“我們認(rèn)為太好的市場(chǎng)不一定是我們的福音，有好有壞才顯得出企業(yè)的各種能力。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 4月12日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布了2009年上市后的第一份年報(bào)。年報(bào)顯示，去年龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額同比增加154.2%至113.7億元，所交付的物業(yè)總建筑面積134萬(wàn)平方米；股東應(yīng)占溢利急升566.2%至22.1億元，扣除投資物業(yè)重估增值后的核心利潤(rùn)16.1億元，同比增長(zhǎng)543.5%，較公司首次公開發(fā)行招股書所載的相關(guān)預(yù)測(cè)高出11.3%。

　　龍湖宣布，得利于平均售價(jià)由4938元/平方米升至9400元/平方米，綜合毛利率由2008年的25.8%上升至2009年的29.3%。

　　五城市多盤運(yùn)作

　　截至2009年12月31日，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額同比增加79.8%至183.6億元，合同銷售面積188.3萬(wàn)平方米，銷售金額和面積同比大幅增長(zhǎng)，為該公司歷年銷售業(yè)績(jī)的新高。

　　業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2009年凈利潤(rùn)率由2008年的6.9%增至16.1%，對(duì)于凈利潤(rùn)率增加，龍湖方面解釋是由于平均售價(jià)上升使毛利率升至29.3%，加上有效的費(fèi)用控制以及共同控制實(shí)體的貢獻(xiàn)增加115.1%所致。

　　“2009年受益于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的反轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)和增長(zhǎng)，公司的合同銷售金額有大幅躍升。除在重慶、成都持續(xù)領(lǐng)先之外，我們更感到滿意的是，數(shù)年前公司在重點(diǎn)城市布局的項(xiàng)目，如北京滟瀾山、香醍漫步等在2009年進(jìn)入收獲期，支持公司的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)。”龍湖方面如是稱。

　　“2009年是龍湖首輪全國(guó)化布局的5個(gè)城市全面進(jìn)入多盤運(yùn)作的第一年，在北京及上海公司業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，來(lái)自東部市場(chǎng)的合同銷售金額貢獻(xiàn)已占到集團(tuán)的46.5%。”龍湖表示：“2009年公司的銷售額來(lái)自北京、成都、重慶、上海及西安五個(gè)城市，而2008年則只有三個(gè)城市。來(lái)自上海及西安兩個(gè)新城市的合同銷售額占總金額的17.9%；另一方面，三個(gè)現(xiàn)有市場(chǎng)的合同銷售額則平均同比增加56.0%。”

　　在北京及重慶，龍湖錄得最大的銷售成績(jī)，合同銷售金額分別突破60億元和55億元，而成都公司合同銷售金額首次突破30億元；緊隨其后的上海、西安公司合同銷售金額合計(jì)超過(guò)30億元，同比增幅逾2倍。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)及西部地區(qū)的合同銷售額分別占總銷售額的33.2%、13.2%及53.6%。

　　龍湖在年報(bào)內(nèi)表示：“2009年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的收益為110.3億元，較前年增加161.6%，占總收益的97.0%。公司來(lái)自沿海地區(qū)的收益占總物業(yè)發(fā)展收益的比重首次達(dá)到46.1%，而過(guò)往的收益全部來(lái)自西部地區(qū)，我們預(yù)計(jì)沿海地區(qū)未來(lái)兩年的收益貢獻(xiàn)將會(huì)突破50%。”

　　據(jù)介紹，2009年龍湖物業(yè)的租金收入總額為1.98億元，較去年增加24.7%，租金收入主要來(lái)自重慶4個(gè)商場(chǎng)，租金收入的毛利率由前年的72.5%增至2009年的78.3%。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年，龍湖交付的物業(yè)總建筑面積為134萬(wàn)平方米，其中167，251平方米來(lái)自一間共同控制實(shí)體。2009年的平均凈售價(jià)為9400元/平方米，而前年則為4938元/平方米。隨著平均售價(jià)上升，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率由2008年的24.7%增至2009年的28.6%。

　　“2009年，共同控制實(shí)體的貢獻(xiàn)主要來(lái)自公司擁有49.6%權(quán)益的重慶江與城項(xiàng)目。該項(xiàng)目所交付的物業(yè)面積為167，251平方米，平均售價(jià)為6868元/每平方米，而2008年的交付總建筑面積及平均售價(jià)則分別為111960平方米及6050元。”龍湖還預(yù)測(cè)，隨著年內(nèi)江與城項(xiàng)目新一期交付及擁有45.7%權(quán)益的上海滟瀾山項(xiàng)目竣工，共同控制實(shí)體在2010年的貢獻(xiàn)將進(jìn)一步增加。

　　龍湖還透露稱，集團(tuán)另一重要策略為逐步增加收租物業(yè)的持有量，特別是購(gòu)物中心。“目前共持有4個(gè)購(gòu)物中心，均位于重慶市，總面積約33.2萬(wàn)平方米，2009年總租金收入1.98億元，較前年增長(zhǎng)24.7%。租金收入增加主要是得利于集團(tuán)去年對(duì)重慶北城天街項(xiàng)目中的2萬(wàn)平方米重新裝修并出租，從而大幅提升租金水平。”

　　在財(cái)政方面，龍湖的資金比較充足，截止2009年12月31日，手持現(xiàn)金及銀行結(jié)存為73億元，凈負(fù)債對(duì)股本比率為20.3%。