2009年12月以來，中央開始調(diào)整房地產(chǎn)政策，并頻頻釋放信號(hào)要求遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，要求增加供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)等等，"國(guó)4條"、"國(guó)11條"也陸續(xù)出臺(tái)。新的政策環(huán)境下，市場(chǎng)各方心態(tài)有何變化又將如何應(yīng)對(duì)，合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)此進(jìn)行了監(jiān)測(cè)、分析。

　　發(fā)展商出貨意欲強(qiáng)烈售價(jià)未見松動(dòng)

　　據(jù)合富輝煌對(duì)2009年12月廣州主要平面媒體廣告監(jiān)測(cè)，廣告投放費(fèi)用同比及環(huán)比均大增，廣告投放金額8140萬元僅次于2009年4月、9月水平。這一方面是由于大批新貨提前認(rèn)購(gòu)或銷售，據(jù)監(jiān)測(cè)2009年12月廣州十區(qū)新批預(yù)售住宅達(dá)9200套；另一方面單盤廣告投放強(qiáng)度達(dá)102萬元/個(gè)，創(chuàng)下近48個(gè)月以來的第二高位。

　　在并非銷售旺季的12月出現(xiàn)如此大量的推貨量和推貨力度，表明發(fā)展商出貨意欲非常強(qiáng)烈，顯然與政策變化的預(yù)期有關(guān)。目的在于避開一系列后續(xù)政策引發(fā)市場(chǎng)觀望，降低銷售下行壓力，盡量在市場(chǎng)可見的高位出貨，增加業(yè)績(jī)。

　　促銷廣告多以額外折扣及附送裝修為主，外圍樓盤多打出以價(jià)格特惠為賣點(diǎn)的廣告，但實(shí)際售價(jià)并未見下降。

　　市區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤受青睞市場(chǎng)整體成交平穩(wěn)

　　從近期樓盤的客流量看，普遍有所下降，除政策影響外，與樓盤整體在售貨量不多也有一定關(guān)系。但仍不乏熱點(diǎn)樓盤，如光大花園、匯景新城、金域華府、東山一品等，特別是市區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤、缺貨較久的樓盤仍然受青睞，樓盤價(jià)格仍呈平穩(wěn)或上升趨勢(shì)。目前來看樓盤降價(jià)可能性不大。

　　由于陽光家緣系統(tǒng)調(diào)整原因，之前沒有在網(wǎng)站顯示簽約的部分樓盤集中在1月11日至1月17日簽約，從而導(dǎo)致上周十區(qū)兩市簽約量大增，共2609套，是近期單周成交量的最高。十區(qū)成交1707套，中心六區(qū)成交1118套。若將過去兩周的簽約量平均，則十區(qū)兩市簽約量平均一周為1683套，與11月以來的平均值相當(dāng)，成交量走勢(shì)比較穩(wěn)定。

　　其中成交最高的區(qū)域是增城，簽約量達(dá)781套，主要來自近期保利壹號(hào)公館和碧桂園鳳凰城新推貨。另外由于翠城花園、江南新苑項(xiàng)目熱銷，也使得海珠區(qū)上周簽約量達(dá)到415套，僅次于增城和花都。

　　二手樓市人氣、成交下降，賣家平靜置業(yè)者逐漸分流

　　據(jù)監(jiān)測(cè)，2009年12月上半月在政策優(yōu)惠末班車效應(yīng)下，買賣雙方積極入市，交投暢旺；元旦后，營(yíng)業(yè)稅政策塵埃落定，看樓量、成交量約有兩到三成的降幅，主要受天氣和樓價(jià)的影響。

　　買家分流日趨明顯，首次置業(yè)者開始"向下走、向外走"，2009年年初，剛性需求集中釋放，帶領(lǐng)整體樓市走出低迷困局。首次置業(yè)者是這輪高潮的主要推動(dòng)者之一。此后，樓價(jià)一路走高，至年底，較弱的首次置業(yè)者已經(jīng)被"擠出"樓市，實(shí)力較強(qiáng)者亦面臨"被擠向"中低端或者外圍的無奈。

　　改善型需求預(yù)期分化，部分出現(xiàn)觀望情緒，隨著樓價(jià)的高漲和中央連番調(diào)控信號(hào)的發(fā)出，部分改善型需求由于看不清或看淡后市而持幣觀望，但也有部分看好或看穩(wěn)后市，出于對(duì)未來通脹的擔(dān)憂而選擇入市。

　　投資客中，短炒收斂，投資保值型買家仍看好后市，但較之前謹(jǐn)慎。2008年被套牢和2009年上半年入貨的投資客大部分已經(jīng)在高位出貨。目前樓價(jià)處于高位，上漲空間大大壓縮，短炒風(fēng)險(xiǎn)加大，短炒買家收斂，但個(gè)別"價(jià)格洼地"地段的短炒行為依然時(shí)有發(fā)生；

　　長(zhǎng)期持有投資保值型買家仍看好后市，有合適物業(yè)仍然會(huì)出手，但畢竟租金嚴(yán)重滯后于樓價(jià)，長(zhǎng)線投資回報(bào)率偏低，加上政策連番出臺(tái)，入市較之前謹(jǐn)慎。

　　營(yíng)業(yè)稅新政公布后，"返價(jià)"現(xiàn)象收斂，但業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)，議價(jià)空間不大，價(jià)格仍維持高位運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，業(yè)主出售的物業(yè)有65%為自有物業(yè)，這部分業(yè)主沒有供樓壓力和強(qiáng)烈的變現(xiàn)需求，不急于出售物業(yè)，更不愿降價(jià)求售。此外，經(jīng)過2007年至今的樓價(jià)下行反彈周期，業(yè)主們更深體會(huì)到房地產(chǎn)的投資增值作用。營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)業(yè)主幾乎沒有產(chǎn)生影響，部分有換房需要的業(yè)主由于相中物業(yè)樓價(jià)高，更是對(duì)原物業(yè)的價(jià)格十分堅(jiān)持。

　　成交對(duì)政策反應(yīng)快速敏感房?jī)r(jià)走勢(shì)比較穩(wěn)定

　　通過對(duì)近年房地產(chǎn)政策與廣州商品住宅市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)分析，可以發(fā)現(xiàn)，每次收縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策均使樓市成交量短期內(nèi)出現(xiàn)下滑，但房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)則比較困難，只有當(dāng)系列政策長(zhǎng)期累積，且配合信貸大幅收緊時(shí)，樓價(jià)才下降。

　　如圖所示，2005年6月征收營(yíng)業(yè)稅、差別化契稅、上調(diào)貸款利率0.2、公積金貸款利率上調(diào)0.18等政策措施出臺(tái)，市場(chǎng)短期受影響，成交量收縮明顯，但很快價(jià)量繼續(xù)上升。

　　2006年6-9月：中央推出了營(yíng)業(yè)稅免稅年限由2年調(diào)為5年、調(diào)息、征收二手房個(gè)人所得稅等措施，成交量也出現(xiàn)了一個(gè)低谷，但其后不久成交開始回暖，樓價(jià)繼續(xù)向上波動(dòng)。

　　2007年"927"房貸新政，中央政府緊跟著加息、抑制投資，隨后成交量開始出現(xiàn)大幅萎縮，但至2008年初才開始出現(xiàn)部分項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性降價(jià)促銷。

　　分析認(rèn)為，這一方面是由于房地產(chǎn)政策的效力具有滯后性和長(zhǎng)期性，一些重要政策的著眼點(diǎn)在未來，如調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地政策、保障性住房政策等，對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)直接影響并不明顯。相對(duì)而言，房地產(chǎn)信貸政策尤其利率，市場(chǎng)影響更直接、快速。

　　另一方面也表明房地產(chǎn)需求始終旺盛，并具備相當(dāng)強(qiáng)的持續(xù)性和增長(zhǎng)性。