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　　未來幾年，精裝修成為將住宅商品的重要賣點，成為市場競爭的高級形式，建造精裝修房，是房地產業(yè)由半成品向成品的回歸。

　　房地產市場成熟的標志之一就是毛坯房時代的結束。2010年深圳作為住宅產業(yè)化試點，將基本取消毛坯房。作為一種方便快捷的住房模式，市場細分促使精裝房應需而生并成為商品住宅市場未來的發(fā)展方向。

　　一、概念闡釋

　　根據2002年建設部住宅產業(yè)促進中心編寫的《商品住宅裝修一次到位實施細則》規(guī)定，精裝修房首先是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合住宅，而不是別墅或Townhouse這樣極具個性化的產品。在新建房屋交房前，套內所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設施全部安裝到位，不排斥向家具陳設和布藝裝飾延伸而構成完整的室內裝飾。

　　精裝房有四個層次：第一層次，墻、頂、地六個界面和門窗，這是構成室內空間的基礎；第二層次，固定設施、固定設備和固定家具；第三層次是活動家具；第四層次是室內陳設等。一般前兩個層次的內容被統(tǒng)稱為硬裝修部分，后兩個層次的內容被習慣叫做軟裝飾部分，也稱為室內內含物，包括家具、燈具、陳設、織物和綠化等。

　　二、效益評估

　　精裝房能提升樓盤銷售價格

　　精裝房在旺市時能提高項目品質感，獲得溢價空間。例如2007年7月后海公館以26000元/平方米入市，帶3000元/平方米高標準精裝修，極大提高了項目整體競爭力。在淡市時，精裝房還能作為優(yōu)惠方式，提高項目附加值，支撐銷售表現，當然，地產商應將精裝修作為附加給客戶的服務，而不應將其作為一條新的盈利渠道。

　　樹立樓盤高端形象

　　新建住宅越來越高檔化、精品化，精裝房通過建筑設計及材料細節(jié)的處理來達到真正人性化家居的目的，在基本的平面居住模塊上配備世界頂級品牌的功能器具，打造“高品質”的生活配套，從而延續(xù)物業(yè)由內到外的品質感，迎合時代發(fā)展潮流和目標消費者需求。如紅樹西岸，通過全屋量身定做的智能化家居系統(tǒng)，打造了深圳首個智能化家居裝修項目。

　　減少裝修成本，避免自裝的不規(guī)范行為

　　普通毛坯在交房入伙后長達半年到一年的時間整個社區(qū)都處于大面積裝修中，噪音污染及廢料污染嚴重，精裝修交房可以有效的避免。此外，由于精裝修工程具備集中式采購、規(guī)?；\作的條件，可以有效降低裝修成本，且精裝房收樓便可入住或出租，可比毛坯房提前獲得收益。受90/70政策限制，目前市面上部分戶型涉及到結構更改或者拼合問題，裝修的過程更加復雜，改裝到位后帶裝修交房，可以消除消費者自行裝修時水電改造、亂拆承重墻、裝修噪音污染等浪費違規(guī)行為。

　　三、市場現狀

　　“半成品時代”逐漸向“成品時代”邁進

　　2007年以來，深圳市場上涌現出越來越多精裝修交房的樓盤，如后海公館、金地梅隴鎮(zhèn)、第五園、珠江旭景佳園、慢城等等，預計在未來幾年的發(fā)展中，精裝修成為將住宅商品的重要賣點，成為市場競爭的高級形式，建造精裝修房，是房地產業(yè)由半成品向成品的回歸。

　　據DTZ戴德梁行統(tǒng)計，2004-2007年，深圳商品住宅市場中裝修樓盤所占比例并不高，僅為6-8%；2004年，伴隨著房地產市場的迅猛發(fā)展，以及福田、南山商務功能的不斷完善，大量帶裝修小戶型的公寓產品進入市場，如福田的華府馨居、城投青蓮公寓、南山的米蘭公寓等，同時羅湖商圈范圍內也有大量的公寓產品出現，如東門168、藍堡公寓，部分品牌發(fā)展商開始推出具有菜單式裝修標準的項目，力圖達到營銷上的突破，代表樓盤有中海怡美山莊、梧桐合正錦園等。

　　進入2006年以來，伴隨人們生活品質的提升，改善型居住需求迅速放大，市場上大戶型產品增多，樓市的持續(xù)旺銷導致帶裝修樓盤比例略有下降。但2007年4季度至2008年上半年，由于政策調控的影響導致市場觀望氣氛濃重，部分樓盤開始通過帶裝修等營銷策略以達到促銷的目的，特別是2008年上半年，此比例更高達21%。

　　精裝房裝修方案表現

　　為了滿足不同置業(yè)者的需求，目前市場上的精裝房裝修方案也花樣百出，最常見的有四種。一是有裝修套餐供選擇。購房者可以自由選擇要或不要裝修套餐，不要裝修可直接在總價里折減相應裝修款；此類方案客戶選擇性強，接受度較高，代表樓盤如福田區(qū)的中城天邑。二是部分戶型帶裝修。通常大戶型客戶對空間和風格的需求更加多樣化，采取小戶型帶裝修，大戶型不帶裝修方式，代表樓盤如龍崗的英郡年華。三是送禮金券，可自主裝修。只定制品牌廚衛(wèi)潔具，其余部分以禮金券形式送出，由購房者自行采購安裝，實質上為一種讓利行為，目的為直接促進銷售，如南山的澳城便采用此種營銷方式。四是菜單式裝修。開發(fā)商提供數種裝修備選方案，購房者可按菜單自行選擇，由開發(fā)商施工執(zhí)行以成品交房。通常為統(tǒng)一裝修標準與用材，但材料(如地板、面磚)顏色可選的方式。代表樓盤是龍崗區(qū)的萬科城項目。

　　10-15%的裝修占比成為市場主流

　　據DTZ戴德梁行對近年深圳帶精裝樓盤的分析，目前全市精裝修樓盤根據檔次和裝修標準的不同裝修價格也各有區(qū)別，從每平方米600元到3000元甚至6000元都有，近85%的精裝房項目裝修占全部房價的比例(裝修占比)已從前兩年的5-10%上升到現在的10-15%。說明開發(fā)商正逐步擴大讓利空間，通過讓利來達到促銷的目的；另一方面也說明裝修的品質在不斷提高。但裝修品質的提高不應一味的追求廚具、衛(wèi)浴等等功能裝備品牌的高端化，而應將更多的注意力放在人們居住品質的提升，人性化家居的營造，如Low-E、新風系統(tǒng)等人性化裝備的普及等。

　　四、存在的問題

　　◎夸大宣傳，貨不對板。有的樓盤，產品僅具備了《商品住宅裝修一次到位實施導則》(后稱“《導則》”)所規(guī)定的基本要求，卻大肆宣傳為“精裝修房”，消費者在買房時須看清楚裝修的標準。

　　◎樣板房不作為交付驗收的標準?！秾t》規(guī)定，樣板間要真實地反映裝修檔次和裝修施工質量；作為裝修質量的衡量標準，樣板間在購房者入住之前不宜拆除，事實上，很多樓盤并未遵照這一規(guī)定執(zhí)行。

　　◎全裝修成品房的買賣合同對裝修的內容沒有明確約定，驗收無標準可依。《導則》規(guī)定，開發(fā)單位應在銷售成品房的價格中包含裝修費用，商品房預售合同中應單獨標明裝修標準；并在房屋結構及設備標準中設置相關全裝修標準的內容。目前大多數房產開發(fā)商沒有在合同中明確標明裝修的具體標準，有的只是在合同附件中簡要標明一些大件裝修材料的品牌。

　　◎精裝房的售后服務尚不健全?！秾t》規(guī)定，確立開發(fā)單位為裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應的售后服務；住宅開發(fā)單位必須向購房者提交裝修質量保證書，并執(zhí)行有關的保修期。但事實上，一些房產公司將第一責任人確定為裝修單位，有關裝修質量保證書、部品保修憑證交付也不規(guī)范。

　　五、市場發(fā)展走勢

　　目前，深圳住宅精裝房正在從高端住宅逐漸向中低檔住宅擴散，目前更是作為一種有效的營銷手段以促進銷售。但消費者在觀念上有一個接受新事物的過程，商品住宅整體的產業(yè)化水平也尚未達到普及精裝房的程度，估計深圳精裝房進程還任重道遠。

　　隨著精裝房的進一步推廣，相關政策法規(guī)將得到進一步的完備細化。在實際操作上，裝修公司將提前介入樓盤建設，裝修市場將面臨資源整合。而發(fā)展商除了對產品結構和功能進行保障，發(fā)展商將為消費者提供從設計到品質、管理、服務的廣泛置業(yè)服務。未來的精裝房角色將從營銷手段更多向提升人居生活品質這一本源目標轉變。