形式：

　　(一)城市化和土地供給的低彈性，在投資氣氛濃厚的環(huán)境下預(yù)設(shè)了地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期

　　首先，城市化意味著工業(yè)、住宅與商業(yè)用地需求的增加，這為投資氣氛濃厚條件下地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲提供了一個(gè)重要條件：截至2008年，北京和上海的城市化率分別為84.9%、88.6%，已經(jīng)打到發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，全國(guó)平均水平也有明顯的上升。這至少在三個(gè)層面增加了城市用地需求：其一是增加對(duì)工業(yè)用地的需求；其二是需要更多的住宅與商業(yè)用地；其三是加大了對(duì)城市公共用地的需求。如果短期內(nèi)難以形成大量形成土地供給，那么土地需求的激增必然產(chǎn)生地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　其次，土地的所有權(quán)壟斷決定了土地供給的低彈性，這為投資氣氛濃厚條件下地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲提供了另外一個(gè)必要條件：從近幾年的土地供應(yīng)情況看，2003年土地“招拍掛”制度改革以來(lái)，除了2007年土地供應(yīng)量有所增加外，其余各年幾乎沒(méi)有增加過(guò)。在投資氣氛濃厚的氛圍下，這里的一個(gè)相應(yīng)結(jié)果就是地價(jià)的上漲預(yù)期不斷形成并自我強(qiáng)化，并進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　?。ǘ捤傻慕鹑谡呤峭顿Y特性顯著環(huán)境下地價(jià)與房?jī)r(jià)上升的充分條件

　　歷史經(jīng)驗(yàn)表明，寬松的金融條件是資產(chǎn)價(jià)格上漲甚至產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫的適宜土壤，無(wú)論是日本80年代的房地產(chǎn)泡沫，還是今天中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)泡沫都與極其寬松的金融條件密切相關(guān)。表現(xiàn)在相關(guān)關(guān)系上，就是房地產(chǎn)價(jià)格與銷(xiāo)售額越來(lái)越多地受到貨幣供給量、銀行信貸等貨幣變量的影響。在投資渠道狹窄的環(huán)境下，房地產(chǎn)成為重要的投資品，而且是中國(guó)現(xiàn)有的所謂投資品中能夠合法擁有投資杠桿的少數(shù)幾個(gè)投資品之一。

　　根據(jù)初步的測(cè)算：2005年之前，M2每增加1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)引致房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比1.2個(gè)百分點(diǎn)的上升，M2對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的解釋度為3.76%；2005年之年，這一關(guān)系發(fā)生了較大變化，M2與房地產(chǎn)銷(xiāo)售額相關(guān)性提高了近3倍，而且解釋度也增加到48.3%?？梢?jiàn)房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性不斷加強(qiáng)，受貨幣供給量的影響也逐漸顯著，寬松的流動(dòng)性使投機(jī)成為可能。

　　二、投資主導(dǎo)的房地產(chǎn)需求特征帶來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲

　　房地產(chǎn)具有一定的投資品特性是可以理解的，但是在特定的市場(chǎng)環(huán)境下，過(guò)于濃厚的投資品特性必然使得房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)的投機(jī)氣氛，不僅容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的異常上漲，而且也給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，例如稀缺資源的無(wú)效利用、資產(chǎn)與財(cái)富保有的兩極分化、家庭收入可承受能力的惡化等。從這個(gè)角度觀察，以新國(guó)十條為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，正在試圖推動(dòng)房地產(chǎn)從投資品特性主導(dǎo)，逐步恢復(fù)到消費(fèi)品主導(dǎo)。