經歷了多次的起伏之后，市場越來越意識到：在總理的高瞻遠矚和總經理的靈活盈利之間，實際上是要尋求一個政府承擔的職責，與房地產商所承擔的企業(yè)職責之間的關系，理想的狀況，應當是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

　　觀點網："兩會"期間，因為經歷了2009年房地產市場的戲劇性價格波動，關于房地產的提案據說顯著居于關注焦點的首位，政府相關部門也積極采取了不少應對與調整的措施，也產生了不少積極的效果。但是，引人注目的是，"兩會"剛剛結束，北京又爆出新的地王。以至于有討論者詼諧地說：究竟在房地產市場與房地產價格上，是應當聽"總理"的，還是應當聽房地產公司的這些"總經理"的？

　　其實，這種區(qū)分不無道理。環(huán)顧全球，重點環(huán)顧一下亞洲主要的城市，對高房價的指責同樣流行，如何解決中低收入階層的住房，同樣成為艱巨的挑戰(zhàn)。

　　中國的房地產市場演進的歷史，首先是在反思高度計劃化的房地產制度無法滿足快速增長的房地產需求的基礎上，房地產市場噴薄而出，但是在具體的選擇路徑上，似乎一邊倒將所有的需求都推向市場；而隨著房價的攀高，決策者和居民開始意識到，并不是所有的房地產需求都可以通過商品房市場滿足的，有相當比例的中低收入階層的房地產需求，應當由政府來提供。在這一點上，中國香港、新加坡等都已經有了多元化的探索。

　　經歷了多次的起伏之后，市場越來越意識到：在總理的高瞻遠矚和總經理的靈活盈利之間，實際上是要尋求一個政府承擔的職責，與房地產商所承擔的企業(yè)職責之間的關系，理想的狀況，應當是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

　　一、城市化并不必然代表高房價

　　城市化是經濟發(fā)展所帶來的必然現(xiàn)象。經過改革開放以來30多年的發(fā)展，中國的城市化進程明顯加快，目前城市化率已達到45%左右。今年的兩會報告提出走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展，這表明進一步推進城市化是中國未來一段時間的政策關注重點。

　　但是，近年來伴隨城市化進程的一個突出現(xiàn)象是城市房價的高速增長，尤其是房價的上漲速度遠遠超過了居民收入增加速度。按照國際公認的標準，房價收入比在4-6倍之間比較合理，也就是說，一個家庭4-6年的可支配收入可買一套房。但目前，我大城市的房價收入比大都在10倍以上，北京、上海等地甚至超過20-30倍，部分城市市中心的房價甚至已遠遠超出發(fā)達國家水平。從絕對價格上講，雖然中國大城市平均房價要比東京、香港、新加坡等地為低，但這些城市的人均收入是我們的數(shù)倍甚至幾十倍，以房價收入比的角度來衡量，在部分一線城市，中國的房價已經明顯過高。

　　對中國來說，城市化的實質是一個以提高居民的生活水平為中心、從傳統(tǒng)農業(yè)社會向現(xiàn)代文明社會發(fā)展的系統(tǒng)轉化過程。無論是經濟的發(fā)展還是城市化的進程，其目的不僅是規(guī)模的增長，更重要的是以提高人民福利和生活水平為目標，讓廣大人民分享到經濟發(fā)展的成果。畢竟，中國還處于城市化進程的初期，高房價給普通居民造成了極大的壓力，如果任其發(fā)展，不僅會影響經濟發(fā)展的質量，而且會降低居民的福利水平，給城市化的持續(xù)健康發(fā)展帶來負面影響。

　　二、冷靜看待高房價背后的多種因素

　　可以說，城市的高房價是中國特定市場環(huán)境和發(fā)展制度下的產物，有著多重、復雜的原因：

　　一是房地產本身的投資屬性。房地產除了其基本的居住屬性外，另外一個主要的功能就是其投資屬性。由于中國金融市場不發(fā)達，居民的投資渠道十分稀少，最活躍的股票市場的資金吸納能力也比較有限，而股市的劇烈波動也使不少投資者對其避而遠之。90年代住房改革以來，房地產的投資屬性逐步顯現(xiàn)，而房地產按揭貸款的推行事實上使房地產投資成為杠桿投資。加上近年來一些居民和私營企業(yè)積累了大量的財富，這些財富必然需要尋找投資渠道。

　　二是金融危機后大量流動性的投放。為應對國際金融危機，自2008年11月份以來，中國政府采取了一系列政策來刺激經濟和房地產市場復蘇，如擴大信貸投放、實行房貸優(yōu)惠利率、降低房貸首付比例等等。僅2009年一年的信貸投放就達9.59萬億，高速信貸投放一方面使中國經濟成功抵御了國際金融危機的沖擊，率先實現(xiàn)經濟復蘇；另一方面也制造了大量的流動性，一些銀行貸款通過種種渠道進入房地產市場，加上受金融危機影響從實體經濟中游離出來的資金，過多的流動性轉移到房地產市場。這種現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在中國，東亞地區(qū)主要城市房地產價格的上漲，也主要歸因于金融危機后低息環(huán)境下的流動性過剩。

　　三是中國的普通居民、特別是中低收入階層的住房保障制度不完善。在成熟市場，房地產往往都劃分為保障性住房和商品房兩個市場。前者主要由政府出資，以低廉的價格為普通居民解決基本居住問題；后者實行完全的市場化，用于中高收入階層的購買和投資。例如，中國香港政府為解決基本居住問題，在20世紀70年代后大力發(fā)展公屋制度，通過推行"居者有其屋計劃"、"夾心階層住屋計劃"、"租者置其屋計劃"等規(guī)劃，用了近30年的時間基本解決了居民的居住問題。目前，有約47.1%的香港居民居住在政府提供的公屋里（其中租住29.1%，低價出售18.1%），家庭數(shù)目和房屋數(shù)量也基本達到1：1。而新加坡居住在政府提供"組屋"的人口約占總人口的85％，東京的"公營住宅"住戶也占總人口的40%以上。由于中國經濟適用房和廉租房制度起步較晚，發(fā)展緩慢，難以滿足中低收入階層的住房需要。由此在中國房地產市場上，形成了巨大的以基本居住為主體的剛性需求缺口，并且被重重原因推到高房價的市場上，這是導致中國房地產價格居高不下的一個重要原因。

　　三、市場依然是最為有效的化解方式

　　一是要大力發(fā)展基本住房保障制度。高房價不僅給中國城市居民帶來了巨大的生活壓力，也給經濟的健康發(fā)展帶來各種隱患，影響內需的增長，增大金融風險，從長期來看也會影響中國的城市化進程。從國外發(fā)展經驗來看，最重要的是把基本保障性住房市場和高檔、投資性住房兩個市場區(qū)分開來，加大基本的保障性住房投入，以實現(xiàn)住房的居住和投資兩個屬性。事實上，解決基本居住問題應主要通過政府補貼提供廉價房，而不是對整個房地產市場的調控來實現(xiàn)。目前中國的經濟適用房和廉租房供應遠遠不能滿足中低收入居民的住房需求，要通過低價或免費供給土地、加大財政投入、調整中央與地方的分稅安排等多種措施來發(fā)展這一市場，解決城市居民的基本居住問題。

　　二是從不同城市的調研看，基本保障性住房要體現(xiàn)在"面積小"、而不是"品質差"上。國內發(fā)展保障性住房的一個誤區(qū)是一般位置較為偏遠，品質較差，生活配套設置更不完善。但是，保障性住房根本解決的是基本居住問題，這并不代表較差的質量。以香港為例，公屋售（租）雖然比市場價格低出數(shù)倍，而且面積十分狹小，但無論是建筑質量、配套設施、交通便利條件等都極為優(yōu)越，既解決了基本居住問題，又從一定程度上實現(xiàn)了人們的尊嚴。

　　三是對高檔和投資性房產市場，既要容忍其較高的價格，也要通過各種政策手段防范市場風險。一方面要通過土地供應、信貸政策、稅收政策等多種行政和經濟手段來引導市場預期，減少投資的盲目性；另一方面，要加強市場監(jiān)管，完善土地和房地產交易制度，打擊市場操縱行為。同時要完善統(tǒng)計制度，增加市場的透明度，降低市場參與者之間的信息不對稱。