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　　2008年，無論是房地產(chǎn)同仁還是國內民眾，除了關心房地產(chǎn)發(fā)展之外，也關心宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。2008年中國經(jīng)濟經(jīng)歷了大轉折，中國房地產(chǎn)行業(yè)在這個大轉折之間似乎迷失了方向。

　　2008年12月17日，由觀點新媒體主辦，北美楓情·木家居全程協(xié)辦、箭牌衛(wèi)浴·瓷磚特別支持的“城市觀點論壇中國行2008年度論壇”在廣州開幕。會上，著名經(jīng)濟學家、央行貨幣政策委員會委員、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱，著名經(jīng)濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮，中房集團理事長孟曉蘇等嘉賓在2008年末為中國地產(chǎn)奉獻了一場精彩的中國地產(chǎn)思想風暴。

　　為期兩天的盛會吸引了包括萬科、中海、金地、富力、合生、碧桂園、北辰、雅居樂、恒大、合景泰富、中信、奧園等超過200家知名房地產(chǎn)企業(yè)參與，參會人數(shù)超過300人。多位專家、學者、企業(yè)家等演講以及問答、對話環(huán)節(jié)，讓整個會場的氣氛不斷攀升。

　　本次“現(xiàn)場”選取了論壇部分內容，欲了解整個年度論壇的全部演講、對話等精彩內容，請登錄論壇官方網(wǎng)站。

　　[網(wǎng)址：http://www.dress52.cn/city/city2008conference.html]

　　年度演講一：世界金融危機與中國經(jīng)濟發(fā)展

　　著名經(jīng)濟學家、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱，就當前金融危機背景下的國內宏觀經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)政策等內容發(fā)表了演講。他認為，中央在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟過熱的時候進行緊縮性的宏觀經(jīng)濟政策調整、在國際經(jīng)濟環(huán)境不景氣并對國內經(jīng)濟造成的影響的情況之下進行積極的宏觀經(jīng)濟政策調整都是對的。

　　“宏觀政策應該是對稱的一個政策，熱的時候要‘壓’，冷的時候要‘托’。”樊綱表示：“在這個意義上，我們中國做的事情比美國做得好，我們在熱的時候采取了措施‘壓’。”在目前轉冷的形勢下，政策已開始以“托”出發(fā)點，以促內需、保增長為核心，保證中國經(jīng)濟的活力與生命力。

　　同時樊綱也認為，在當前宏觀經(jīng)濟政策調整的過程當中，經(jīng)濟政策應分為刺激性經(jīng)濟政策和針對目前中國收入分配體系進行調整的體制性改革。樊綱認為，刺激性經(jīng)濟政策包括政府加大投資等拉動內需的措施，是短期行為；而對收入分配體系的改變則涉及到體制改革，是一個長期的過程。

　　年度演講二：金融危機背后

　　著名經(jīng)濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生認為，經(jīng)濟調整本身與經(jīng)濟的周期有關，是市場經(jīng)濟的必然。此次國際金融危機本身是價格體系調整的結果，其認為當前國際市場正處于重新確定價格體系的過程。

　　“金融危機就是‘不均衡’的產(chǎn)物，是整個世界的資產(chǎn)價格體系重新崩潰和重新調整。”他說：“現(xiàn)在金融危機的問題就是世界市場當中一個叫‘價格’的東西需要下崗，然后重新上崗。”

　　陳淮認為，世界辯證法、客觀規(guī)律總是在不斷創(chuàng)造著不均衡，這種不均衡和差距是世界發(fā)展、人類進化、技術進步和我們物質財富不斷增多的根本動力。

　　而所謂“價格”的調整，即是在工業(yè)化過程中，中國13億、印度10億等等其他一些地區(qū)形成新的經(jīng)濟體，這些需要加入工業(yè)化俱樂部。全世界的石油、全世界的煤炭礦石、全世界的投資鏈需要在這么大范圍內重新分配，這樣的話，價格體系就自然會發(fā)生強制性的調整。

　　年度演講三：宏觀政策與房地產(chǎn)金融

　　中房集團理事長孟曉蘇先生認為，當前房地產(chǎn)市場必須先于宏觀經(jīng)濟復蘇，其認為房地產(chǎn)往往是拉動內需的最為有效的方式。他說，要想讓房地產(chǎn)復蘇，必須解決當前房地產(chǎn)市場資金緊缺的問題。改善房地產(chǎn)行業(yè)本身的流動性緊缺的政策就是刺激房市的最為有效的方式。

　　就此，孟曉蘇提出了四條建議，其中包括發(fā)行REITs，放開住房抵押貸款以及研究反向抵押貸款等。他強調，REITs可以有效解決當前中央推動的9000億建設廉租房的資金問題。此外，國家開始放開保險資金進入房地產(chǎn)，而REITs就是一個極好的途徑。同時，REITs可以改變目前股市資金量少、缺乏穩(wěn)定性收益率的資產(chǎn)等問題。

　　巧合的是，孟曉蘇先生正在演講時，中央政府關于改善型第二套房貸放寬的政策恰恰出臺。而孟曉蘇提出發(fā)行REITs和反向住房抵押貸款的相關建議也引起了與會者一致的共鳴。

　　年度演講四：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢及任務

　　發(fā)表本環(huán)節(jié)年度演講的嘉賓是中國房地產(chǎn)業(yè)副會長兼秘書長朱中一先生。他說，明年的房地產(chǎn)形勢不外乎與外面的影響有關系，主要有兩個，第一、看政策的取向。中央政府和地方政府已經(jīng)出臺不少措施，估計在不太長的時間內還會出臺一些鼓勵制度型消費、改善型消費的政策。第二、需要我們收集信息，努力配合和協(xié)調。包括開發(fā)商要積極呼應、合理定價，居民要理性消費，媒體要客觀報道，正確引導。

　　關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展若干問題方面，朱中一建議：

　　第一、建議政府可以對住房情況進行普查，科學制定出年度規(guī)劃和5年規(guī)劃，確保住宅投資的規(guī)模。

　　第二、保持住宅保障與商品房市場的協(xié)調發(fā)展。

　　第三、希望采取降低收費、支持信貸的措施繼續(xù)鼓勵支持居民合理制度性的需求和改善性需求。

　　第四、按照特別對待，對符合產(chǎn)業(yè)政策的項目給予支持，同時房地產(chǎn)所得稅的預征建議調整。

　　年度演講五：房地產(chǎn)的泡沫

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌先生認為，房地產(chǎn)泡沫的問題是我們大家最關心的，凡是需求大的地方房價就上漲得很厲害，每一個城市都一樣，這是供求關系決定的，我們發(fā)現(xiàn)供求關系當中，如果供不應求的時候，房價肯定會上漲的，上漲太快就產(chǎn)生泡沫了，泡沫是有大有小的。

　　泡沫有兩類，一類叫做冷熱性泡沫，另外一類叫做病毒性泡沫。冷熱性泡沫是供不應求的時候產(chǎn)生的泡沫，而大部分需求是真實的，有效的需求，都是自住型的或者長期投資的，沒有更多的炒家在里面。而病毒型泡沫是炒家炒出來的。盡管中國樓市有泡沫，但我們的泡沫是冷熱型的泡沫，而美國的泡沫是病毒性的泡沫。

　　2008年度精英對話之一：熊市中的房地產(chǎn)

　　主持嘉賓：中房集團理事長孟曉蘇先生，資深財經(jīng)人士葉檀女士。

　　對話嘉賓：著名經(jīng)濟學家、國家經(jīng)濟研究所所長樊綱先生，著名經(jīng)濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生，恒基兆業(yè)地產(chǎn)中國有限公司顧問田國強先生，廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生，廣州云星集團、福建福晟集團總裁潘偉明先生，星河灣集團副總裁梁上燕女士，合富輝煌地產(chǎn)首席分析師黎文江先生，還有海爾熱水器中國區(qū)市場總監(jiān)李勝君先生。

　　熊市不“熊”？

　　樊綱：如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是肯定要破的。目前的情況是，“熊”得還不太深，因此我們需要進行調整，如果不努力的話，一直都不會好的。

　　陳淮：和全世界的股市，債股、樓市，貴金屬市場以及大眾商品市場相比較，中國的房地產(chǎn)市場到現(xiàn)在為止仍然是最穩(wěn)定的、成數(shù)性最高的投資品市場?，F(xiàn)在還不是真正的熊市。

　　潘偉明：房地產(chǎn)未來幾年會徘徊，但是價格不會大跌，絕對沒有這么快走出低谷。

　　房價漲跌之爭

　　黎文江：廣州國土局的數(shù)據(jù)上看房價上揚了10%：去年1到10月份是8599元/㎡，今年是9457元/㎡。而發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示廣州房價下降了8.8%。

　　田國強：香港房地產(chǎn)的泡沫是比國內房地產(chǎn)泡沫嚴重。中環(huán)辦公樓租金掉了20%，外圍的下跌了50%，住宅方面的數(shù)據(jù)是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%。

　　黎文江：雖然成交量多，但是收的錢也差不多，低價促銷并不是一個好的方法。

　　熊市突圍之路

　　曹志偉：在熊市當中真正有錢人才會買房子，對于有錢人來說，這部分支出比例是很少的，所以關鍵還是產(chǎn)品好與不好。牛市賣概念，熊市賣產(chǎn)品，熊市就需要賣好產(chǎn)品。

　　潘偉明：目前唯一辦法就是開源節(jié)流，把最好的房子賣掉，節(jié)約就是控制成本，在這個過程中突圍，這是一個突圍的出路。

　　梁上燕：營銷也需要有思路，以前是好酒不怕巷子深，現(xiàn)在好酒還需要勤邀客。我們的產(chǎn)品要有核心競爭力，我們需要注重到每一個地方的人脈。

　　李勝君：事實上還是有很多機會的，市場還是有的，大家在冬天不要學冬眠，要學會冬泳。

　　葉檀：大家都是商人，需要從消費者的角度看待，這個時候需要稍忍，市場不好，但是肯定有人需要買房子的，如果我們配置的話，我認為房地產(chǎn)肯定是需要的，也肯定需要買股權和債權。

　　2008年度精英對話之二：金融新思路

　　主持嘉賓：仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理、珠三角區(qū)資本市場投資部主管鐘德堯先生，永安信金融服務機構董事長喬志杰先生。

　　對話嘉賓：中房集團理事長孟曉蘇先生，中山大學嶺南(大學)學院EMBA教育中心主任姚益龍先生，《廣東銀行業(yè)》主編王敏先生，深圳市富通房地產(chǎn)集團有限公司總裁黃文先生，武漢天下置業(yè)集團有限公司董事長陳潛峰先生，華通資本有限公司合伙人袁浩先生，東英金融集團有限公司總策略師王化先生，太平洋投資管理有限公司首席執(zhí)行官馬永慶女士，洲聯(lián)集團(WWW5A)•五合國際(5+1WERKHART)建筑設計核心團隊之一、副總經(jīng)理趙云偉先生。

　　房地產(chǎn)金融如何創(chuàng)新？

　　喬志杰：2009年是中國房地產(chǎn)又一個春天的開始，這個開始最大一個特點就是金融的全面支持、開放和創(chuàng)新?，F(xiàn)在為止銀行還沒有推動一個與房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性質所接軌的品種，我們多少年都沒有一個專業(yè)地產(chǎn)金融品種。

　　孟曉蘇：金融創(chuàng)新都與時代的變化，經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化相關聯(lián)，有時候看起來是低谷的時候，恰恰是金融行業(yè)創(chuàng)新的條件。像PE已經(jīng)被認可，REITs也出現(xiàn)了。

　　袁浩：如果有一些合適的品種，流動性強，投資性增大的，并且可以和國內接近的品種，我覺得對外資來說是很受歡迎的。

　　黃文：關于金融的改革和一些延伸品，我們在這一塊做得很少，甚至沒有，我們要大膽嘗試，包括房地產(chǎn)這一塊的金融，我們必須要取得這這一塊的進步。

　　姚益龍：金融是資金的融通問題，現(xiàn)在是我們融通出了問題，我們國家銀行有20萬億存款。熊市的房市需要解決深層問題，可以采取其他的、新的融資方式，以前完全是剔除銀行。

　　喬志杰：中國金融學習就可以了，我們將要做的事情哪里有創(chuàng)新的概念呢？PE需要創(chuàng)新嗎？已經(jīng)有120多年，股票并購貸款也不需要創(chuàng)新了，我們一直以老大自居，關鍵是我們去不去做。

　　創(chuàng)新的阻礙

　　王化：對于我們來說現(xiàn)在最大問題就是我們進入到中國國內的話，有很多制度上的障礙，譬如說我們?yōu)槭裁催x擇接觸別人的東西，是因為別人在前面已經(jīng)安排好了。

　　喬志杰：這一次國際金融危機給我們帶來的機會就是改革加速了，金融改革加速了，我們回頭總結30年的時候，所有改革都很輝煌，但是唯獨看不到金融改革的輝煌歷程。中國地產(chǎn)金融基本是空白。

　　趙云偉：這20年我們真正做到開放，背后最大支持就是金融創(chuàng)新，是一個開放的金融體系，這個很重要。我們以后要繼續(xù)開放，金融創(chuàng)新首先是把外面的東西拿過來。

　　馬永慶：我們曾幫青島一家企業(yè)發(fā)行REITs，但是之后他們拿到私募資金就沒有做了，事實上，我們今年也在運作這件事情，希望找國內一些房地產(chǎn)企業(yè)進行合作。

　　鐘德堯：很多深圳廣州的開發(fā)商很愛他們的物業(yè)，不愿意賣，如果定的價錢太高就不會吸引基金投資了，如果想度過寒冬的話，可以放一些出去賣。

　　2008年度精英對話之三：熊市中的策略

　　主持嘉賓：廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生，搜狐網(wǎng)編委莫春女士

　　對話嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一先生，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌先生，著名城市規(guī)劃及建筑評論家、深圳規(guī)劃局地名管理辦公室主任賀承軍先生，上海三盛宏業(yè)投資集團有限公司總裁助理潘功成先生，廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事長區(qū)俊文先生，恒昌(廣州)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅先生，廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫先生，深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩女士，德冠國際有限公司執(zhí)行董事莫嶸先生。

　　宏觀策略

　　顧云昌：我一直呼吁保障性住房一邊實施，一邊不斷修整和完善，包括政策層面的完善和計劃的完善，可以吸收香港的經(jīng)驗教訓，這對我們下一步的發(fā)展有好處，但是既要把民生問題解決好，又不要對房地產(chǎn)市場造成太大沖擊。

　　區(qū)俊文：開發(fā)商需要宏觀看世界、微觀做事情，像曹先生(曹志偉)說熊市更要做好產(chǎn)品，做梁小姐(梁上燕)說做好營銷，服務好客戶，馬小姐(馬永慶)說練好內功，其實辦法很簡單。

　　何世紅：在策略當中，作為企業(yè)來講，應該根據(jù)自己企業(yè)的情況，根據(jù)企業(yè)資源擁有的情況決定策略，這很重要的。

　　營銷策略

　　區(qū)俊文：我覺得在未來的一年，以廣州來說，總的成交面積可能保持月均50-60萬平方米的面積。企業(yè)真的要認清自己的形勢，如果大家不放棄今天夢想或者幻想的東西，很有可能半年之后什么都沒有。

　　張維倫：開發(fā)商在這個時候一定要挺住，不要再借錢，要努力解決資金問題，還是要做基金，就是要做一個房地產(chǎn)開發(fā)基金，這個基金的投向主要是公司項目的股權。

　　賀承軍：我們可以新開拓一個領域，不僅包括房地產(chǎn)領域，還包括其他的領域。我們希望可以更加透明化，為中小開發(fā)商提供一個渠道。

　　路瑩：房地產(chǎn)的復蘇需要時間，作為開發(fā)商來講，最明智就是明勢和順勢。大家都非?？春梦磥淼姆康禺a(chǎn)市場，但關鍵是我們都需要活到那一天。

　　潘功成：第一就是繼續(xù)要聽黨話，順應形勢。另外，是不靠天，不靠地，自力更生靠自己。冬天如何度過？活著就是最好的，明年繼續(xù)，勝者為王。