合生創(chuàng)展在2009年的公司年會上制定了一個5年的發(fā)展規(guī)劃，我們希望能夠?qū)崿F(xiàn)我們這個規(guī)劃，今年是合生創(chuàng)展實(shí)行這個五年計(jì)劃的第一年。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月22日，合生創(chuàng)展在香港舉行2009年業(yè)績發(fā)布會，其新任總裁薛虎首度露面向投資者和媒體解析2009年合生創(chuàng)展的經(jīng)營情況以及2010年的發(fā)展目標(biāo)。而合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依一如既往的低調(diào)，沒有出現(xiàn)在發(fā)布會現(xiàn)場。

　　薛虎是繼合生創(chuàng)展上任總裁陳長纓1月離職之后走馬上任的。陳長纓離職后，合生的總裁職務(wù)空缺長達(dá)2個月的時間。

　　在發(fā)布業(yè)績公告的當(dāng)天，合生創(chuàng)展才發(fā)布公告，宣布新任總裁為薛虎，他已經(jīng)是合生創(chuàng)展的第五任總裁。

　　2003年，現(xiàn)任盛高置地總裁的謝世東離開了合生創(chuàng)展總裁的職位。而同樣接任謝世東的武捷思，在2008年年初合約還有幾個月就到期的情況亦閃電離職，同年接替他的陳長纓從華北總經(jīng)理一職上直接升任為合生總裁。

　　據(jù)了解薛虎的前任，陳長纓于2003年2月加入合生創(chuàng)展，歷任董事、副總裁，副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理等職。

　　在加盟合生創(chuàng)展之前，陳長纓曾在中海地產(chǎn)任助理總經(jīng)理兼營銷部總經(jīng)理。他雖是技術(shù)人員出身，但仍擅長銷售，曾為中海在廣州市場的拓展立下了汗馬功勞。

　　陳長纓進(jìn)入合生之后，首先擔(dān)任合生北京分公司總經(jīng)理一職，操盤了珠江帝景、珠江羅馬、珠江綠洲三個項(xiàng)目，總建筑面積超過200萬平方米。2004年，合生在北京區(qū)域的銷售高達(dá)30億元，北京成為了合生繼廣州后的又一重要利潤來源，陳長纓功不可沒，并由此成為朱孟依的愛將之一。

　　2009年年底，北京突然風(fēng)傳陳長纓離職，當(dāng)時合生方面對此并無表態(tài)。待陳長纓離開的消息正式發(fā)布之后，有業(yè)內(nèi)人士推測，其突然辭職的理由可能與當(dāng)年武捷思離職理由類似。

　　雖然近年來，合生創(chuàng)展似乎一直處于動蕩之中，但合生創(chuàng)展在2009年還是取得了比較顯著的成績。報(bào)表顯示，2009年合生實(shí)現(xiàn)銷售金額150.88億元；凈利潤58億港元，同比增長195.26%。在昨日的業(yè)績發(fā)布會上，薛虎回答了現(xiàn)場投資者和媒體提出的所有問題。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場提問實(shí)錄：

　　Q：今年合生沒有派息，剛剛解釋說可能留有資金后用。資料顯示，合生現(xiàn)在手頭現(xiàn)金有67億之多但仍然選擇不派息，是不是對今年的銷售不是很樂觀？或者是想準(zhǔn)備一些資金去買北京上海可能比較貴的土地？順便能不能講一下，2010年的派息政策。

　　薛虎：09年合生的合約銷售收入應(yīng)該都有相當(dāng)?shù)脑鲩L，特別是合約銷售收入增長的幅度還比較大。另外比較可喜的就是在我們的發(fā)展戰(zhàn)略上，我們一直堅(jiān)持希望形成以北京、上海、廣州這3個城市為核心的三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，這個地域分布基本上我們的戰(zhàn)略目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，這三個城市及范圍內(nèi)的銷售貢獻(xiàn)，已經(jīng)基本上都在三成左右。這說明我們前幾年采取的戰(zhàn)略方針、經(jīng)營策略是非常正確的，這也為以后的發(fā)展打下相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。

　　第二，關(guān)于2010我們將繼續(xù)貫徹一直以來所堅(jiān)持的經(jīng)營方針和戰(zhàn)略目標(biāo)。希望既保持穩(wěn)健又保持靈活，在這個戰(zhàn)略的前提下，使我們的業(yè)績有穩(wěn)定的增長。我們希望今年能達(dá)到合約銷售額30%左右的增長，實(shí)現(xiàn)這一個增長是我們現(xiàn)在工作的目標(biāo)。我們這幾年堅(jiān)持對于包括業(yè)務(wù)的安排，戰(zhàn)略目標(biāo)的安排，盡量能夠做到實(shí)事求是的根據(jù)市場情況、公司的運(yùn)營情況，我們的發(fā)展戰(zhàn)略情況以及保證投資者的利益這幾點(diǎn)來考量，使我們的目標(biāo)和我們的投入以及市場對我們的期望，投資者對我們的期望結(jié)合起來，我們設(shè)定了這么一個目標(biāo)。

　　關(guān)于派息的問題，其實(shí)我們在利息報(bào)告介紹的時候已經(jīng)講到這個問題，我們剛剛償還了22億元的高息債，目前的資金應(yīng)該還是處于一個比較良好的狀態(tài)。但是我們考慮到為投資者帶來更大的利益，就要保持一定的發(fā)展規(guī)模，這個發(fā)展規(guī)模要進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展速度也要進(jìn)一步提高，隨之而來肯定是資金的需求，因此我們做了不派息的安排，這實(shí)際上是從投資者的長遠(yuǎn)發(fā)展利益和投資者的角度做出的決定。

　　Q：您怎么看待合生今年的銷售均價以及2010年的走勢？

　　薛虎：今年的平均售價除了看市場的實(shí)際需求，還有每個公司實(shí)際的土地儲備，要看它的位置在哪里？處于一線城市？二線城市還是三線城市？另外產(chǎn)品的狀態(tài)是什么？是核心城市的住宅多，還是商業(yè)地產(chǎn)多，還是其他的一些二、三線，或者四線城市？從我們本身來講，我們公司的土地儲備基本上都是位于北京、上海、廣州、天津這樣的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)以及撫順這些二、三線城市，這些二、三線城市應(yīng)該說目前來講價位都是不低的，而且我們土地資源的位置也是相當(dāng)不錯。

　　還有一個比較重要的問題就是這些地段和位置帶來的相關(guān)產(chǎn)品，素質(zhì)也是比較高，我們的高端產(chǎn)品在去年整個的銷售比重中占到20%左右，今年我們也希望不低于這個比率。這樣來看的話，預(yù)計(jì)我們今年的均價會比09年高，從今年一、二月份的市場反饋來看，我們今年比09年的1、2月份的銷售單價增長的幅度非常大，而且高端產(chǎn)品的銷售比重也非常大，基本上占了將近三、四成，將近一半。所以預(yù)期今年我們的銷售均價會有一定的上漲，這是我們的基本研究。

　　Q：報(bào)告中提到合生去年還沒有入帳的金額大概73億，有多少會在今年入帳？

　　薛虎：我們今年的年收入也是增長的比較多，這一批收入相當(dāng)部分會在2010年入帳，有一小部分會在2011年入帳。今年入賬的比例大概占六、七成這樣的比例。

　　Q：上個星期北京暫停了一些核心地區(qū)土地的出讓，而合生在北京的土儲比較多，這是否會影響合生在北京的拿地策略？另外對于國資委把一些央企退出房地產(chǎn)市場，有什么看法?

　　薛虎：關(guān)于北京熱點(diǎn)地區(qū)暫停供應(yīng)土地的消息。其實(shí)不是說不供應(yīng)，是暫停，是一個調(diào)整。對于合生創(chuàng)展而言，我們更關(guān)注政策后面的那句話，就是以后的拿地可能不再是價高者得了，這完全是市場行為就好了。

　　我們也看到現(xiàn)在中央在調(diào)控房地產(chǎn)，從總理的政府報(bào)告到兩會期間的代表和委員們的講話，包括香港最近也是在談這個問題，都是說房價部分上漲的問題，實(shí)際上是采取各種行之有效的措施抑制房地產(chǎn)價格和土地價格過快上漲，超過于市場的需求，或者是投機(jī)的成份過大，這樣對整個行業(yè)的發(fā)展是不利的，這不是一個良性的行業(yè)發(fā)展。良性的行業(yè)發(fā)展必須要關(guān)注市場，所以像這樣的問題，制定了這樣的策略，我覺得是一個好事，以后不再是價高者得。因?yàn)橛行┓抢硇缘男袨?，包括中國的企業(yè)所有制類型帶來的，有一些企業(yè)可能在考慮投資行為方面不如像我們從投資者的角度，或者帶來風(fēng)險的角度考慮的更多一點(diǎn)。我們這幾年也是從來不參與拿地王，合生要算自己的帳，要為投資者負(fù)責(zé)。另外控制自己投資風(fēng)險，取得投資回報(bào)。

　　所以，我們也希望政策的導(dǎo)向是往健康的方面進(jìn)行引導(dǎo)，但現(xiàn)在還缺乏一些更具體的政策，預(yù)期4月份會有一些政策出來，希望實(shí)現(xiàn)政府提出的這一個目標(biāo)。

　　Q：目前合生創(chuàng)展大概還有40多億的短期負(fù)債需要在一年內(nèi)償還，除此之外，合生創(chuàng)展是否還有其他的資金壓力？公司未來一年內(nèi)有沒有再融資的需要？

　　薛虎：剛剛介紹不派息的處理思路，是代表了我們管理層和董事局的一個真實(shí)想法。合生創(chuàng)展在2009年的公司年會上制定了一個5年的發(fā)展規(guī)劃，我們希望能夠?qū)崿F(xiàn)我們這個規(guī)劃，今年是我們實(shí)行這個五年計(jì)劃的第一年，是打基礎(chǔ)的一年，肯定要在規(guī)模上包括速度上要滿足我們的發(fā)展目標(biāo)，如果從第一年開始的話，我們的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)不了，對我們帶來影響就不是一般的影響。

　　從資金的需求考慮，我們可能更加的謹(jǐn)慎和審慎，我們也希望資本市場對合生創(chuàng)展的融資理解的更清晰，更明了，了解我們的目的，就目前而言，合生創(chuàng)展還未有關(guān)于融資這方面的計(jì)劃，如果有的話會跟大家說明的。

　　Q：可不可以更多介紹一下你們的5年規(guī)劃？去年合生的拿地策略似乎偏于保守，這是否也是五年計(jì)劃中的內(nèi)容之一？

　　薛虎：關(guān)于5年的規(guī)劃目標(biāo)，因?yàn)樽詈筮€要報(bào)董事局審批，具體的計(jì)劃內(nèi)容目前不方便公開透露。但是可以說我們要保持一個相當(dāng)?shù)脑鲩L速度，剛剛講說在09年的基礎(chǔ)上我們希望增長30%，這也是目標(biāo)的一個部分。公司管理層和董事會都希望最后能夠達(dá)成一個目標(biāo)，就是以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)經(jīng)營為輔，這么一個大型的物業(yè)投資結(jié)構(gòu)。我們還在按著這個目標(biāo)在努力。

　　我們拿地的策略是非常理性，我們既要考慮公司的承受能力，量入為出，量力而行，這是我們的基本目標(biāo)。另外在拿地方面，我們還要看目前的市場狀態(tài)，房地產(chǎn)市場的分析，以確定我們的策略。

　　一般在土地市場處于非理性的時候，合生創(chuàng)展一般是不會參與這方面的競爭的。因?yàn)檫@將可能給投資者帶來風(fēng)險，同時也給公司增加運(yùn)營方面的風(fēng)險，但遇到一些合適的土地資源我們還是會去認(rèn)真考慮。

　　Q：合生在2010年的開工量和預(yù)計(jì)的可銷售量為多少？去年合生營業(yè)額的增長實(shí)際只有4%，不是特別的高。一些分析師讓認(rèn)為這是因?yàn)?8年全國市場不太好，合生放緩了開工的速度，就導(dǎo)致了09年可銷售量不是很多，錯失了全國房地產(chǎn)銷售比較好的時期。后來合生又加大了開工量，但是已經(jīng)趕不及在09年銷售，所以他們預(yù)期2010合生有大量的貨能夠在市面上推出，不知道您對這樣的一個判斷是否認(rèn)同？或者有什么回應(yīng)？

　　薛虎：實(shí)際上我們看這幾年發(fā)展的策略都是按照自己既定的目標(biāo)進(jìn)行發(fā)展的。我們的既定目標(biāo)就是幾點(diǎn)，剛剛我所強(qiáng)調(diào)的，既要保證我們自己的經(jīng)營的需要，也要保證投資者的利益。同時要保持我們的一定的規(guī)模和速度，適應(yīng)我們自己的發(fā)展目標(biāo)。所以在每年的安排上我們當(dāng)然都會因?yàn)榇蟮慕?jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，會有一些調(diào)整和變動，這都是正常的。除了市場形勢發(fā)生非常劇烈和惡化的變化，我們一般會按照我們的策劃進(jìn)行推進(jìn)。2010年的情況應(yīng)該說因?yàn)槲覀兘衲晷峦频捻?xiàng)目比較多，會有7個新項(xiàng)目推出市場，而且這7個項(xiàng)目的規(guī)模也比較大，在分布上比較熱點(diǎn)的地區(qū)。所以這些項(xiàng)目推入市場肯定對今年銷售帶來相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)，也會按照我們既定的目標(biāo)和我們的一些想法來進(jìn)行安排。所以我們今年的貨量肯定會比09年多的。

　　具體我看，今年公司的供貨量增長應(yīng)該都不會小于30%-40%。但是這個包含很多部分，一個是原有項(xiàng)目的增加，另外一個就是我們新產(chǎn)品的供應(yīng)問題，會帶來供貨量的一些變化。

　　Q：市場普遍預(yù)計(jì)，今年1、2季度或者下半年，市場的推盤的量會比較多，而合生今年的目標(biāo)是增長三成，合生如何確保在市場供應(yīng)比較充足的情況下完成銷售目標(biāo)？您認(rèn)為今年下半年市場是否會重演08年初大幅降價的情況？

　　薛虎：按照房地產(chǎn)的銷售規(guī)律、生產(chǎn)規(guī)律以及產(chǎn)品安排，一般每一年的下半年或者第二季度，包括兩個黃金周期間，推貨量會比較大，但是實(shí)際上，因?yàn)樵谶@兩年來，上市公司越來越多，大家對需求也是希望平衡和平均，現(xiàn)在的市場已經(jīng)呈現(xiàn)出新增供貨量逐漸趨于平衡的特點(diǎn)。至于合生創(chuàng)展的信心來源，大概有兩方面，一個就是中國的房地產(chǎn)市場，這是由需求來決定的，中國的房地產(chǎn)的需求終止了沒有呢？或者消失了沒有呢？沒有。整個的需求，客觀需要還是存在的。所以我是覺得需求存在，市場就存在。大量的城鎮(zhèn)化的過程，大量的人口的增加所帶來的房地產(chǎn)需求，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身帶來改善住房的需求。包括香港現(xiàn)在也是這樣的，發(fā)展房地產(chǎn)市場這么多年了，市場的需求還是保持著一個旺盛的狀態(tài)。所以像這樣的態(tài)勢，房地產(chǎn)有效市場需求還是存在的，包括中國內(nèi)地。我覺得需求在，市場就在，就看你怎么去做市場的文章。這是一個比較關(guān)鍵的方面。

　　另外一個就是從現(xiàn)目前的供應(yīng)狀態(tài)來講，幾大中心城市，從北京、上海、廣州、天津，幾大中心城市的市中心區(qū)的供應(yīng)量，現(xiàn)在都嚴(yán)重的不足，不是一般性的不足。這幾大城市，其供應(yīng)量可能只能維持半年多時間這樣的銷售。所以供應(yīng)量減少需求還在增加。從我們自己來看，現(xiàn)在基本上我們的項(xiàng)目也是位于核心區(qū)。一般來說，我們認(rèn)為在市場方面，我們還是非常有信心的，整個的態(tài)勢沒有改變。包括最近住建部的部長也在說，20年內(nèi)都有上漲的壓力，就是說什么呢？實(shí)際上就是需求的壓力，帶來的上漲的壓力。否則你說我價格漲，你能漲得上嗎？你沒有需求是沒有用的。

　　另外從我們第一、二、三月份到三月底之前額銷售與去年同期相比，大概增長了30%以上，因此，我們對今年的市場還是保持相當(dāng)?shù)男判牡摹?/p>

　　Q：今年的毛利率有一點(diǎn)下跌，是什么原因？另外一個就是合生今年的純利益能夠有這么大的升幅是因?yàn)橛幸粋€投資物業(yè)的增長，從08年的28個億增長到83個億，在未來一、兩年還會不會繼續(xù)高速的增長？

　　薛虎：關(guān)于今年毛利率下跌的問題，主要是因?yàn)榻衲耆霂さ南喈?dāng)一部分是尾盤銷售的部分，特別是中心區(qū)的一些項(xiàng)目進(jìn)入了尾盤，還有一些入帳項(xiàng)目，都是非中心區(qū)的項(xiàng)目入帳，主要影響來自中心區(qū)尾盤入帳量比較多一點(diǎn)，因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)所帶來的毛利方面，有一點(diǎn)略微的下調(diào)。再加上我們有一批高端的項(xiàng)目都是在10年和11年開始入帳的，所以這個是有一定的影響的。

　　另外剛剛提到投資物業(yè)，我們的投資物業(yè)還是適當(dāng)?shù)谋３忠欢ǖ谋壤虡I(yè)地產(chǎn)在我們的整個產(chǎn)品貢獻(xiàn)中，我們的投資結(jié)構(gòu)中都是保持著一定的比重。