“卓越以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為特點(diǎn)，手里拿到的都是深圳目前地價(jià)最高、最緊俏的地塊，可以說在深圳商業(yè)地產(chǎn)區(qū)已有一定的話語權(quán)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 09年上市受挫后，卓越地產(chǎn)開始“低調(diào)”起來。而在低調(diào)的背后，卓越卻在謀劃著向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　低調(diào)轉(zhuǎn)型

　　6月26日，卓越皇崗世紀(jì)中心正式封頂，世紀(jì)中心1號(hào)樓為66層超甲級(jí)寫字樓，總高度280米，為目前深圳中心區(qū)第一高。據(jù)了解，卓越皇崗世紀(jì)中心包括卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓及皇崗商務(wù)中心，這是卓越聯(lián)合皇崗村政府聯(lián)手打造的“雙子星”項(xiàng)目，屬于卓越世紀(jì)中心當(dāng)中的兩棟寫字樓，卓越僅擁有卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)，而皇崗商務(wù)中心的產(chǎn)權(quán)則歸屬皇崗村所有。

　　據(jù)悉，卓越皇崗世紀(jì)中心采取只租不售的方式，而1號(hào)樓已進(jìn)入招租程序，租金為160~180元/平方米左右。卓越地產(chǎn)相關(guān)人士透露，目前世紀(jì)中心1號(hào)樓招租情況還不錯(cuò)，吸引了不少世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，計(jì)劃于7月底正式推出。

　　至于2009年6月推出的3、4號(hào)樓則采取出售的方式，其中3號(hào)樓已在開盤不久便銷售告罄，4號(hào)樓至今也銷售了近八成。

　　5月份，卓越世紀(jì)中心4號(hào)樓最新成交價(jià)格在4.6萬/㎡，有業(yè)內(nèi)人士表示，以目前160元/㎡的月租來計(jì)算，5年后月租翻番將達(dá)320元/㎡，年租將為3840元/㎡，而按投資公平回報(bào)率為4%計(jì)算，卓越世紀(jì)中心五年后的售價(jià)將接近10萬/㎡。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前世紀(jì)中心的租金價(jià)格適中，由于土地成本很低，為求充分的出租率，加上物業(yè)以長期出租為主，初期定價(jià)格會(huì)相對較低，但通過計(jì)算通貨膨脹及中心區(qū)未來的租賃需求，租金翻番還是合理的。

　　除卓越世紀(jì)中心，卓越·中心大道的高層住宅裙樓街鋪項(xiàng)目也擬于近期限量發(fā)售。

　　在發(fā)力商業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，卻鮮見卓越在住宅項(xiàng)目上有新動(dòng)作。卓越地產(chǎn)日前向觀點(diǎn)新媒體透露，目前卓越已沒有新的住宅項(xiàng)目推出，所有項(xiàng)目都在前期開發(fā)階段，今年還是在售項(xiàng)目的延續(xù)。此外，卓越的重心已慢慢開始轉(zhuǎn)移，以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)為主。

　　據(jù)了解，目前卓越積極參與深圳的舊城改造當(dāng)中，其中不少項(xiàng)目將建設(shè)成城市綜合體，預(yù)計(jì)將于2013年面市。

　　卓越地產(chǎn)營銷總經(jīng)理田博表示，按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，住宅的發(fā)展道路會(huì)越走越窄，而商業(yè)項(xiàng)目則能提供穩(wěn)定的資金回流，同時(shí)，現(xiàn)在土地增值稅較高，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)能減少該類型稅收的支出。

　　他續(xù)稱，現(xiàn)在卓越的項(xiàng)目主要集中在深圳、青島、上海、北京、大連、長沙、杭州等城市，截至目前土地儲(chǔ)備規(guī)模已有1600萬平方米，未來卓越還將以并購、合作的方式在該些重點(diǎn)區(qū)域取得優(yōu)質(zhì)的土地。

　　對于兩次IPO失敗的卓越而言，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，加上積極增加土儲(chǔ)，這一切似乎都在為其日后的上市做準(zhǔn)備。

　　資本故事

　　2009年第四季度，卓越再次決定“暫緩上市”，理由是發(fā)現(xiàn)“國際認(rèn)購情況并不好”。同期上市的恒大卻憑借“低價(jià)戰(zhàn)略、富豪捧場、券商看好”獲得超額認(rèn)購。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測，認(rèn)購情況不理想，除了沒有恒大的三板斧，可能與其土地儲(chǔ)備量不大有關(guān)。此前曾有業(yè)內(nèi)人士指出，香港資本市場對土地儲(chǔ)備很看重，土儲(chǔ)量大，證明該公司的發(fā)展前景比較好，反之，則難以估算該公司未來一年的盈利收益。

　　但深圳某業(yè)內(nèi)人士則否定了這一說法。他表示，土儲(chǔ)量大固然容易受到青睞，但并不是最關(guān)鍵的因素，像佳兆業(yè)上市時(shí)土儲(chǔ)量也不大。資料顯示，按可建樓面面積計(jì)算，當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)的土儲(chǔ)僅約1246萬平方米，此外已簽署框架協(xié)議土地占地面逾1000萬平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士直指，認(rèn)購不足的硬傷出現(xiàn)在卓越?jīng)]能給投資者述說一個(gè)令人動(dòng)容的“故事”。據(jù)了解，在香港上市的房企都要講“故事”，即商業(yè)模式，以此來打動(dòng)投資者。誰的 “故事”講得好，就能吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土儲(chǔ)不足的情況下，商業(yè)地產(chǎn)將是卓越的“殺手锏”。“卓越以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為特點(diǎn)，手里拿到的都是深圳目前地價(jià)最高、最緊俏的地塊，可以說在深圳商業(yè)地產(chǎn)區(qū)已有一定的話語權(quán)。”

　　近幾年，卓越也成功開發(fā)了卓越大廈、卓越時(shí)代廣場一期二期、怡景中心城等多個(gè)商務(wù)綜合體，并取得了不俗的業(yè)績。但卓越并沒有使出“殺手锏”，因此，“故事”也變得索然無味。

　　有知情人士表示，實(shí)際上卓越上市時(shí)商業(yè)地產(chǎn)并沒有占主力。深圳資深地產(chǎn)人士林曉華表示，卓越準(zhǔn)備上市時(shí)仍有幾宗地塊產(chǎn)權(quán)不清，而主打的商業(yè)地產(chǎn)面積比較小，出租回報(bào)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足條件。

　　林曉華指出，卓越目前只注重寫字樓的建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到上海商業(yè)地產(chǎn)公司如世茂股份等的商業(yè)運(yùn)營程度，僅依靠深圳稀缺的土地資源獲取比較大的土地溢價(jià)，從而得到高利潤。

　　田博則透露，今年卓越將繼續(xù)“低調(diào)”，以發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目為主：“由于宏觀調(diào)控因素，這兩年的市場都不看好，但到2012、2013年卓越會(huì)有一個(gè)爆發(fā)期，目前卓越各地項(xiàng)目都主要放在2012年結(jié)算。”

　　卓越此舉，更像是痛定思痛。林曉華分析，卓越現(xiàn)在把住宅項(xiàng)目的開發(fā)期延后，用2、3年內(nèi)主要做整個(gè)產(chǎn)品的研發(fā)，集中相當(dāng)大的精力把寫字樓的操作做熟練，使管理運(yùn)營方面做得更加成熟。“商業(yè)地產(chǎn)并不是那么簡單的，世茂也用了10年時(shí)間來做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，招商只是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)層面，要是長期搞業(yè)態(tài)、搞劃分，還需要長期的積累，目前也還有很多不成功的案例，銅鑼灣就是其中一個(gè)。”

　　有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，卓越目前已無新推住宅項(xiàng)目，加上長期專注投入運(yùn)作回本期較長的商業(yè)項(xiàng)目，資金鏈會(huì)比較吃力。但林曉華卻認(rèn)為，目前卓越的資金實(shí)力還是可以保證其未來2-3年的產(chǎn)品研發(fā)：“卓越以前在深圳灣卓越維港差不多回籠40億元的現(xiàn)金，而且，卓越世紀(jì)中心3、4號(hào)樓以賣為主，目前幾乎銷售完畢，也回籠差不多40億，手里握有的現(xiàn)金流能支撐。”