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　　引言

　　中國的房地產(chǎn)投資市場正處于重要的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期。與幾年前的情況相比，國外機(jī)構(gòu)投資者的活躍程度有了顯著降低，而國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者正在開始崛起，投資者的成份構(gòu)成正在改變。尤其值得注意的是，資金充足的中國本地機(jī)構(gòu)投資者正在迅速、積極地擴(kuò)大它們在中、短期房地產(chǎn)投資市場份額。本白皮書考察了目前中國房地產(chǎn)投資市場上初顯活躍的國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)的內(nèi)部驅(qū)動因素，并且剖析了未來數(shù)年內(nèi)此類因素將對國內(nèi)、國外機(jī)構(gòu)投資者產(chǎn)生的潛在影響。

　　在白皮書的第一部分，我們分析了中國房地產(chǎn)市場近幾年的形勢變化，其中包括國內(nèi)投資類型物業(yè)的顯現(xiàn)，過去十年里國際間投資者在本地市場的活躍和成長。以及金融危機(jī)對于世界范圍內(nèi)的普遍影響，致使國際投資者對中國房地產(chǎn)市場參與的放緩和停滯。

　　中國國內(nèi)投資者在投資市場中逐步開始扮演更加重要的角色。接下來的第二部分，我們會著重考察不同類型的國內(nèi)投資者，包括國有企業(yè)、開發(fā)商、地產(chǎn)投資信托基金，以及從今年十月起即將獲準(zhǔn)直接投資商業(yè)地產(chǎn)的國有保險公司等。

　　白皮書第三部分會從市場的現(xiàn)狀、競爭水平、透明度、預(yù)期價格走勢以及投資總量等幾方面來分析這些變量因素可能對境內(nèi)和境外投資者產(chǎn)生的影響。

　　在白皮書的總結(jié)階段，我們列舉了一些思考問題和市場機(jī)會。中國作為全球最大、最具成長性的房地產(chǎn)市場之一，我們認(rèn)為致力于參與中國市場的投資者都應(yīng)該給與這些問題和機(jī)會以足夠的重視和認(rèn)真的考慮。

　　中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與變化

　　具有投資價值物業(yè)的顯現(xiàn)和增長中國的龐大人口基數(shù)，快速的城市化進(jìn)程以及經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，已經(jīng)并將持續(xù)成為投資者們進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的動力。中國擁有占全世界近20%的人口，并且在過去的十年里有大約一億五千萬農(nóng)村人口移居城市1。在此十年間，中國經(jīng)濟(jì)年均增長率9.8%，是世界平均增長水平(3.7%)的近三倍2。隨著出口貨物以及服務(wù)附加價值的提高，中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在開始發(fā)生變化。

　　中國已經(jīng)有數(shù)個城市進(jìn)入世界最大城市之列，并且預(yù)計在2020年以前再增加一億五千萬城市人口，這將會使得中國將擁有超過百萬人口的大城市超過140個。這場巨大的城市化進(jìn)程將同時伴隨社會財富的快速增長，在此期間中國將成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，人均GDP至少翻一番3。

　　經(jīng)濟(jì)和社會人口方面的發(fā)展不斷改變著中國，與此同時，以投資為目的或具有投資價值的物業(yè)資產(chǎn)在過去十年里也有著巨大的增長。越來越多的中國城市正在卷入這波規(guī)模龐大的城市化浪潮，伴隨于此的是高檔寫字樓和高檔購物中心的迅速發(fā)展，以滿足不斷增長和變化的市場需求。

　　查看完整報告：http://www.dress52.cn/blogComment/zllh20090923.pdf