未來10年中，花樣年會(huì)保持開發(fā)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，70%以上會(huì)的土儲(chǔ)集中在房產(chǎn)開發(fā)這一塊。另外可能10%~30%會(huì)用于不斷提升我們?cè)诰频旯芾怼?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月22日，花樣年控股公布了09年全年業(yè)績(jī)并召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，花樣年集團(tuán)總裁潘軍、花樣年集團(tuán)執(zhí)行董事馮輝明、花樣年集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官陳思翰等管理層人員出席了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，并就媒體的提問給予了回答。

　　作為花樣年上市后的第一份年度報(bào)表，2009年花樣年實(shí)現(xiàn)了合同銷售金額37.47億元，合同銷售面積43.31萬，分別同比增長(zhǎng)248%及266%。潘軍表示，在中國(guó)相對(duì)寬松的政策環(huán)境下，仍看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的發(fā)展前景，并預(yù)計(jì)今年花樣年的銷售價(jià)格將有大幅度的提升。

　　以下為花樣年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)答問實(shí)錄：

　　“銷售均價(jià)一直在往上漲”

　　Q：花樣年曾提到，今年可銷售面積的目標(biāo)為113萬平方米，而去年已銷售面積是43.3萬平方米，那么今年的銷售目標(biāo)將如何表現(xiàn)？

　　潘軍：113萬平方米的銷售面積目標(biāo)已加上今年的新開工量。09年所銷售面積43.3萬平方米已占09年總推出量銷售率否的65%，我們相信這個(gè)水平是比較穩(wěn)健的。如果今年的目標(biāo)能保持去年同期的穩(wěn)健水平，我相信該目標(biāo)將是一個(gè)比較理想的業(yè)績(jī)。

　　Q：花樣年預(yù)計(jì)今年竣工面積為60萬平方米，請(qǐng)問已預(yù)售面積、涉及金額各多少？

　　陳思翰：2009年總結(jié)預(yù)售面積有43.3萬平米，其中1/3左右已在09年簽售。所以60萬平方米得竣工面積中，約有1/3的土地已賣出，鎖定銷售金額29個(gè)億。

　　Q：未來可能花樣年的項(xiàng)目是否以高檔產(chǎn)品為主？

　　潘軍：項(xiàng)目仍以中高端為主，在部分現(xiàn)金流較快的城市核心區(qū)，可能也仍是以高端項(xiàng)目為主。而二三線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)一線來講比較便宜，當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)可能僅3000元/平方米左右，均價(jià)到達(dá)5000~6000元/平方米已是當(dāng)?shù)氐母叨俗≌恕Ｒ虼?，?xiàng)目產(chǎn)品的定位仍由項(xiàng)目所在區(qū)域決定。

　　Q：09年國(guó)內(nèi)樓市變化相當(dāng)大，但花樣年的銷售樓面均價(jià)則基本持平，今年花樣年是否有意向適當(dāng)調(diào)高房?jī)r(jià)？

　　馮輝明：09年國(guó)內(nèi)商品房的銷售額及樓價(jià)確實(shí)均有快速增長(zhǎng)，而花樣年銷售均價(jià)持平，主要由于目前的銷售結(jié)構(gòu)。除了城市綜合體、精品高檔住宅以外，花樣年還有一些與政府合作的項(xiàng)目，幾乎是歷史土儲(chǔ)所帶來的項(xiàng)目，因此價(jià)格會(huì)相對(duì)較低，但對(duì)總體的銷售均價(jià)影響不大。

　　實(shí)際上，從2008年以來單個(gè)項(xiàng)目來看，花樣年的均價(jià)均有大幅度的增長(zhǎng)，我們相信，今年銷售均價(jià)將在該基礎(chǔ)上有大幅的提升。今年花樣年將有較為大量的城市綜合體和精品高檔住宅入市，均價(jià)至少1萬元/平方米，從目前全國(guó)的平均售價(jià)來看，花樣年的銷售價(jià)格將有大幅度的提升。

　　陳思翰：以花樣年在成都的一個(gè)中低端樓盤為例，當(dāng)初拿地的均價(jià)是3000元/平方米，2008年時(shí)已達(dá)到6700元/平方米，2009年均價(jià)更高達(dá)7900元/平方米，可見我們的銷售均價(jià)一直在往上漲。

　　Q：花樣年今年的盈利是否還依靠成都和深圳兩個(gè)區(qū)域？預(yù)計(jì)今年成都可銷售面積有多少？

　　潘軍：這兩個(gè)區(qū)域所占比重會(huì)較大，目前其它區(qū)域的比重也正在上升，最終各區(qū)域的比重會(huì)越來越平均。預(yù)計(jì)今年成都區(qū)域的銷售面積較去年會(huì)有20%~30%的增長(zhǎng)。

　　“10年后的轉(zhuǎn)型”

　　Q：據(jù)了解，花樣年今年的新開工面積較去年有一個(gè)較大的增幅，今年開工的資金如何安排？

　　潘軍：09年我們的收入總額將近188億元，預(yù)計(jì)到明年花樣年的財(cái)務(wù)亦比較穩(wěn)健。而且花樣年跟銀行的關(guān)系非常良好，貸款較為方便。

　　陳思翰：目前我們有一個(gè)10年期限的短期借貸款，約12億元左右，主要是開發(fā)貸款。我們的貸款會(huì)按周期還，隨著未來樓盤的不斷增多，每年在還部分貸款的同時(shí)，亦有一些新的開發(fā)貸款拿回來，所以會(huì)有該短期貸款。

　　Q：據(jù)了解，花樣年去年成立了酒店管理和商業(yè)管理公司，這是否意味著未來10年內(nèi)，花樣年會(huì)加強(qiáng)在酒店方面的建設(shè)投入？能否透露一下該方面的計(jì)劃？

　　馮輝明：目前中國(guó)城市化的發(fā)展，基本維持在每年1.5%的增長(zhǎng)速度推進(jìn)，預(yù)計(jì)10年后，中國(guó)城市化率基本可以達(dá)到60%~65%，不少西方國(guó)家大概該數(shù)率后，城市化水平亦基本穩(wěn)定，很少有大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)，因此我們判斷屆時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)住宅大規(guī)模開發(fā)的階段將面臨轉(zhuǎn)型，可能轉(zhuǎn)入商業(yè)運(yùn)營(yíng)跟酒店管理。

　　未來10年中，花樣年會(huì)保持開發(fā)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，70%以上會(huì)的土儲(chǔ)集中在房產(chǎn)開發(fā)這一塊。另外可能10%~30%會(huì)用于不斷提升我們?cè)诰频旯芾恚谔嵘?wù)的同時(shí)，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)亦能帶來更好的協(xié)同效益。

　　實(shí)際上，花樣年進(jìn)入酒店行業(yè)有兩個(gè)目的，首先從目前現(xiàn)有的產(chǎn)品線，城市綜合體和精品高端住宅來看，需要有一個(gè)酒店來配套。同時(shí)，城市綜合體亦可提升整個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)的效率，寫字樓則可為酒店帶來比較好的客源，而酒店亦可持續(xù)提升該物業(yè)的服務(wù)水平。我們相信酒店可為物業(yè)的品質(zhì)提供長(zhǎng)期的保證，并能為客戶帶來更好的價(jià)值。

　　潘軍：我可以有信心地說，我們選擇的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，首先的是要保證健康的現(xiàn)金流。我們不會(huì)選擇出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流的這種商業(yè)項(xiàng)目。否則我們會(huì)出售部分商業(yè)來補(bǔ)充現(xiàn)金流。所以在未來的商業(yè)品種中，究竟拿多少物業(yè)進(jìn)行持有，是根據(jù)現(xiàn)金流的安排而定。

　　“總是一直在尋找增值地塊”

　　Q：花樣年一向采取低價(jià)拿地的策略，花樣年在進(jìn)入上海、北京等地價(jià)較高的城市的過程中，如何控制拿地成本？

　　但是像您如果進(jìn)入上海、北京的話，因?yàn)槎贾垃F(xiàn)在的地價(jià)特別高，但是跨年拿地的價(jià)格一般都是比較低的成本，您怎么控制這個(gè)成本？

　　潘軍：在北京和上海，我們不會(huì)拿非常貴的地，總是一直在尋找增值地塊。目前很多土地方都愿意跟我們合作，我們因此也解除了土地的支付壓力。此外，由于我們?cè)谠搩傻啬玫氐拿娣e比例不會(huì)太高，因此也不會(huì)拉高整體的土地均價(jià)。

　　Q：花樣年在北京的項(xiàng)目剛剛起步，而目前北京的房地產(chǎn)政策發(fā)生一些改變，土地出讓不再價(jià)高者得，您們認(rèn)為，此舉是否會(huì)對(duì)花樣年未來拿地造成阻礙？

　　潘軍：目前國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)的掛牌出讓方式一般有前提條件設(shè)置，通過設(shè)定專業(yè)門檻的方式來限制住一些非專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑價(jià)格因素來獲取土地。因此，我們覺得此次政策的改革，為花樣年此類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入到北京的高端市場(chǎng)，提供了一個(gè)更好的門檻。

　　北京市場(chǎng)非常廣闊，而且北京是國(guó)內(nèi)高端產(chǎn)品最集中的城市之一。我們非常高興地看到此類改革政策的推出，相信并對(duì)我們獲取一些高品質(zhì)的土地一定有的幫助。

　　Q：目前國(guó)資委已要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，您們認(rèn)為，這對(duì)民企未來拿地是否會(huì)相對(duì)順利？

　　潘軍：我們對(duì)該問題保持謹(jǐn)慎樂觀的看法，因?yàn)榇蠹铱赡芏紱]注意到該政策的推出時(shí)間點(diǎn)的限制，是以開發(fā)完自有的土地儲(chǔ)備及已購置土地為前提。

　　事實(shí)上，央企早已在國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期獲得大量的土地儲(chǔ)備，而這些土地的質(zhì)量非常高，目前我國(guó)許多科研機(jī)構(gòu)或大型機(jī)構(gòu)在全國(guó)的分支機(jī)構(gòu)都擁有大量的土儲(chǔ)，而且由于建立時(shí)間較早，不少土地均位于城市中心地段，若將該些土地開發(fā)，估計(jì)需要至少5至10年的時(shí)間，因此，對(duì)民企而言，不應(yīng)寄望央企退出市場(chǎng)能提供更多的空間給我們。目前，我們更需要的應(yīng)該是，利用現(xiàn)有政策，通過多元化拿地的方式，提升房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性。

　　專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，最關(guān)鍵的是其獲取資源的能力。任何一個(gè)行業(yè)，要真正得到發(fā)展，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是讓專業(yè)機(jī)構(gòu)能獲得更多的資源空間，來保證行業(yè)能健康穩(wěn)定地發(fā)展，而不是在乎資金的多少。我們希望能有一個(gè)更公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

　　“不會(huì)往保障性住房方向發(fā)展”

　　Q：最近中央出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，您們認(rèn)為未來是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成壓力？

　　潘軍：我們相信，中央不希望房?jī)r(jià)下降，同時(shí)希望房?jī)r(jià)有能穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而不是大起大落。溫總理在報(bào)告里也再三提出，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，而今年跨年之際，中央加緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，是對(duì)房市穩(wěn)固發(fā)展的保障。

　　花樣年在地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)達(dá)14年，伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)，所以我們亦希望樓市能健康穩(wěn)定地增長(zhǎng)，而不是處于一種驚濤駭浪似的發(fā)展態(tài)勢(shì)中，而且這種態(tài)勢(shì)對(duì)行業(yè)而言是不健康的。

　　Q：今年中央對(duì)樓市的調(diào)控相對(duì)較緊，且目前中小住房的供應(yīng)問題愈來受到中央的關(guān)注，在目前這種情況下，花樣年今年的發(fā)展策略是否會(huì)有所改變？

　　潘軍：今年“兩會(huì)”期間，很多人大和政協(xié)代表都對(duì)住房保障的問題提出建議，溫總理也專門談到，政府將盡更多的財(cái)政對(duì)這些低收入的階層建設(shè)相關(guān)的保障性住房，主要是廉租房。但作為高端產(chǎn)品的開發(fā)商，我們不會(huì)往這個(gè)方向發(fā)展。

　　大家都知道，央企非常有實(shí)力，而且目前已有很多建筑單位參與到房地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域里面來。我相信，中央考慮做經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，可能會(huì)更多考慮這些單位。對(duì)政府來講，這樣亦更能體現(xiàn)其對(duì)低收入階層的保障決心。

　　當(dāng)然，花樣年也會(huì)積極擁護(hù)國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策，并適度對(duì)經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行調(diào)整，我相信今年花樣年的發(fā)展會(huì)較為穩(wěn)定。

　　Q：目前廣東地區(qū)包括深圳正在進(jìn)行三舊改造項(xiàng)目，花樣年是否有參與當(dāng)中？

　　潘軍：目前我們已經(jīng)這方面的安排，有幾個(gè)在談的舊改項(xiàng)目，主要在深圳。