方興會通過各種方式增加我們的土地資源，在一、二、三線城市都會有，但是二、三線城市的比重會增加得比較快，不過目前尚未有新增加具體的項目

　　觀點網 陳小麗 3月25日，方興地產公布了09年全年業(yè)績并于香港召開業(yè)績發(fā)布會，出席本次業(yè)績發(fā)布會的包括方興地產董事會主席羅東江，公司執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官何操，執(zhí)行董事兼首席財務官江南，執(zhí)行董事兼副總裁賀斌吾，以及公司投資者關系總監(jiān)鄭秋平。

　　方興地產拿下廣渠門15號地王之后的第一份年度財務報表備受市場的關注。2009年，方興地產實現(xiàn)純利11.74億元，實現(xiàn)總收入63.21億，較去年同期分別增長了30%和62%。羅東江表示，2010年，相信政府仍將繼續(xù)保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，將帶動一線城市的寫字樓及酒店市場的恢復，同時2010年世博會更將成為寫字樓租賃及酒店經營行業(yè)整體復蘇的加速器，方興地產擁有多個高端商業(yè)地產及高檔酒店，必將受益其中。

　　業(yè)績發(fā)布會上，方興地產投資者關系總監(jiān)鄭秋平首先對方興地產的業(yè)績做簡單介紹，隨后媒體開始向方興地產就廣渠門地王項目規(guī)劃、78家央企退市、中遠出售遠洋地產股份等敏感事宜向方興地產高層提問，羅東江、江南、賀斌吾等人均根據問題分別予以作答。

　　以下是業(yè)績發(fā)布會上方興地產高層的問答實錄。

　　Q：方興2009年業(yè)績您是否滿意？您認為公告數(shù)字中有哪些亮點？

　　鄭秋平：09年我們的收入是63億港幣，較08年增長62%，在毛利潤方面是33億，較08年增長50%，股東應占利潤為11.75億，較08年上升30%，如果扣除了投資物業(yè)同步的收益，我們也有10.5億利潤，比08年增長27%的增長，也是一個比較好的業(yè)績。物業(yè)開發(fā)有35億港幣入帳收入，物業(yè)租賃方面有8億多的收入，這是一個比較大的數(shù)目，酒店方面15億的收入，比起08年也有增長。

　　我們毛利潤是46%，比起很多板塊里面的住宅開發(fā)商的毛利潤都高很多。毛利率跟08年相比有點下降，原因是產品不一樣，而物業(yè)租賃方面的利潤也比較高，有40%的增長，酒店也有48%的增長，總的來說有52%的增長，最重要的是我們在2010年、2012年、2013年有新的辦公樓竣工，預計2013年我們總的出租面積達到52.4萬多平方米。

　　現(xiàn)在政策方面，有6家國企可以做酒店，我們是六家中的其中的一家，方興屬于中化集團也是16家國企可以做房地產的公司之一。所以我們屬于比較特別和比較有優(yōu)勢的公司。

　　我們的土地儲備主要是在大城市市中心，可以產生的收入都是比較高的。其中主要在北京，在上海有一些比較大型的綜合體項目，持有這種辦公樓可以保持我們租金總的收入有優(yōu)勢，在將來發(fā)展我們的綜合體的時候，也可以把握一些優(yōu)質的辦公樓，保持將來的租金還是有上漲的趨勢。今年項目入帳的主要是上海國際客運中心項目，這個項目我們在09年我們入帳是33億，2010年還有幾棟樓也可以入帳。而該項目旁邊的國際航運服務中心主要在2012年可以竣工入帳，所以對公司來說是一個比較好的貢獻。

　　我們還有北京的廣渠門15號項目，該項目屬于北京市中心一個很大的項目，有住宅，也有部分商業(yè)，這個項目預計在2012年以后可以竣工入帳，因此公司在2012年入帳方面收益肯定也會有大幅度的增長。

　　Q：廣渠路15號地項目修改規(guī)劃申請未獲通過，這對項目的進展有多大影響，截止目前該項目進展到哪個階段？

　　賀斌吾：關于15號地規(guī)劃的事情，是有兩個層面的。一個層面規(guī)劃的調整和我們自己對這塊地的開發(fā)都是同步在進行。當時申請時調規(guī)劃，那只是我們在容積率，總規(guī)模都不變的情況下，能夠增加這塊地的配套跟城市功能的考慮，對于方興地產開發(fā)的計劃以及收入等各個方面都沒有影響。到目前為止所有的報批、設計，報上的過程一切都是正常在進行。按照原計劃，應該項目開發(fā)的進度以及收入的水平都不會受到什么影響，預計到2012年形成銷售。

　　Q：日前國資委要求78家央企將退出房地產業(yè)務，您認為這將會對房地產市場產生多大影響？

　　羅東江：這個調整是國資委一個既定的政策，并不是最近剛剛才推出來的政策。因為做強主業(yè)、規(guī)定主業(yè)，是個既定的方針，每個企業(yè)也確實需要他的主業(yè)，沒有主業(yè)，什么賺錢做什么，最后是什么都做不好。我們作為企業(yè)，完全贊成國資委這個要求。至于78家央企退出，對他們會有什么影響，我們作為兄弟企業(yè)不便指評。就像剛才介紹的情況一樣，中化公司，方興公司，不論是講16家，還是講所謂酒店的6家，都擁有這方面主業(yè)的資格，所以我們相信這樣對于增強我們的信心是有好處的。

　　Q：方興和遠洋的主要股東之一是中化集團，中遠國際可能出售持有遠洋的股權，方興有沒有興趣去接盤？

　　羅東江：三天之前我們已經離開了遠洋董事會，因此對于遠洋，中遠國際他們的一些事情已經不便自評了。首先還是講我在遠洋地產工作過8年，擔任過6年的董事長，2年的副董事長，我和同事們有很好的合作，而且我一直認為他們是很好的公司。從我們整個行業(yè)的規(guī)矩，上市公司的有關規(guī)則，中化公司在很早以前就已經確定了逐步的退出遠洋，到現(xiàn)在中化只持有遠洋3.04%的股權，所以已經是一個小股東。而關于中遠國際，我就不方便去說還會不會在遠洋上做什么，目前沒有什么成熟的考慮和安排，所以在這方面，市場的變化是今后的事情。

　　Q：據我們了解，上海國際航運服務中心項目還有一半股權在母公司手中，方興是否有計劃把另外一半股權買回來？

　　賀斌吾：由于前面的國際客運中心做得非常成功，所以國際航運服務中心后面進展非常順利。本身現(xiàn)在有一部分的股份是在母公司的手里面，我們正在抓緊進行。在國內有些東西要變更，需要政府有關部門走程序，但是這不影響該項目順利開展，特別是現(xiàn)在世博會馬上就要到了，我們爭取能夠在世博會之前，能夠把一些影響市容的項目完成，不管怎么樣，還是按照原來的時間表，在2013年年初的時候順利地完成。

　　Q：上海世博會在5月份開始，你們估計公司在酒店方面的出租、租金、出租率到時候會不會有一個很大的改善？

　　賀斌吾：世博會跟北京奧運會有所不同，首先一個是時間的長短不同，第二個可能是規(guī)模，人次也不同。對于上海世博會舉辦期間我們在上海的酒店，肯定會在現(xiàn)在回暖的基礎上會有很大的影響，現(xiàn)在確實也是很難估量，但是需求這是一定的，因為這個時間比較長，到上海去參觀世博會的人會比較多。我們不會借世博會舉辦的情況，把期望值提高，或者再去怎么炒作，還是一種正常的經營，正常的形態(tài)。但是由于世博會舉辦時間長，需求的影響，上海的酒店會表現(xiàn)得更好。

　　Q：公司在物業(yè)租賃和酒店經營方面占的比重很大，將來會不會繼續(xù)加強這兩方面的業(yè)務，物業(yè)開發(fā)方面是否可能就越來越少呢？

　　賀斌吾：在這兩個市場的開發(fā)，我們會隨著當?shù)亟洕l(fā)展的速度以及設施的改善會加快節(jié)奏。從目前的情況看，這些條件都具備了，我們會按照計劃進行。

　　從總體規(guī)模和現(xiàn)在的定位上看，雖然酒店的房間數(shù)，還有商業(yè)地產這一塊看得比較大，但是隨著方興的發(fā)展和規(guī)模的擴大，持有的這一部分數(shù)量還會增加。

　　今后我們開發(fā)物業(yè)，開發(fā)的部分，隨著規(guī)模的擴大，會從現(xiàn)在的一半，增加到2/3，就是在總規(guī)模擴大的基礎上開發(fā)物業(yè)增加到目前的，由比例增加到2/3。

　　Q：剛才你們說未來要增加開發(fā)物業(yè)，比方說明年以后，每年收購的金額，或者銷售的面積大概是多少？

　　江南：公司今后的戰(zhàn)略是在增加我們的持有物業(yè)，目前來說我們持有部分的收入大概是每年已經能達到30億，包括酒店，加上寫字樓。

　　09年開發(fā)銷售收入，即賣的物業(yè)部分已經占到56%。今后希望開發(fā)的銷售部分能夠占到我們總收入的2/3，也就是65%這樣的水平。打比方說，如果繼續(xù)保持這樣的持有物業(yè)，每年收益是30億的話，這樣應該開發(fā)物業(yè)要達到60億，如果推斷開發(fā)持有物業(yè)的收入還要繼續(xù)增長，那銷售物業(yè)的那一部分的銷售收入還要繼續(xù)擴大規(guī)模。

　　寫字樓這一塊，我們今年的租賃會有一些，特別是中化大廈和金貿大廈，可以說在上?；蛘弑本┦亲詈玫奈飿I(yè)之一。中化大廈在一年內，大概有55%左右的檔期，但是這里面有大量的是我們管理公司的，金貿大廈這邊有44%的是一年內檔期，我們認為絕大部分應該是可以能夠續(xù)簽下來的。

　　總的來說，我們的物業(yè)因為地理位置極佳，我們有信心今年繼續(xù)保持一個很好的出租率，以及很好的價格水平。

　　Q：方興2010年的土地儲備擴展策略如何？

　　賀斌吾：今后總的態(tài)勢我們都會增加土地儲備，除了現(xiàn)有的土儲加快開發(fā)，加快資產周轉以外，我們還會通過各種方式增加我們的土地資源，在一、二、三線城市都會有，但是二、三線城市的比重會增加得比較快，不過目前尚未有新增加具體的項目。

　　Q：現(xiàn)在海南因有國際旅游島的概念成為一片熱土，公司在海南也有酒店，接下來是否會在海南去做一些住宅的計劃，或者增加土地儲備？

　　賀斌吾：目前我們在海南有兩家酒店，在市場上的表現(xiàn)也非常好，但是從我們現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位，對于單一酒店的開發(fā)，從現(xiàn)在的戰(zhàn)略曲線上來要放慢，主要是增加一些開發(fā)性的物業(yè)。因此就資源的角度來講，海南有機會我們不會放棄的。對于趕世博會建住宅，有合適的，我們也會做，但目前沒有具體的計劃。

　　Q：對于開征地產物業(yè)稅的熱點話題，公司怎么看？

　　江南：房產稅大家都很關心，國內也在探討這個問題，具體最后是什么樣的措施，我們現(xiàn)在還沒有最后的方案出來，房產稅有可能會從商業(yè)地產方面首先實施，因為沒有出來，我們也不好評價。但是我想說的一點是，實際上目前中國的商業(yè)地產，已經在收一種類似于物業(yè)稅的東西，就叫房產稅，我個人的理解如果開通物業(yè)稅，不應該對一個東西征收兩份同樣性質的稅。