可真正進入結(jié)算期的項目不多，再遭遇市場寒流，土地前期開發(fā)投入亦加大，振業(yè)今年面臨的銷售壓力不少。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 經(jīng)歷了一場新政調(diào)控以后，深振業(yè)欲維持與2009年相當(dāng)?shù)臉I(yè)績水平有點難度。

　　可結(jié)算項目少

　　振業(yè)集團今年在售項目寥寥無幾，僅深圳橫崗振業(yè)城項目、巒山谷項目及惠陽振業(yè)城項目等項目。當(dāng)中，目前巒山谷一期1-6棟已完成近七成的銷售，而惠州振業(yè)城則剛面市不久，因此，有分析師預(yù)計，今年振業(yè)業(yè)績的增長很大程度上將取決于深圳振業(yè)城項目的銷售狀況。

　　據(jù)振業(yè)城相關(guān)人士介紹，目前深圳振業(yè)城主要銷售二至五期項目，推出的戶型主要以平層、復(fù)式、別墅等大戶型為主，但自414新政出臺，深圳市場成交量大幅萎縮，不少業(yè)內(nèi)人士指出，振業(yè)城項目周轉(zhuǎn)或因此而相對變緩。

　　據(jù)悉，目前振業(yè)城項目平層均價為11000元/平方米，別墅項目均價為28000～29000元/平方米，振業(yè)城相關(guān)銷售人員亦表示，深圳樓市調(diào)控細則出臺后，對振業(yè)城的銷售確實有一些影響，與去年相比略有下降，但目前依然按開盤時的98折來出售，仍未推出其它優(yōu)惠促銷活動。

　　振業(yè)集團某高層人員表示，若各項目銷售情況不如預(yù)期，整年的業(yè)績亦會受到較大的影響，屆時或?qū)⒁暻闆r對今年的銷售計劃進行調(diào)整。

　　振業(yè)集團早前披露，公司2010年經(jīng)營計劃銷售面積達20萬平方米、計劃回籠資金22億元，同比降幅分別為12.3%和3.5%。

　　長城證券早前一份研究報告指出，目前振業(yè)城二至五期及巒山谷1-6棟項目可售現(xiàn)房資源約25萬平米，惠陽振業(yè)城一期B、C組團的4.2萬平米住宅也在年內(nèi)竣工，加上星海六期尾盤0.78萬平米，總潛在結(jié)算資源約30萬平米，今年業(yè)績增長有一定的保障。

　　實際上，截至2009年底，振業(yè)預(yù)收賬款僅3.43億元，其中振業(yè)城四、五期預(yù)售了1.44萬平米，實現(xiàn)預(yù)收賬款1.55億元。而截止2010年3月底，振業(yè)預(yù)收款項余額僅為4.2億元，不少分析機構(gòu)指出，從預(yù)收賬款來看，振業(yè)今年業(yè)績保障度并不高，甚至?xí)媾R一定的業(yè)績風(fēng)險。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士亦表示，由于在目前低靡的市場環(huán)境下，振業(yè)城此類200多平方米以上的大戶型產(chǎn)品比較難賣，而惠陽振業(yè)城則剛開始銷售，銷量不會立即達到一個較高的增長點，其余深圳項目則進入尾盤清貨狀態(tài)，西安、北海等項目則仍處于前期開發(fā)當(dāng)中，實際上今年能進入結(jié)算的房地產(chǎn)項目比較少，要想維持2009年的銷售水平有一定的難度。

　　土地開發(fā)投入大

　　雖則目前振業(yè)擁有約340萬平方米的儲備建筑面積，可滿足未來五年開發(fā)之需，土地成本亦非常低廉，僅1220元/平方米，加之此前對低效資產(chǎn)的剝離，或可增厚業(yè)績，但有業(yè)內(nèi)人士指出，除深圳以外，振業(yè)在其余地區(qū)項目的售價較低，利潤率不高。

　　該名人士表示這與振業(yè)的中庸發(fā)展模式相關(guān)：“產(chǎn)品不具備綠城高附加值的開發(fā)技術(shù)水平，也沒有恒大、雅居樂的運營能力，發(fā)展會較為中庸，別墅也并不具備競爭力。”

　　此外，目前振業(yè)的土儲主要由深圳振業(yè)城、巒山谷、惠陽振業(yè)城、西安振業(yè)泊墅、長沙項目等幾個大盤組成，有分析人士表示，大部分土儲項目預(yù)計要到2012年才能進入結(jié)算期。

　　該名人士稱，盡管該些項目推出后，可豐富業(yè)績來源，降低對單一區(qū)域市場的依賴程度，但倘若這些歷史用地消化完以后，整個毛利率會下跌。

　　可真正進入結(jié)算期的項目不多，再遭遇市場寒流，土地前期開發(fā)投入亦加大，振業(yè)今年面臨的銷售壓力不少。

　　與銷售計劃有所降低相比，振業(yè)今年開發(fā)計劃投入有較大幅度增加。計劃施工面積約為182萬平方米，計劃竣工約44萬平方米，同比增幅分別為56.9%和56.4%；在建項目與新開工項目計劃投資約19億元，計劃出租率為95%。

　　中銀國際此前指出，由于振業(yè)2010年計劃開工速度加快，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有望提高。

　　深圳資深地產(chǎn)人士林曉華則認(rèn)為：“新政落地后，深圳整體銷售量下降近70%，全國總銷售量也下降近50%，按該比例計算，原來22億元的銷售計劃，今年可能只能回款12億，如果成本投入超過10億元，那么今年可能就會面臨虧損，負(fù)債率或還會進一步攀升。”