今年建業(yè)的開工應(yīng)該是在200萬平米，大大超過了去年的水平。另外拿地的速度也會加快，預(yù)期今年土地儲備的凈增額應(yīng)該在350萬平方米左右。

　　觀點網(wǎng) 鄧敏華 3月29日，河南省龍頭地產(chǎn)企業(yè)建業(yè)地產(chǎn)在香港舉行業(yè)績發(fā)布會，建業(yè)地產(chǎn)行政總裁兼執(zhí)行董事王天也、董事會辦公室副總經(jīng)理郭衛(wèi)強、財務(wù)總監(jiān)鄧文祖等高層出席了業(yè)績會，并分別針對建業(yè)在今年的經(jīng)營計劃，以及資金安排等問題做出了解釋。

　　2009年，建業(yè)地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利4.05億元，較08年同期的6.53億元出現(xiàn)小幅下跌，期內(nèi)營業(yè)額下降15%至27.4億元。但王天也表示，這是由于銷售面積及平均售價分別下跌8.4%及3.2%所致。今年，將是建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的一年，預(yù)計建業(yè)今年將實現(xiàn)54億元的銷售目標。

　　以下是本次業(yè)績會的問答實錄：

　　Q：去年建業(yè)的銷售金額大概有多少將在今年入帳？去年河南的市場去年比其他的城市恢復(fù)得更慢一點，從今年前兩月的銷售情況來看，建業(yè)預(yù)計今年的河南市場將會怎樣？

　　王天也：由于河南市場比全國的市場要滯后一些，我們確實有一部分項目向后推遲，這樣也導(dǎo)致了在去年年底交付的項目就會延遲到今年入賬，大概有十幾個億，30多萬平方的面積。

　　今年我們1、2月份的合約銷售金額大概有2.6億元，去年才1個億多一點。如果按照1、2月比較，今年頭兩個月銷售是去年的1.5倍，面積大概是去年的1.2倍。

　　到2月底我們已經(jīng)鎖定了全年大概35%以上的水平?？傮w應(yīng)該說好的，通過今年年初的銷售，以及通過我們擴大了今年的開發(fā)量，我們對于今年的銷售目標非常有信心。

　　河南省房價的均價，商品房的價格是2660元，還不到一線市場樓面價的一個零頭，是一個非常健康的市場。所以從我們作為二、三線市場的開發(fā)商，越在政策打壓房價時候，我們是越感覺到我們是越有機會。

　　Q：近期國資委要求78家央企推出房地產(chǎn)，您認為這個政策對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？是否認為以后建業(yè)拿地將更加方便？在信貸收緊的背景下，建業(yè)今年在融資方面有什么計劃，會從哪些方面進行融資？

　　王天也：中央采取這樣的一個措施，應(yīng)該是有助于房地產(chǎn)市場的一個良性發(fā)展，所有的大量的央企都涌入房地產(chǎn)，利用他們的資金，有可能會造成土地價格和房價偏高。

　　我們可以把現(xiàn)在的市場和兩年前的那一次緊縮相比較。在07年的時候，曾經(jīng)有一段時間房地產(chǎn)貸款是停止的，建業(yè)幾乎在接近停止的市場環(huán)境下，依然可以得到比較充分的銀行融資，我們的市場以及財務(wù)狀態(tài)符合銀行的貸款條件，銀行就會貸款給我們。而且我們目前一直是處在河南房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位，銀行愿意把資金貸放給優(yōu)秀的企業(yè)。而且河南的房地產(chǎn)總體是一個健康發(fā)展的市場?，F(xiàn)在我們也看到有一些一線城市的開發(fā)商已經(jīng)向二線城市轉(zhuǎn)移這一個趨勢。

　　Q：2010年公司的開工面積是多少？在這個基礎(chǔ)上公司的拿地計劃是怎么樣的？公司今年平均銷售價格是否會增加？毛利率是否也有改善的空間？您前面也提到，很多一線的發(fā)展商都到二、三線城市去發(fā)展了，建業(yè)在河南已經(jīng)發(fā)展很多年，更多的主流發(fā)展商進入二、三線城市之后有可能會推高當?shù)氐牡貎r，對你們是否會產(chǎn)生影響？

　　王天也：一線的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸偏向二線市場，不僅僅是河南，實際上所有的中西部城市都會有這樣的一個感覺，有些開發(fā)商在一線拿不到地了，動輒幾十個億的資金，有多少開發(fā)商具有這樣的資金，所以他們要向金額相對小，地價比較低的市場投入。

　　今年建業(yè)的開工應(yīng)該是在200萬平米，大大超過了去年的水平。另外拿地的速度也會加快，預(yù)期今年土地儲備的凈增額應(yīng)該在350萬平方米左右。

　　去年我們土地儲備均價大概550塊人民幣左右，今年每平方米入帳的價格，應(yīng)該是有機會達到15%以上的增幅，超過去年我們?nèi)霂さ木鶅r。

　　鄧文祖：2010年，我們收賬估計會在4800-5000塊人民幣，這是扣除了營業(yè)稅以后。毛利率方面，由于在2010年的銷售額構(gòu)成里面，除鄭州以外，大部分由河南省其他城市構(gòu)成，這些城市的毛利率還是會比較低。毛利大概在30%左右。我們估計毛利在2011年上升。因為在10年我們會在鄭州加大拿地的力度。

　　Q：去年建業(yè)總的貸款增長幅度，其中銀行的貸款大概增長一倍，可轉(zhuǎn)換的債券大概增長1.7倍，這跟你們的業(yè)績是否相背？另外一個，建業(yè)今年的銷售目標大概是54個億，其他的支出大概有70個億，今年建業(yè)是否會出現(xiàn)負現(xiàn)金流的現(xiàn)象？

　　鄧文祖：貸款上升主要是兩個原因，第一個是我們的開發(fā)貸款，因為我們在建的面積大概120萬平米左右，另外我們在去年8月份的時候就發(fā)了一個可轉(zhuǎn)債，大概是7.65億港幣，所以一我們這塊會上升。國內(nèi)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商可以拿到的貸款只有項目貸款，而我們募集的資金，比如說今年我們會用來付在鄭州購買的一部分土地款。而貸款金額上升反映在我們的業(yè)績表上，要滯后6到10個月?，F(xiàn)金流方面，我們是一個負的現(xiàn)金流的預(yù)算，去年我們拿土地只付了11個億，但是今年我們拿土地會25個億的預(yù)算。

　　王天也：現(xiàn)金流為負，我們是有意識的，今年是建業(yè)創(chuàng)造的一年。前年到去年年初的時候，整個外圍環(huán)境還處在一個金融風暴的環(huán)境，企業(yè)保持一個高的流動性是應(yīng)該的，從去年到今年年初來看，我們會加大拿地的投入，有意識的把我們的現(xiàn)金降一點。一般而言，比較健康的凈負債控制在50%以下，而我們現(xiàn)在只是在11%。但是我們希望能夠適當?shù)厥刮覀兊默F(xiàn)金水平降下來。這樣的結(jié)果是在健康的水平內(nèi)，增加我們的凈負債。

　　Q：有沒有預(yù)算今年的凈負債？

　　王天也：今年可能會在40%-50%，這是一個估算，打算拿地拿25個億來拿地。包括有一部分拿到地還沒有付款，大約6億元。

　　Q：今年有10億元的債券要還，加起來還是很大。

　　王天也：有回款還有借款。實際上房地產(chǎn)企業(yè)每年都有大量的回款，也有大量的貸款，通常我們講的回款都是項目回款，我們今年又有很多新的項目入市，這些項目入市以后符合了銀行的貸款條件，銀行自然會允許貸款的。我們預(yù)期與銀行信貸的互動還是增加的。