　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2月25日，知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾召開電話會(huì)議，在會(huì)議上標(biāo)普分析師對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)在2010年的發(fā)展作出了預(yù)測(cè)和判斷。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾隨后還發(fā)布了兩份標(biāo)題分別為《中國房地產(chǎn)業(yè)展望：政府出臺(tái)緊縮政策，房地產(chǎn)商感到寒意》和《房地產(chǎn)業(yè)加快整合步伐背景下的中資房地產(chǎn)商排名》的報(bào)告。在這兩份報(bào)告中，標(biāo)普認(rèn)為，2010年中國政府為降溫房地產(chǎn)業(yè)而逐步出臺(tái)多項(xiàng)措施，這可能將對(duì)房地產(chǎn)商造成短期沖擊，并加快行業(yè)并購活動(dòng)；但與過去兩年相比，房地產(chǎn)商經(jīng)營狀況的波動(dòng)性有所降低。

　　市場(chǎng)展望

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓表示："即使2009年的經(jīng)營環(huán)境極具挑戰(zhàn)性，但房地產(chǎn)業(yè)仍實(shí)現(xiàn)有力復(fù)蘇，而且今年1月份部分地產(chǎn)商仍保持這種良好勢(shì)頭。但2010年中期可能是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。住宅供應(yīng)量上升可能加劇競爭，政府的多項(xiàng)措施可能降低需求。因此，部分企業(yè)的增速可能將放緩，并購活動(dòng)將升溫。"

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年的低迷程度要好于2008年，而今年的波動(dòng)幅度要小于2009年。因此預(yù)計(jì)今年的負(fù)面評(píng)級(jí)變動(dòng)數(shù)量將減少。

　　符蓓表示："由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持性基本因素依舊強(qiáng)勁，但不確定因素依舊存在，因此2010年我們維持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中性展望。"

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)所授予評(píng)級(jí)的14家房地產(chǎn)商的排名顯示出過去兩年間最能經(jīng)受市場(chǎng)波動(dòng)的公司以及那些已經(jīng)為抵御未來風(fēng)險(xiǎn)和抓住機(jī)遇做好準(zhǔn)備的公司。中海位居榜首，因?yàn)槠涫冀K嚴(yán)守財(cái)務(wù)規(guī)定以及展現(xiàn)出較高的執(zhí)行能力。而排名表末尾的房地產(chǎn)商通常擁有較高的杠桿性。這份有關(guān)排名的報(bào)告也討論了市場(chǎng)波動(dòng)性對(duì)信用的影響以及并購活動(dòng)加速的可能性。

　　去年飽受爭議的中新地產(chǎn)敬陪末座。

　　政策轉(zhuǎn)折

　　符蓓詳細(xì)解釋了標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)測(cè)2010年年中房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入轉(zhuǎn)折的具體原因。

　　一是從去年年底到現(xiàn)在，中央政府不斷有針對(duì)房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，而在3月即將舉行的兩會(huì)上，必定會(huì)有更多的討論針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，在兩會(huì)之后，可能還會(huì)有宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，再加上政策一貫有滯后性，因此，產(chǎn)生效應(yīng)的時(shí)間會(huì)在今年年中。

　　二是因?yàn)?008年大部分開發(fā)商縮減了開工量，造成2009年市場(chǎng)普遍存貨不足，于是2009年開發(fā)商又出現(xiàn)了開工熱潮。而這些去年新開工的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在今年年中大規(guī)模的進(jìn)入市場(chǎng)銷售，與之相反的是，因政策頻密出臺(tái)，造成購房者觀望氣氛濃厚。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)。

　　三是2009年開發(fā)商普遍銷售回暖，加之信貸寬松，所以開發(fā)商的流動(dòng)性普遍比較充裕，但今年上半年將投入到很多開發(fā)項(xiàng)目，所以到了年中，開發(fā)商流動(dòng)性將大部分都被消耗，除非開發(fā)商的融資渠道再次放寬。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾在接受采訪時(shí)表示，從已經(jīng)出臺(tái)的政策來看，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大影響的主要還是二套房貸的收縮，這在2008年已經(jīng)得到了充分的印證。此外，物業(yè)稅的引進(jìn)、利息環(huán)境的改變都將對(duì)市場(chǎng)造成較大力度的打擊。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾大中華區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)及中國金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)負(fù)責(zé)人曾怡景也多次對(duì)2010年房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資方式表示看法。

　　曾怡景表示，雖然目前央行已經(jīng)兩次提高存款準(zhǔn)備金率，但今年央行還是會(huì)保持適度寬松的貨幣政策。曾怡景認(rèn)為，從信貸方面來說最重要的是央行如何主導(dǎo)信貸分配的問題，而這還有待繼續(xù)觀察。但曾怡景預(yù)測(cè)，2010年全年放貸可能超過年初既定的7.5萬億。

　　此外，曾怡景還表示，即使銀監(jiān)會(huì)下達(dá)通知收縮房地產(chǎn)信貸，但是今年海外的融資渠道比2008年已經(jīng)有了較好的轉(zhuǎn)變，所以即使國內(nèi)收緊開發(fā)商也可以尋求國外的融資渠道。"當(dāng)然利息比2007年提高了很多，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較大"，上述人士表示。

　　符蓓則認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)的政策會(huì)影響房企融資，這對(duì)2009年的地王將造成較大影響。符蓓表示，2009年的地王容易在今年被風(fēng)險(xiǎn)集中，雖然大公司有較好的執(zhí)行力可以將地王進(jìn)行消化，但如果銀行要求開發(fā)商還款，那么地王項(xiàng)目的開工將有很大壓力。