高和投資的運(yùn)作模式可以簡(jiǎn)單概括為：向山西的民間資本募集資金，投資收購(gòu)北京等一線城市商辦物業(yè)，對(duì)資產(chǎn)整合經(jīng)營(yíng)后繼而售出以獲得投資利潤(rùn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 孔藝華 離任SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)總裁之職已有半年之久，現(xiàn)在的蘇鑫，有了另外一個(gè)身份--高和投資董事長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)第一個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)為投資方向的私募基金掌門人。

　　創(chuàng)業(yè)初衷

　　在蘇鑫的描述下，高和投資的運(yùn)作模式可以簡(jiǎn)單概括為：向山西的民間資本募集資金，投資收購(gòu)北京等一線城市商辦物業(yè)，對(duì)資產(chǎn)整合經(jīng)營(yíng)后繼而售出以獲得投資利潤(rùn)。

　　一線城市、商辦物業(yè)，甚至還有山西的煤老板，蘇鑫和他的高和投資仍然帶著其SOHO中國(guó)時(shí)期的些許影子。蘇鑫坦承，其在SOHO中國(guó)11年的任職經(jīng)驗(yàn)，是影響其創(chuàng)立高和投資及擬定投資方向的一個(gè)重要因素。

　　“去年10月份我就出來(lái)創(chuàng)建這家公司，那時(shí)候我就要判斷我為什么要做基金，我將來(lái)要投的是哪個(gè)方向。”根據(jù)蘇鑫的判斷，相對(duì)于國(guó)外基金占房地產(chǎn)投資市場(chǎng)份額的60%至70%，國(guó)內(nèi)基金目前在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上的比例還很小。他作了個(gè)比喻“基金的情況有點(diǎn)像網(wǎng)上購(gòu)物--現(xiàn)在占有的份額很小，但是發(fā)展空間是巨大的。”

　　于是，“高和投資”應(yīng)運(yùn)而生，離開了SOHO中國(guó)的蘇鑫選擇了繼續(xù)留在地產(chǎn)的舞臺(tái)上。

　　資產(chǎn)精裝修

　　蘇鑫又在這盤新生意中添注了新的想法，即其最為推崇的“資產(chǎn)精裝修”概念。

　　將屬意的目標(biāo)物業(yè)收購(gòu)，然后引進(jìn)特定要求的租戶，經(jīng)過(guò)重新包裝和整合后，再連帶租約將物業(yè)出售予以安全性資本，除如此進(jìn)行一次高額度的套現(xiàn)外，蘇鑫和他的團(tuán)隊(duì)還將作為已出售物業(yè)的資產(chǎn)管理方，從而獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

　　蘇鑫的這種經(jīng)營(yíng)概念已經(jīng)與潘石屹一直稱道的商業(yè)散售模式大相徑庭，這種模式的創(chuàng)立與執(zhí)行，蘇鑫扮演著不可替代的角色。

　　對(duì)于這種新的轉(zhuǎn)變，蘇鑫顯示出了一個(gè)過(guò)來(lái)人的觀察，“我看到很多商辦物業(yè)的購(gòu)買者，他們買到商鋪并非'精裝修'的資產(chǎn)。而到現(xiàn)房出租的時(shí)候，底商也并未有太多的定位與管理，他們?yōu)榱硕唐谑找?，就大量地把好的位置隨便租借出去，降低了這些商辦物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。”

　　在蘇鑫眼中，租客才是商辦物業(yè)的價(jià)值所在，重銷售而輕管理的商業(yè)模式已經(jīng)顯得不可取。“我不要炒家”，按蘇鑫的描述，對(duì)租戶必須要設(shè)定準(zhǔn)入條件，“租戶必須是注重社區(qū)交往的，有時(shí)尚感的，有品牌的”。

　　蘇鑫的預(yù)想是，只有引入這些符合所設(shè)定條件的租戶，才能更好地使他的物業(yè)中的商業(yè)環(huán)境提升，從而更好地使物業(yè)升值。

　　安全性資本

　　而作為私募基金，也要面對(duì)基民短時(shí)間、高回報(bào)的要求，經(jīng)“資產(chǎn)精裝修”后的物業(yè)最后還是要通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售獲益。對(duì)此，蘇鑫似乎并不希望把辛苦整合包裝后的物業(yè)出售套現(xiàn)后立抽身而去。蘇鑫更希望在一次性獲得大量利潤(rùn)后再進(jìn)一步發(fā)掘項(xiàng)目的剩余價(jià)值。

　　作為這個(gè)一石二鳥計(jì)劃的核心，蘇鑫需要找到一些“安全資本”作為高和投資物業(yè)的買家。在蘇鑫的眼中，這種安全資本在北方而言多指向能源、礦業(yè)的民間資本。

　　“這類企業(yè)并不會(huì)進(jìn)行炒房，他們追求的是持有這些物業(yè)，然后通過(guò)租金取得收入，以及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的升值，他們看重的是這個(gè)資產(chǎn)能不能抵御通脹，看重的是一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。”蘇鑫向觀點(diǎn)新媒體這樣描述其對(duì)安全性資本的定義。

　　高和投資將手中的物業(yè)資產(chǎn)出售給了安全資本之后，搖身一變?cè)俪蔀檫@些商辦物業(yè)的資產(chǎn)管理者，從而獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的管理費(fèi)用。

　　長(zhǎng)期回報(bào)

　　從負(fù)責(zé)裝修的泥水匠到升格為大管家，蘇鑫巧妙地游走在“可以承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)但須有高回報(bào)”的山西資本與“可以接受低回報(bào)但須低風(fēng)險(xiǎn)”的安全資本之間。

　　每一次的游走，蘇鑫也會(huì)留下一些東西，或者可稱之為“種子”，能夠使他的高和投資固本培元的“種子”。而這些“種子”便是蘇鑫在出售的商辦物業(yè)中留下來(lái)進(jìn)行自持的部分。

　　蘇鑫并未具體闡述怎樣的部分將用作自持，只是抽象地強(qiáng)調(diào)是“特別優(yōu)質(zhì)的部分”。但他透露，在新近購(gòu)入的中莎廣場(chǎng)項(xiàng)目中，部分會(huì)留在自持。

　　不難理解其對(duì)物業(yè)進(jìn)行自持的原因?；鸬暮诵母?jìng)爭(zhēng)力是獲得私募的渠道，而高和投資不同于國(guó)外的基金操作手法，也對(duì)其自持物業(yè)造成了影響。

　　高和投資的每一次私募過(guò)程都會(huì)具體到每一個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)物色到目標(biāo)物業(yè)，擬定投資方向后，蘇鑫會(huì)將該次投資的方案送到每個(gè)戰(zhàn)略合作者手中，由他們自己決定這個(gè)項(xiàng)目投與不投，投資多少。因此，高和投資每操作一個(gè)項(xiàng)目，他的合作投資人都不盡相同。

　　這種高和投資與它的戰(zhàn)略合作者可能出現(xiàn)的頻繁接觸，就要求兩者之間時(shí)刻保持著親密的關(guān)系。

　　除去一次性賣出大部分物業(yè)以滿足基民的短期回報(bào)預(yù)期外，將富余的資金投資到優(yōu)質(zhì)物業(yè)上可令高和投資獲得更為長(zhǎng)期的資金流，也通過(guò)這些這些穩(wěn)定的資金回報(bào)，維護(hù)著高和投資與戰(zhàn)略合作者的關(guān)系，為以后再一次合作提供契機(jī)。